Asesoría Jurídica Responde: «Uso de local comercial como garaje»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
Se me ha planteado un problema en una Comunidad de Propietarios y quisiera cuando se pueda saber vuestra opinión.
Una señora ha comprado un local en una Comunidad, en los estatutos señala que es local de negocio. Esta señora no tiene ningún negocio pero ha solicitado al Ayuntamiento licencia de obras para abrir una puerta de garaje y poder meter su vehículo. El Ayuntamiento le ha concedido la licencia de obras.
Entiendo que como es un cerramiento hasta el forjado de las viviendas le dije a la señora que debía de comunicarlo al Presidente para tener conocimiento de ello, y que al no ser un elemento común la Comunidad no tendría por qué ponerle ningún problema ya que tiene su licencia de obras.
El problema es que hay un vecino del piso primero que manifiesta que no lo puede hacer porque tiene que dar el consentimiento la Comunidad, yo le he explicado que no es una licencia de actividad lo que se ha pedido, sino una de obras. El vecino insiste en que al ser local de negocio no puede abrir una puerta de garaje para meter su coche. Yo entiendo que en su local puede meter lo que desee siempre y cuando salvaguarde la seguridad del edificio, etc.
Mi pregunta es: ¿Tiene que dar el permiso de la Comunidad al ser un cerramiento de su local, y si puede meter su coche en su local?
RESPUESTA:
En primer lugar hay que comprobar si en el título constitutivo y en los Estatutos no está prohibido el cambio de destino.
Si no lo está, al propietario se le reconoce el derecho al uso del local en los términos previstos en el art.:
Artículo 3. [Derechos del dueño de cada piso o local y cuota de participación]
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
- a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
En relación a su consulta indica que la propietaria requiere abrir una puerta de garaje y poder meter su vehículo. Supongo que se refiere es a instalar una puerta de garaje en la fachada ¿es correcto?, que además exige la correspondiente autorización administrativa por el acceso al mismo a través de la acera.
En ese caso se produce una alteración de la fachada por la propia instalación de la puerta de garaje.
Según establece el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, “… el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.
La fachada es uno de los elementos comunes de la comunidad de propietarios, enumerado expresamente en el artículo 396 del Código Civil: “… los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración
Cualquier alteración de la fachada es una modificación de un elemento común, que afecta a la estética del edificio y, por tanto, a su imagen, y al modificar el título constitutivo puede requerir el acuerdo de la unanimidad de los propietarios, según el artículo 17.6 de la LPH.
Sin embargo, la jurisprudencia ha tendido a ponderar los requisitos Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª) Sentencia núm. 679/2020 de 15 diciembre. RJ 2020\4913 establece un criterio de ponderación y las permite aunque suponga una alteración del estado exterior del inmueble, siempre que exista una: escaso impacto visual sin alterar la seguridad del edificio o su estructura general y sin perjudicar a ningún copropietario; aunque se extienda al exterior del inmueble.
Tienden a considerar, la zona relativa a los pisos con una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción, como en cualquier cambio de su aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. En definitiva, ponderando tales circunstancias es como procederá la decisión de las controversias relativas a la legalidad de las obras llevadas a efecto en los locales comerciales,
Así señala:
Para su resolución se establece un criterio flexible y no exento de la inevitable casuística, a los efectos de determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados, lo que conduce a darles un tratamiento específico diferente del que merecen las obras ejecutadas en los pisos, sitos en las plantas altas de los inmuebles, sometidos al régimen jurídico de la propiedad horizontal, si bien respetando, como no puede ser de otra forma, los límites derivados de la aplicación del art. 7.1 de su ley reguladora, que condiciona la viabilidad de tales modificaciones a no menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y a no perjudicar los derechos de otro propietario. En definitiva, ponderando tales circunstancias es como procederá la decisión de las controversias relativas a la legalidad de las obras llevadas a efecto en los locales comerciales, como el caso que nos ocupa, lo que encierra una valoración jurídica propia del recurso interpuesto.
Como manifestación de lo expuesto, podemos citar la sentencia 7/2010, de 11 de febrero (RJ 2010, 530), en un caso similar al presente, en el que se trataba de la ejecución de una obra, consistente en alargar una ventana de un local hasta el suelo y permitir, de esta forma, el acceso directo desde la calle, en la que se proclamó:
«Esta Sala tiene declarado que, en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960, 1042) , no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros ( SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009).
En este caso, recomiendo que se solicite con el proyecto y la licencia y comprobar que puede tener esa consideración.
