Las cuotas que aplica la comunidad de propietarios ‘de facto’ pueden imponerse a las inscritas en el Registro

La Audiencia Provincial de Bizkaia ha dictado una sentencia de enorme relevancia para las comunidades de propietarios al avalar que las cuotas comunitarias aplicadas de forma real y continuada puedan prevalecer sobre las reflejadas formalmente en la escritura o en el Registro de la Propiedad.

 

La resolución, dictada por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Vizcaya (con sede en Bilbao) el pasado 7 de abril de 2026, rechaza la reclamación de una propietaria que pretendía anular los acuerdos comunitarios de aprobación de cuentas y presupuestos, alegando que se le estaban aplicando coeficientes distintos a los recogidos en su título de propiedad.

El tribunal concluye, sin embargo, que la propietaria conocía desde hacía años el sistema de reparto utilizado por la comunidad y lo había aceptado tácitamente durante largo tiempo; por lo que, ahora, no podía ampararse en la falta de inscripción registral de los estatutos comunitarios.

La sentencia supone un importante respaldo judicial a la eficacia práctica de las normas internas históricas de muchas comunidades antiguas, incluso aunque nunca llegaran a inscribirse formalmente en el Registro de la Propiedad.

Con el objetivo de aplicar la cuota que figuraba en su escritura, la propietaria impugnó el acuerdo adoptado por la junta de propietarios relativo a la aprobación de las cuentas de 2021 y del presupuesto de 2022.

 

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[Fuente «Economist & Jurist»]

 

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El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI) se mantiene al alza y crece un 3,1 % en el primer trimestre

El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI) es un índice compuesto que conjuga información del mercado inmobiliario desde el punto de vista de la demanda (número de transacciones, precios e hipotecas constituidas), y desde el punto de vista de la oferta (actividad mercantil en todo el ciclo de la construcción e inmobiliario), proporcionando así una visión única y completa de la evolución del sector.

 

Durante el primer trimestre del año el índice general ha experimentado un incremento del 3,1 %. Desglosando sus componentes, el índice de propiedad ha crecido un 3,2 %, con incrementos tanto en el precio de las compraventas como en el de las hipotecas. Por otro lado, en lo que respecta al índice mercantil ha crecido un 2,9 %, motivado también por incrementos en ambos sectores, construcción e inmobiliaro.

Analizando los componentes del lado de la demanda (propiedad), el índice de compraventas ha crecido un 3,2 % impulsado principalmente por el aumento del precio de las compraventas (5,5 %). Por otra parte, el índice de hipotecas lo ha hecho un 3,3 %, con un incremento del 5,8 % en el importe de las hipotecas. Desde el punto de vista de la oferta (mercantil), ambos componentes crecen igualmente, tanto el sector de la construcción (variación del 3,6 %), como en menor medida en el sector inmobiliario (variación del 0,6 %).

El índice suavizado, libre de componentes estacionales, mantiene su evolución positiva, aunque con un incremento ligeramente inferior del 1,2 %, encadenando ya cinco años de tendencia alcista, desde el cuarto trimestre de 2023. Aunque el ritmo de crecimiento muestra signos de estabilización, la actividad inmobiliaria mantiene una dinámica favorable, sustentada en la continuidad del aumento de los precios y en el buen comportamiento del mercado hipotecario, lo que sigue impulsando resultados positivos.

En cuanto a la evolución anual del IRAI en el primer trimestre del año, continúa la evolución positiva, con una tasa de crecimiento del 7,1 % respecto al primer trimestre del año anterior (un 6,8% en el cuarto trimestre anterior).

 

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[Fuente «Registradores.org»]

 

 

 

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Las agencias inmobiliarias apuntan a una estabilización de precios en un mercado con menos viviendas

Las agencias inmobiliarias prevén una estabilización de los precios de la vivienda en los próximos meses dentro de un mercado caracterizado por una menor oferta residencial, tras remitir la incertidumbre que mostraba el sector a finales de 2025 y comienzos de este año, según se desprende de la última Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI).

 

De este modo, según los datos, las expectativas de las agencias vuelven a la senda positiva después de tres trimestres consecutivos de caídas, registrando el Índice de Venta un incremento de siete décimas frente a hace tres meses, hasta los 65,3 puntos, y el Índice de Alquiler una estabilización en los 56,4 puntos. En el mercado de compraventa, un 51% de los encuestados afirma que los precios «se mantendrán iguales», mientras que el 39% espera «mayores precios» y solo un 6% apunta a que bajarán.

