Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una comunidad nueva, en la primera reunión que hicieron, se aprobaron que los áticos podían poner unas pérgolas atornilladas al suelo (el de abajo es el mismo dueño porque son dúplex).

Ahora, dos años después sin LPO, el Ayuntamiento ha supeditado la licencia a que los áticos retiren las pérgolas porque consideran que es aumento de metros construidos y útiles.

Según tengo entendido, algo que sea desmontable, no es un aumento de metros, por lo que ruego me mandéis algún detalle jurídico.

Yo represento a mi tía, que tiene un ático allí y le he dicho que no os puede obligar y que no son aumento de metros computables, además de la negligencia del ayuntamiento por no conceder en su día la licencia de primera ocupación al finalizar la obra y permitir las ventas y escrituraciones sin la preceptiva LPO.

 

RESPUESTA:

Se debe diferenciar el ámbito de propiedad horizontal y del urbanístico, porque la autorización comunitaria para instalar pérgolas en terraza aunque sea con anclajes no sustituye la necesidad de los títulos urbanísticos que correspondan ni vincula al Ayuntamiento en su potestad de disciplina y otorgamiento de licencias.

En el ámbito estrictamente comunitario, puedes defender que existe una base de consentimiento comunitario previo para los áticos, pero debes revisar si el acuerdo se adoptó con la mayoría legalmente exigible para obras que alteren envolvente o cerramientos de terrazas, porque el régimen general de cerramientos y alteración de configuración externa ha sido tratado como alteración relevante que exige respaldo reforzado y, en ocasiones, unanimidad según la casuística, con independencia de que sea desmontable, porque la desmontabilidad no impide que exista alteración del estado exterior cuando se trata de elementos duraderos como pérgolas o toldos.

Si en su caso la comunidad autorizó “pérgolas atornilladas al suelo”, es conveniente sostener que no equivale automáticamente a un cerramiento de terraza ni a una ampliación de superficie útil, y conviene acotar el alcance de lo instalado a una estructura ligera sin cerramientos laterales ni incorporación de la terraza a la zona habitable, porque la incorporación con cerramientos y tabiquería se trata como alteración de configuración externa y volumetría.

Además, debe anticipar que la Administración puede exigir la legalización o, en su caso, la retirada cuando entienda que la actuación carece de licencia o es contraria al planeamiento, por lo que en la reunión es recomendable plantear una estrategia dual: defensa comunitaria del acuerdo y, paralelamente, tramitación urbanística de legalización si es viable conforme a la ordenación municipal.  Para contrarrestar el argumento municipal de que se trata de aumento de volumen y metros útiles, puedes apoyar que la normativa estatal contempla específicamente el cerramiento o acristalamiento de terrazas ya techadas como actuación posible ligada a eficiencia energética cuando se cumplan requisitos, lo que refuerza que el debate urbanístico debe centrarse en encaje técnico y urbanístico y no solo en la etiqueta de “pérgola” o “metros útiles”.

La calificación no puede descansar solo en denominaciones, sino en las características reales de la intervención, y de hecho se recoge que el cerramiento de terraza requiere licencia cuando responde a una solución constructiva estable, no asimilable a un simple toldo móvil, lo que orienta el análisis a la entidad material de la obra y su encaje urbanístico.

Debemos tener en cuenta lo que se regula en ( art.178 Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana..y   art.1) Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana: Son objeto de sujeción a licencia no solo las obras de nueva planta, sino también las de modificación de estructura de las edificaciones ya existentes.

Se precisa licencia para las obras de cerramiento de la terraza de un edificio. Es necesario que la obra consista en la instalación de una estructura de hierro, no de un simple toldo móvil, que sirva de soporte a un  techo retráctil que se acciona mecánicamente, fabricado con perfiles de aluminio y placas de policarbonato de 16 milímetros de espesor, así como una mampara móvil también plegable y acristalada (EDJ 1997/6398 STS (Contencioso) de 5 julio de 1997 y EDJ 1996/7655 STS (Contencioso) de 17 octubre de 1996 Tribunal Supremo (Contencioso), sec. 5ª, S 17-10-1996, rec. 8884/1991).

La línea más segura para la reunión es asumir que el acuerdo comunitario no blinda frente a la exigencia urbanística y que la desmontabilidad, por sí sola, no neutraliza la posible alteración del estado exterior, por lo que conviene centrar la defensa en delimitar técnicamente la pérgola como elemento ligero sin cerramiento ni aumento real de volumen habitable, y, en paralelo, encauzar una vía de legalización o de ajuste a lo que el Ayuntamiento considere admisible, evitando que el conflicto se convierta en un supuesto equiparable a cerramiento de terraza o incorporación a vivienda que la jurisprudencia trata con mayor severidad.