Asesoría Jurídica Responde: «¿Quién debe pagar las costas de un procedimiento monitorio cuando se vende la vivienda?»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
En una Comunidad de propietarios se inició un procedimiento monitorio para reclamar la deuda que una vivienda mantenía con la Comunidad.
Antes de resolverse el procedimiento monitorio la propietaria vende la vivienda, para lo cual nos solicita el certificado de deudas, donde se reflejan todas las deudas pendientes incluso las minutas de abogado y procurador.
Los compradores entiendo que previa retención y negociación del precio de la vivienda abonan el importe correspondiente a todas las cuotas debidas, salvo el importe correspondiente a las minutas de abogado y procurador.
En la escritura de compraventa de la vivienda en la que dice en el apartado de GASTOS DE COMUNIDAD que la parte vendedora se hace responsable del pago del importe de las minutas de abogado y procurador.
En vista de los sucedido, ¿cómo debo de reflejar en la contabilidad del comunero y en la contabilidad de la Comunidad el importe correspondiente a dichas minutas?, ¿se deben de considerar como una deuda de la vivienda que ha heredado el comprador al haber sido informado en notaría en el acto de compraventa?, ¿o se las debo de reclamar a la vendedora al figurar en la escritura de compraventa que la parte vendedora se hace responsable del pago del importe de las minutas?.
RESPUESTA:
La vía jurídicamente más sólida es tratar las minutas de abogada y procuradora como costas repercutibles al deudor del monitorio (el vendedor) conforme a la regla especial del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal y reclamarlas procesalmente a la deudora condenada, sin confundirlas con cuotas comunitarias en la contabilidad, y, en paralelo, apoyarse en la asunción expresa de responsabilidad por la vendedora en la escritura para exigirle internamente el reintegro si procediera, evitando atribuir automáticamente al comprador una deuda de naturaleza estrictamente procesal por el mero hecho de haberse informado en notaría que asumía esa deuda el vendedor.
En la escritura consta expresamente;
Comentarlo con la letrada del asunto, en mi opinión si el deudor no paga ni se opone, impulsa el cierre del monitorio y promueve la ejecución, porque el título procesal deriva de la terminación del monitorio y la reclamación de costas y ejecución queda amparada por la regla especial de la LPH, ya que la comunidad actora, en la solicitud inicial de proceso monitorio, ha empleado los servicios de letrado y procurador para la defensa jurídica y la representación técnica (lo que no resulta preciso u obligatorio con carácter general, conforme previene la LEC art.23.2.1 último inciso, así como más concretamente, la LEC art.814.2) al objeto de reclamar las cantidades que le son debidas por obligaciones prevenidas en LPH art.9.1.e y f por los trámites del juicio monitorio especial prevenido en LPH art.21:
“5. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.”
En tales supuestos, el deudor deberá pagar -con sujeción a los límites establecidos en LEC art.394 redacc LO 1/2025-, los honorarios de letrado y derechos de procurador que se hayan devengado, tanto si la parte deudora atendiese el requerimiento de pago (hipótesis prevenida en LEC art.817), como si no compareciese ante el tribunal
En relación a la contabilización de la deuda:
No debe calificarse contablemente las minutas como recibos o cuotas comunitarias, sino como “costas repercutibles al deudor” o “crédito por costas” vinculado al procedimiento, dado que su exigibilidad al deudor se articula por el régimen de costas del monitorio de LPH, no como gasto común periódico.
En la contabilidad de la comunidad de propietarios, registra las cuotas y derramas como deuda comunitaria hasta su pago y separa las minutas como saldo por costas del procedimiento, para evitar confusión entre obligación propter rem y crédito por costas procesales derivado del litigio.
No puede considerarse que la mera constancia en el certificado de deuda exhibido en notaría transforma necesariamente las minutas en deuda inherente a la finca, ya que la LPH permite incluir gastos y costes de reclamación a cargo del deudor, pero su cobro típico se canaliza como costas del proceso frente al deudor condenado.
Si en la escritura de compraventa la parte vendedora asume expresamente el pago de las minutas, utiliza esa previsión como base de reclamación interna frente a la vendedora, sin perjuicio de mantener la reclamación procesal de costas frente al deudor condenado en el monitorio.