Asimismo, las previsiones sobre un incremento en el cierre de operaciones suben hasta el 48%, seguido por el 30% que afirma que venderán «el mismo número de casas» que hace tres meses.

Por el lado de la oferta de venta, las agencias inmobiliarias que creen que tendrán «más producto» ceden cuatro puntos hasta el 43%, el 29% afirma que captará el mismo número de casas y se mantiene un 21% de agencias que declara que captará menos viviendas este trimestre.

Casi la mitad prevén precios estables del alquiler

En cuanto al alquiler, el 48% de los expertos cree que las rentas «se estabilizarán», frente a un 37% que anticipa mayores subidas y apenas un 5% que proyecta descensos, en un contexto donde el 28% anticipa menos oferta de alquiler en los próximos meses.

Finalmente, respecto al cierre de contratos de arrendamiento, según los datos, un 29% de las agencias inmobiliarias estima que habrá menos operaciones, mientras que un 23% aspira a aumentar los contratos en vigor durante los próximos meses.

 

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[Fuente «El Economista»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «¿Puede el presidente de una comunidad quedar exento del pago de las cuotas?»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Me plantean en una Comunidad, que la persona que ocupe el cargo de presidente se le exonere del pago de cuota comunitaria.

¿Es posible hacerlo?. Y en el supuesto de que lo fuera, ¿se debe incluir un punto del orden del día específico para ello?

 

RESPUESTA:

En primer lugar se trata de revisar lo que recoge el título constitutivo y los Estatutos al respecto.

Sería conveniente que la comunidad acuerde expresamente en Junta, y preferiblemente por unanimidad, la exoneración del presidente del pago de la cuota comunitaria, asegurando que el acuerdo esté motivado y recogido en el orden del día.

Ante la probable dificultad de conseguir esa unanimidad, podría ser viable planteándolo como retribución a su dedicación por circunstancias especiales del caso por acuerdo de mayoría. Sin que ello, suponga afectar al coeficiente de participación, ni que modifique los Estatutos. No obstante, es preciso extremar la cautela para evitar nulidades por defectos de forma o porque pudiera entenderse que modifica los estatutos y los coeficientes de participación en los que hace falta la unanimidad.

Sentencia de la AP Málaga, sec. 4ª, S 16-01-2007, nº 10/2007, rec. 785/2006

En esta sentencia se considera por esta Sala plenamente acertada y conforme con el espíritu de la Ley, la cual únicamente exige la unanimidad artículo 17 de la LPH (EDL 1960/55), para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. Supuesto que no es el que nos ocupa, pues la fijación de una retribución al Presidente o Vicepresidente no deja de ser un acuerdo referente a los gastos de administración o gestión de la Comunidad que como tal no pueden estar sometidos a otro régimen de aprobación comunitaria que el que se exige para la aprobación de las cuentas o del presupuesto de la Comunidad.

En este sentido, el artículo 16 de la LPH (EDL 1960/55) , después de establecer que, la Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas. Añade que para la válida constitución de la Junta y, en consecuencia, la toma de acuerdos, es preciso que los asistentes representen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, y, de no alcanzarse tal mayoría, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a “quórum”.

En conclusión, tratándose de un gasto que ha de ser aprobado en el seno de la aprobación de un presupuesto anual, bastará la citada mayoría de los asistentes.

 

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¿Un contrato de alquiler firmado en 2018 está sujeto al decreto anticrisis de 2026?

El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, que entró en vigor el pasado 22 de marzo de 2026, introdujo dos medidas extraordinarias en materia de alquiler de vivienda: una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de arrendamiento de vivienda habitual y una limitación del 2% en la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027.

 

Ahora bien, para un contrato firmado el 1 de julio de 2018, la respuesta exige distinguir entre dos cuestiones: la prórroga del contrato y la actualización de la renta. En cuanto a la prórroga extraordinaria, en principio no resultaría aplicable. Los contratos firmados en julio de 2018 estaban sujetos al régimen anterior a la reforma de 2019: tres años de prórroga obligatoria y, después, un año de prórroga tácita.

Por tanto, salvo pacto o renovación posterior, un contrato firmado el 1 de julio de 2018 habría agotado esos periodos legales el 1 de julio de 2022. El Real Decreto-ley 8/2026 está orientado a contratos vigentes cuya prórroga obligatoria del artículo 9, apartado 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o prórroga tácita del artículo 10 de la LAU finalizase antes del 31 de diciembre de 2027. Pero, si el contrato de 2018 ya superó esas fases y continúa por tácita reconducción o por tolerancia de las partes, no encaja propiamente en ese supuesto de prórroga extraordinaria.

