Asesoría Jurídica Responde: «¿Debe la comunidad reparar las humedades que afectan a una sola vivienda?»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tenemos un caso en una Comunidad de vecinos en la que, en construcción, y así se indica en la obra nueva y división horizontal, el edificio consta de un sótano, un local comercial y 4 plantas superiores en los que hay 2 viviendas en cada una. Pues bien, el local comercial, situado en planta de calle, tiene una terraza trasera aneja. Esa terraza, tal y como indica la obra nueva y división horizontal podría ser tapada por voluntad propia de los dueños del local sin que la Comunidad pudiera negarse. Pues bien, hace bastantes años, desconocemos cuantos, se hizo ese cierre/tapado por parte de los dueños del local comercial.

En la actualidad se están produciendo filtraciones a través de ese nuevo suelo/terraza que se generó al tapar la terraza original y los propietarios de viviendas se niegan a pagar la reparación ya que consideran que es un elemento que construyó el bajo comercial y que no consta en la escritura de obra nueva como elemento ni común ni privado.
Los propietarios del local exponen que tiene que ser considerado un elemento comunitario al no aparecer en la escritura como elemento privativo del Local.

Desde nuestro punto de vista, al ser esto algo sobre lo que no tenemos una experiencia previa, podría ser aceptable la postura del local comercial ya que las ventanas del edificio dan para esa terraza y se abrió una puerta para su limpieza desde una zona común. No obstante, los propietarios de viviendas solicitan realizar una consulta al respecto para salir de dudas.

¿Que nos podrías indicar sobre este caso en particular? ¿Es responsabilidad comunitaria la reparación/rehabilitación del suelo de esa «nueva» terraza? ¿Es un elemento privativo al ser realizado posteriormente, por los propietarios del Local, a la construcción del edificio?

RESPUESTA:

El hecho que no figure en el Titulo constitutivo el carácter privativo o común del cerramiento de terraza no impide la imputación de la reparación del suelo de la terraza “nueva” ya que no depende tanto de que ese espacio aparezca o no descrito expresamente como privativo, sino de la función constructiva que cumpla y del origen técnico de la filtración, de modo que si el daño se sitúa en la impermeabilización o capa de estanqueidad que actúa como cubierta, la reparación y los daños tenderán a ser responsabilidad comunitaria, mientras que si el problema proviene del cerramiento realizado por el local y de una incorrecta ejecución o mantenimiento imputable al local, la responsabilidad tenderá a recaer en el titular del local, siendo especialmente recomendable fijar el criterio con informe pericial para evitar repartos erróneos o litigio

Debe partirse de que la comunidad está obligada a ejecutar las obras necesarias para conservar los elementos comunes y evitar que los defectos menoscaben el disfrute de los elementos privativos, respondiendo de los daños por filtraciones si incumple ese deber.

No obstante, aunque exista una previsión en el título o estatutos que permita al local cubrir la terraza, esa facultad no debe confundirse con atribución de propiedad exclusiva de un elemento que cumpla funciones de cubierta o afecte a la configuración del edificio, ya que las cubiertas y elementos necesarios para el uso y disfrute se encuadran en el concepto de elemento común.

En todo caso y de manera previa debe partirse de la necesidad de un informe técnico se determine y califique el origen de las filtraciones, porque si provienen de la impermeabilización situada bajo el pavimento o del sistema de estanqueidad que actúa como cubierta, la reparación suele reconducirse a elemento común y, por tanto, a cargo de la comunidad. Sin embargo, si proviene de defectos del acabado ejecutado por el local o de su falta de mantenimiento, la imputación tenderá a recaer en el local

Existe el riesgo de litigio por obras de tapado que alterara la configuración exterior o elementos comunes o si se acredita falta de mantenimiento de sumideros o conservación ordinaria deficiente, porque en ese caso puede declararse su responsabilidad por filtraciones.