¿Qué factores marcarán el mercado hipotecario en la segunda mitad del año?

El sector inmobiliario vigila los factores que pueden marcar su comportamiento en los próximos meses. En 2020 la irrupción de la pandemia sanitaria afectó a la economía y a los diferentes sectores de la actividad. El año pasado el inmobiliario mostró claros signos de recuperación, con más de 560.000 compraventas de viviendas marcando el mejor ejercicio desde 2007.

 

En 2022, pese a la llegada de los fondos Next Generation, la incertidumbre está llamada a ser la nota predominante para el sector: inflación, euríbor, subida de tipos… ¿Cuáles serán las tendencias que marcarán el mercado hipotecario en la segunda mitad del años?

La inflación, que cerró junio en 10,2%, será uno de los factores de mayor influencia en los próximos meses. «Pese a no esperarse una subida excesiva del nivel de precios en el inmobiliario español, la continuidad en el tiempo de esta tendencia inflacionista se ha visto reflejada en el alza de los tipos de interés, pues es el mecanismo de los bancos centrales para combatirla», explica Josep Vera, director de Desarrollo de Negocio de Hipotecas.com, canal online de UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios).

En este sentido, el experto recuerda que será necesario ver la evolución de la economía en los próximos meses para extraer conclusiones claras a largo plazo y determinar si el precio de las hipotecas se verá «más o menos condicionado».
En el caso del euríbor, principal índice de referencia de las hipotecas en España, en los últimos cuatro meses su subida ha sido una constante y en junio ya ronda el 1%. «Estimamos que el euríbor cerrará el año entre el 1,25% y el 1,75%. Sin embargo, y con independencia de estas previsiones, cabe destacar que, a día de hoy, invertir en vivienda sigue siendo un refugio, y es que, pese a la subida, los intereses siguen siendo bajos y adquirir una vivienda es una opción mucho más atractiva para rentabilizar el ahorro acumulado durante la pandemia frente a otros activos como depósitos o bonos, que sí que están más condicionados por la inestabilidad del mercado», añade Vera.

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Cualquier propietario puede solicitar la instalación de un contador de agua individual»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una Comunidad que gestionamos disponen de un solo contador de agua, cuyo importe se incluye dentro de la cuota mensual de la Comunidad, una situación que puede suponer un importante fuente de conflictos entre los vecinos y no sólo porque hay viviendas con más miembros que otras o porque al ser un servicio común se mire menos por el ahorro, ante este problema están pensando cambiar el contador de agua colectivo por contadores individuales, instalando un contador individual en cada vivienda, de este modo cada propietario pagaría el consumo de su vivienda.

La pregunta que nos surge es si es factible llevarlo a cabo y quién debe acarrear los costes y si existe alguna ley al respecto y en caso afirmativo, qué dice.

La instalación de contadores individuales no es algo que esté claramente definido en la ley, algunos tribunales consideran la unanimidad para poder llevarlo a cabo, otros tribunales consideran que en base al art. 17 LPH puede aprobarse por la mayoría simple que a su vez representen la mayoría de las cuotas.

Nos surge la duda ya que entendemos que del mismo modo  que cualquier vecino tiene derecho  a solicitar la instalación de un contador individual, también entendemos que no se puede obligar  a nadie si no quiere, incluso aunque se celebre una Junta  y la instalación sea aprobada

 

RESPUESTA:

Si bien es cierto que para los gastos comunes es de aplicación el  art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, “todos los propietarios deben contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

Sin embargo, el consumo de agua  es susceptible de individualización,  ya que no todos consumen por igual.

Cualquier propietario puede solicitar la instalación de un contador de agua individual, de modo que solamente pague por el suministro que realmente llega a su vivienda y aunque el coste de la instalación de este contador privado debe ser sufragado por él, sin embargo, tendrá la seguridad que pagará por lo que realmente consume siendo en un plazo más o menos corto, amortizado el coste de su instalación y será una realidad evidente en un plazo corto de tiempo

No obstante existe un gasto de agua  que corresponde a la Comunidad y que tiene que ver con  la limpieza de las zonas comunes, del riego del jardín y de la piscina, aseos comunitarios y otros elementos que sean considerados zonas comunes.

En caso de que se quiere optar por tener contadores propios individuales.

La mayoría necesaria para aprobar la instalación de contadores individuales  aunque hay tribunales que han afirmado la necesidad de unanimidad, resulta de difícil defensa ya que no es una modificación del título, siendo aplicable el art. 17.7 de la LPH, puede aprobarse con la mayoría simple de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación, o en segunda convocatoria la mayor parte de los asistentes, siempre que representen la mayoría de las cuotas de participación.

No obstante, el acuerdo contrario a la instalación de contadores individuales de agua para individualización del gasto, es contrario a la LPH ( RCL 1960, 1042) por ser contrario al artículo 9.1 e) LPH y a lo prevenido en el propio título constitutivo.

Una vez realizado  el cambio del contador colectivo por individuales, si se mantiene el contador inicial cuando llegue la factura de agua del contador original, tendrá que descontarse a los propietarios que, por voluntad propia lo hayan instalado; repartiéndose el importe entre los restantes que no dispongan de contador individual, siendo recomendable que la Comunidad de Propietarios suscriba un acuerdo que contemple dicha circunstancia, de cara a evitar futuras discrepancias.