Cuestión distinta es la actualización de la renta. El artículo 2 del Real Decreto-ley sí establecía que, durante su vigencia, la actualización anual de la renta de los contratos de vivienda sujetos a la LAU no podía superar el 2% en defecto de acuerdo; y, si el arrendador era gran tenedor, el límite del 2% operaba en todo caso. No obstante, hay un elemento esencial: el Congreso ha rechazado la convalidación del Real Decreto-ley, por lo que la norma ha decaído.

 

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]Fuente «El Confidencial»]

 

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La banca cierra el grifo: las hipotecas por debajo del 3%, solo para clientes seleccionados

La banca española da por finalizada la guerra hipotecaria. Las entidades financieras han dejado atrás la agresividad comercial en la que habían competido en los últimos meses: tipos de interés ultrabajos en los préstamos para adquirir vivienda con el objetivo de ganar clientes. Las amenazas de inflación por el aumento de precios derivado del conflicto en Oriente Próximo y unos márgenes más estrechos han llevado a las entidades a replegar posiciones.

 

Pero los hogares que estén pensando en hipotecarse todavía pueden encontrar tipos de interés por debajo del 3%, si cumplen con el perfil.

“La guerra hipotecaria generalizada ha terminado. La competencia no desaparece, pero deja de ser una pelea abierta por precio. En las últimas semanas se aprecia un giro al alza en el precio de las hipotecas, aunque no hablamos todavía de un encarecimiento abrupto ni homogéneo para todos los tipos de clientes. Los movimientos iniciales mueven entre 0,15 y 0,2 puntos porcentuales en las ofertas comerciales más sensibles, especialmente en los perfiles que no son excelentes”, explican los expertos.

El encarecimiento del mercado hipotecario en los últimos meses es un hecho. Según las últimas cifras disponibles que ofrece el Banco Central Europeo (BCE) el precio medio de las hipotecas en España se situó en el 2,75% en febrero, lo que supone el nivel más alto desde abril del año pasado. El contexto macroeconómico ayuda a entender este punto de inflexión. A comienzos de año, el mercado descontaba posibles bajadas de tipos por parte del Banco Central Europeo. En la lógica empresarial bancaria, si los tipos de interés del futuro van a ser más bajos de lo que están ahora, se pueden realizar ofertas más agresivas.

 

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Los propietarios de viviendas vacías podrán recibir hasta 600 euros al mes: así funciona

El mercado de la vivienda en España atraviesa una situación de fuerte tensión marcada por la escasez de oferta de alquiler en las principales ciudades y el aumento sostenido de los precios. A causa de esto, el Gobierno ha puesto en marcha dentro del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 una medida destinada a movilizar el parque de viviendas vacías mediante incentivos económicos para los propietarios.

 

La iniciativa contempla que los propietarios que cedan su vivienda a programas de alquiler asequible puedan recibir una ayuda pública de hasta 600 euros al mes por inmueble. Esta cuantía se suma a la renta del alquiler regulado dentro del programa, aunque este último queda limitado para garantizar precios por debajo del mercado libre.

El objetivo es aumentar la disponibilidad de viviendas en alquiler en condiciones asequibles, especialmente en zonas con alta demanda y precios tensionados.

Según la normativa que desarrolla el plan, esta ayuda se enmarca en una estrategia más amplia de ampliación del parque público y social de vivienda en colaboración con comunidades autónomas y entidades gestoras del alquiler social.

Cómo funciona el sistema de cesión

El mecanismo no implica la pérdida de propiedad del inmueble, sino una cesión temporal para su explotación en régimen de alquiler asequible. Durante el periodo de vigencia del acuerdo, la vivienda se alquila bajo condiciones reguladas y el propietario recibe una compensación mensual por su participación en el programa.

Además de la ayuda de hasta 600 euros mensuales, en algunos casos se contemplan apoyos adicionales para acondicionar la vivienda antes de su puesta en alquiler o para su rehabilitación posterior, siempre que se destine al programa durante un mínimo de años establecidos.

 

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[Fuente «La Razón»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Consulta art. 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Mi consulta viene a raíz de una comunidad de propietarios que en sus Estatutos figuran la prohibición expresa de modificar la envolvente del edificio, a excepción de los toldos.

Se ha realizado una Junta General Extraordinaria en la que se incluía en el orden del día la posibilidad de instalar pérgolas de cualquier índole en terrazas de viviendas situadas en bajos y áticos. Se acordó por unanimidad de los asistentes, 66% de asistentes, la instalación de pérgolas con cubierta textil o bioclimáticas en dichas viviendas. Entre los asistentes hay 3 propietarios que no estaban al corriente de pago, por lo que podían participar en las deliberaciones de la comunidad pero no en la votación.

