Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Dos propietarios que disponen de terrazas interiores a patio manzana han solicitado formalmente instalar placas solares para uso privativo. Esta solicitud se realiza mediante una ampliación del orden del día.

Tras enviar la ampliación hay varios propietarios, principalmente los propietarios del 2º pisos, que no están de acuerdo.

¿Esta ampliación puede suponer una infracción de los derechos del resto de vecinos?

 

RESPUESTA:

Para instalar paneles solares en una terraza privativa dentro de una comunidad de propietarios, lo determinante es si la actuación ocupa o afecta elementos comunes y si el sistema es privativo o de uso común, porque de ello depende la mayoría de Junta exigible y el régimen de reparto de costes.  Como regla general, no puede ejecutarse la instalación afectando a elementos comunes sin autorización previa de la Junta, incluso aunque la terraza sea de uso exclusivo.  Si se trata de un aprovechamiento privativo con ocupación de comunes, la instalación puede acordarse por un tercio de propietarios y cuotas, y solo pagan quienes votan a favor, con posibilidad de adhesión posterior abonando lo que corresponda actualizado con interés legal. Si la instalación es una actuación de mejora energética o renovables de uso común, puede aprobarse por mayoría simple de propietarios y cuotas si el coste anual repercutido, tras ayudas y financiación, no supera doce mensualidades ordinarias; en ese caso, el disidente no queda exonerado. Además, cuando proceda, debe obtenerse la autorización administrativa correspondiente.

En el caso que plantea, sería necesario que los solicitantes facilitaran la información necesaria de forma previa para conocer cómo se va a proceder a la instalación por si supone una alteración de la configuración o estado exterior de elementos comunes y exigirle también las autorizaciones administrativas.

En una comunidad sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal estatal, la instalación de placas solares de aprovechamiento privativo sobre un elemento común requiere acuerdo por un tercio de propietarios y cuotas, ya que implica ocupar o intervenir elementos comunes, aunque el espacio sea de uso privativo, por lo que la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables puede aprobarse, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. Así se recoge en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. 

Artículo 17

“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.”

No obstante, la comunidad puede no autorizar la instalación cuando suponga una alteración de la configuración o estado exterior o una intervención no consentida en elementos comunes, o cuando perjudique derechos de otros propietarios, sin perjuicio de que, si se aprueba, deban respetarse las autorizaciones administrativas que procedan.

En el caso de adoptarse acuerdos que supongan una infracción de los derechos de otros comuneros generándole un perjuicio podrá impugnarse ante los tribunales en aplicación del art. 18 de la LPH:

“1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

1. a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
2. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
3. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.”