Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

PREGUNTA:

Una vecina nos avisó porque se le había caído el falso techo de la cocina. Según no indicó, ya llevaba tiempo abombado porque se había mojado. Cuando esto ocurre, ella llama directamente a un albañil y este comienza a ponerle de nuevo el falso techo pero le indica que las vigas no se encuentran en buen estado y que antes de poner el falso techo tendría que arreglar tanto las vigas como el bajante, que también tenía una pérdida.

En este momento es cuando ella se pone en contacto con nosotros. La cuestión es que ahora reclama que se le haga (además de la reparación de vigas y bajante, que entiendo que eso sí o sí corresponde a la comunidad) también quiere que se le coloque de nuevo el falso techo, y además, pide daños porque se le ha estropeado el frigorífico al caerle el techo, se le ha roto el suelo…etc.

Tengo dudas porque no se realmente qué corresponde a la comunidad y qué sería algo particular, ya que considero que ha existido negligencia al no haber avisado antes del problema que había en el techo. Según dice ella, no avisó antes porque no sabía «que era para tanto».

RESPUESTA:

En primer lugar debe revisarse la póliza comunitaria para activar, si procede, la cobertura de daños por agua y la responsabilidad civil frente al comunero como tercero, incluyendo en su caso gastos de localización y reparación cuando el origen sea comunitario.

En todo caso, con independencia del momento en que ha tenido conocimiento del siniestro la comunidad, ésta  debe asumir la reparación de las vigas y demás elementos estructurales si su deterioro compromete la estabilidad y deriva de falta de conservación de elementos comunes, porque la obligación de mantenimiento y de ejecutar obras necesarias recae sobre la comunidad.  En aplicación del art. 10.1 de la LPH:

Artículo 10

“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

1. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”

Asimismo, la comunidad debe reparar el bajante si es conducción general hasta la entrada al espacio privativo, y responder de los daños por agua derivados de su defectuoso funcionamiento como instalación comunitaria. Por formar parte de los elementos comunes de la Comunidad de Propietarios en aplicación del art. 396 del Código Civil:

Artículo 396

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

La reposición del falso techo, en principio, se encuadra como reparación del elemento privativo interior, pero si su caída trae causa directa de un defecto de elementos comunes, procede la reparación por parte de la comunidad el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados en el elemento privativo por las reparaciones exigidas por el servicio del inmueble y por el incumplimiento del deber de conservación.

Debe exigirse prueba y cuantificación de los daños materiales y del nexo causal, porque quien reclama una indemnización debe acreditar existencia y alcance del perjuicio, sin que baste la mera afirmación de daños.

En el estudio y análisis del comportamiento del vecino se estudiará si el retraso en la comunicación de la avería ha causado un empeoramiento de los daños que si se hubiera puesto en conocimiento con anterioridad se hubieran evitado mayores daños.