Una vez enviada el acta a los vecinos empieza a contar los 30 días fijados en el art. 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Un propietario asistente a la reunión nos llama para decirnos que quiere notificarnos fehacientemente que quiere cambiar su voto porque desconocía lo que era una pérgola bioclimática y que como vive en la vivienda inmediatamente encima de los bajos, le da miedo que alguna persona pueda trepar por el techo de la pérgola y se metan en su vivienda.

Al respecto tengo dos dudas:

  1. ¿Puede un asistente que ha votado en la asamblea cambiar el sentido de su voto? Incluyendo el desconocimiento de lo que vota.
  2. ¿Puede un propietario que ha asistido a la reunión, pero que no está al corriente de pago oponerse a los acuerdos en el plazo de 30 días naturales según el art. 17.8?

 

RESPUESTA:

En primer lugar, hay que comprobar el alcance de la prohibición expresa que figura en los estatutos de la comunidad, ya que el acuerdo que se está adoptando es una modificación estatutaria y para permitir por acuerdo comunitario la instalación de pérgolas en terrazas de bajos y áticos cuando los estatutos prohíben expresamente modificar la envolvente del edificio salvo toldos, la regla general es que la modificación de estatutos exige unanimidad del total de propietarios y cuotas.

La prohibición estatutaria forma parte de las reglas estatutarias que rigen la comunidad y su modificación, como regla general, exige unanimidad del total de propietarios que representen el total de cuotas, con las salvedades tasadas de los supuestos específicamente previstos en el artículo 17.1 a 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

No obstante, si en lugar de modificar estatutos, se pretendiera aprobar una autorización de obra que altera configuración exterior o envolvente o equivale a un cerramiento o elemento anclado con impacto exterior, el régimen ordinario de estas alteraciones sustanciales se sitúa en tres quintas partes de propietarios y cuotas, con los matices del consentimiento expreso de los titulares afectados cuando proceda y con la precisión de que, si es aprovechamiento privativo, el voto presunto del ausente no opera

En definitiva y como consecuencia de lo expuesto, si lo que se quiere es modificar el contenido de los estatutos para sustituir la excepción de “toldos” por una habilitación general a “pérgolas de cualquier índole”, el acuerdo debe adoptarse por unanimidad.

No obstante, las consultas no se centra en esa cuestión sino

  1. ¿Puede un asistente que ha votado en la asamblea cambiar el sentido de su voto? Incluyendo el desconocimiento de lo que vota.
  2. ¿Puede un propietario que ha asistido a la reunión, pero que no está al corriente de pago oponerse a los acuerdos en el plazo de 30 días naturales según el art. 17.8?

1 – ¿Puede un asistente que ha votado en la asamblea cambiar el sentido de su voto? Incluyendo el desconocimiento de lo que vota.

Un propietario asistente que ya votó en la junta no puede cambiar unilateralmente el sentido de su voto después, por esa vía, aunque alegue desconocimiento técnico de lo votado.

Como regla general, el voto emitido en una junta de propietarios es inamovible y definitivo una vez que se cierra el acta. El desconocimiento o la falta de información sobre los detalles técnicos de un acuerdo (como el funcionamiento de una pérgola bioclimática) generalmente no es causa suficiente para cambiar el sentido del voto a posteriori, ya que se asume que el propietario debe informarse antes de votar o preguntar durante la junta. Una vez cerrada la Junta y firmada el acta, no se puede cambiar el sentido del voto. No obstante si el propietario considera que su voto fue emitido por un «error de consentimiento» grave o si el acuerdo es perjudicial, tiene un plazo de tres meses desde la adopción del acuerdo (o notificación del acta, si estuvo ausente) para impugnarlo judicialmente. Otra forma sería la revocación del acuerdo en una nueva junta: La comunidad puede volver a tratar el tema en una nueva junta y, si así lo decide, revocar o modificar el acuerdo anterior. Sin embargo, esto requiere un nuevo consenso y no un cambio unilateral del voto por parte de un solo vecino.

2 – ¿Puede un propietario que ha asistido a la reunión, pero que no esta al corriente de pago oponerse a los acuerdos en el plazo de 30 días naturales según el art. 17.8?

El art. 17.8 LPH se refiere exclusivamente a propietarios ausentes (“ausentes de la Junta…”) y a su discrepancia en 30 días para evitar el voto presunto favorable y regula el silencio/discrepancia del ausente. Por tanto, un propietario presente (sea cual sea su situación de pagos) no encaja en el supuesto de hecho típico del 17.8 (“ausentes de la Junta…”).

La privación del derecho de voto del moroso en junta no implica por sí sola pérdida automática de legitimación para impugnar, porque lo determinante es la situación de deuda en el momento de demandar, de modo que podrá impugnar si paga o consigna antes de presentar la demanda, y con la excepción legal de los acuerdos sobre cuotas de participación y sistemas de distribución de gastos.

El propietario que, al iniciarse la junta, no está al corriente puede participar en las deliberaciones, pero no tiene derecho de voto, y su persona y cuota no se computan para alcanzar mayorías, lo que configura una sanción legal de naturaleza distinta a la legitimación procesal para impugnar. De acuerdo con el criterio expuesto, la morosidad relevante para privar del voto es la existente el día de la junta, mientras que la que impide la impugnación es la existente al tiempo de demandar, por lo que quien fue privado legítimamente del voto puede impugnar si, antes de interponer la demanda, paga o consigna.

La regla de estar al corriente o consignar no se aplica cuando el acuerdo impugnado versa sobre el establecimiento o alteración de cuotas de participación, y la doctrina incluida extiende esta excepción también a los acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, general o particular, con vocación permanente o para una decisión concreta

Y una vez presentada la impugnación judicial se admite la subsanación de defectos de acreditación documental, pero no del pago o consignación mismos, porque la existencia de deuda afecta al fondo del requisito y se considera insubsanable en cuanto al cumplimiento material.

Ha de tenerse en cuenta que sí que se les permite participar en las deliberaciones de la junta y que la privación del derecho de voto no supone la privación de la legitimación para impugnar acuerdos sociales.

 

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La picaresca de algunos presidentes de comunidades de vecinos: «Se puso un sueldo de 100.000 euros»

La gestión de las comunidades de propietarios suele ser un punto de tensión entre los vecinos, es el caso de una urbanización de la Costa del Sol, donde vecinos denuncian que la normativa permite ciertos márgenes que pueden favorecer prácticas poco transparentes, especialmente cuando se aprueban obras de gran coste.

 

El caso cobra relevancia en un momento en el que comienzan las inspecciones para comprobar el cumplimiento del Real Decreto 355/2024, que obliga a adaptar los ascensores a nuevas exigencias de seguridad. Entre las medidas previstas figuran la nivelación de la cabina, la protección frente al cierre de puertas, la comunicación bidireccional, el control de carga y la sustitución de guías. En algunos edificios, la derrama para afrontar estas actuaciones puede alcanzar los 40.000 euros.

Aunque las obras deben aprobarse en junta de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal permite la delegación del voto mediante una simple nota manuscrita. Esa posibilidad, según denuncian algunos vecinos, abre la puerta a que presidentes y administradores acumulen poder en comunidades en las que muchos propietarios desconocen incluso cuánto pagan de cuota o en qué se invierte el dinero.

«Los asuntos de la comunidad son un tostón», reconocen varios residentes, una percepción que explica por qué muchos vecinos prefieren no asistir a las juntas ni asumir cargos de representación. Sin embargo, ese desinterés, advierten, facilita que en algunas comunidades «se haga lo que ellos quieren», especialmente en urbanizaciones grandes y con un alto volumen económico.

 

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[Fuente «Antena3 Noticias»]

 

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Indicador adelantado del Índice de Precios de Consumo (IPC) – Abril 2026

El indicador adelantado del IPC sitúa su variación anual en el 3,2% en abril, dos décimas por debajo de la registrada en marzo. La tasa anual del indicador adelantado de la inflación subyacente disminuye una décima, hasta el 2,8%. La variación anual del indicador adelantado del IPCA es del 3,5%.

 

La inflación anual estimada del IPC en abril de 2026 es del 3,2%, de acuerdo con el indicador adelantado elaborado por el INE. Este indicador proporciona un avance del IPC que, en caso de confirmarse, supondría que la tasa anual disminuye dos décimas, ya que en el mes de marzo esta variación fue del 3,4%.

Esta evolución es debida, principalmente, a los precios de la electricidad, que disminuyen más que en abril de 2025. Y también, aunque en menor medida, a los precios de los paquetes turísticos, que suben, pero menos que en el mismo mes del año anterior.

Por su parte, afectan al alza los precios de los combustibles y lubricantes para vehículos personales, que suben, frente a la bajada en abril del año pasado.

La tasa de variación anual estimada de la inflación subyacente (índice general sin alimentos no elaborados ni productos energéticos) disminuye una décima, hasta el 2,8%.

 

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[Fuente «Instituto Nacional de Estadística»]

 

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