Sin embargo, del mismo modo que cualquier vecino tiene derecho a solicitar la instalación de un contador de agua individual, no es posible obligar a nadie a hacerlo si no quiere, incluso aunque se celebre una Junta y la instalación sea aprobada por mayoría.

Lo recomendable es buscar fórmulas que vayan permitiendo individualizar el gasto y que se pueden aplicar consultando con la suministradora las formulas contractuales que pueden permitirse para tal fin

 

En relación a la normativa hay que ver en cada ciudad la normativa aplicable. Le citaré el Real Decreto 178/2021, de 23 de marzo. Modifica el Real Decreto 1027/2007, de 20-7-2007 (RCL 2007\1636), por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas de Edificios

 

Cuarenta y nueve. Se modifica la IT 1.2.4.4 que queda redactada del siguiente modo:

«IT 1.2.4.4 Contabilización de consumos.

  1. Toda instalación térmica que dé servicio a más de un usuario dispondrá de algún sistema que permita el reparto de los gastos correspondientes a cada servicio (calor, frío y agua caliente sanitaria) entre los diferentes usuarios, en el caso del agua caliente sanitaria deberá ser un contador individual. El sistema previsto, instalado en el tramo de acometida a cada unidad de consumo, permitirá regular y medir los consumos, así como interrumpir los servicios desde el exterior de los locales.

Las instalaciones térmicas que suministren calefacción o refrigeración a un edificio a partir de una instalación centralizada que abastezca a varios consumidores y a los titulares que reciben dicho suministro desde una red de calefacción o refrigeración urbana, definidas en el apéndice 1 de este Reglamento, cuando dichas instalaciones térmicas no dispongan de un sistema que permita el reparto de los gastos correspondientes a cada servicio (calor y frío) entre los diferentes consumidores, deberán cumplir con las obligaciones establecidas en la normativa que regule la contabilización de consumos individuales en instalaciones de edificios.

Los clientes finales de los edificios abastecidos a partir de una red urbana de calefacción, refrigeración o agua caliente sanitaria, recibirán, por parte del titular de la red, contadores individuales, de precio razonable y asequible de acuerdo con los estándares del mercado, que reflejen con precisión su consumo real de energía.

Cuando se suministren calefacción, refrigeración o agua caliente sanitaria a un edificio a partir de una fuente central que abastezca varios edificios o de una red urbana de calefacción o refrigeración, se instalará un contador en el intercambiador de calor o punto de entrega.

En las instalaciones todo aire, o de caudal de refrigerante variable, el sistema para el control de consumos por usuario será definido por el proyectista o el redactor de la memoria técnica en el propio proyecto, o en la memoria técnica de la instalación.

Las instalaciones solares de más de 14 kW de potencia nominal, destinadas a dar cumplimiento a lo establecido en la sección HE4 del Código Técnico de la Edificación dispondrán de un sistema de medida de la energía final suministrada, con objeto de poder verificar el programa de gestión energética y las inspecciones periódicas de eficiencia energética especificados en la IT 3.4.3 y en la IT 4.2.1.

En el caso de instalaciones solares con acumulación solar distribuida será suficiente la contabilización de la energía solar de forma centralizada en el circuito de distribución hacia los acumuladores individuales.

El diseño del sistema de contabilización de energía solar debe permitir al usuario de la instalación comprobar de forma directa, visual e inequívoca el correcto funcionamiento de la instalación, de manera que este pueda controlar periódicamente la producción de la instalación.

  1. Las instalaciones térmicas de potencia útil nominal mayor que 70 kW, en régimen de refrigeración o calefacción, dispondrán de dispositivos que permitan efectuar la medición y registrar el consumo de combustible y energía eléctrica, de forma separada del consumo debido a otros usos del resto del edificio.
  2. Se dispondrán dispositivos para la medición de la energía térmica generada o demandada en centrales de potencia útil nominal mayor que 70 kW, en refrigeración o calefacción. Este dispositivo se podrá emplear también para modular la producción de energía térmica en función de la demanda. Cuando se disponga de servicio de agua caliente sanitaria se dispondrá de un dispositivo de medición de la energía en el primario de la producción y en la recirculación.
  3. Las instalaciones térmicas de potencia útil nominal en refrigeración mayor que 70 kW dispondrán de un dispositivo que permita medir y registrar el consumo de energía eléctrica de la central frigorífica (maquinaria frigorífica, torres y bombas de agua refrigerada, esencialmente) de forma diferenciada de la medición del consumo de energía del resto de equipos del sistema de acondicionamiento.
  4. Los generadores de calor y de frío de potencia útil nominal mayor que 70 kW dispondrán de un dispositivo que permita registrar el número de horas de funcionamiento del generador.
  5. Las bombas y ventiladores de potencia eléctrica del motor mayor que 20 kW dispondrán de un dispositivo que permita registrar las horas de funcionamiento del equipo.
  6. Los compresores frigoríficos de más de 70 kW de potencia útil nominal dispondrán de un dispositivo que permita registrar el número de arrancadas del mismo.
  7. Los generadores de calor y de frío de potencia útil nominal mayor que 70 kW que dispongan de un suministro directo de energía renovable eléctrica dispondrán de un dispositivo que permita contabilizar dicha contribución de forma diferenciada al resto de su consumo eléctrico y, si es técnicamente viable, se contabilizará la contribución de energía renovable eléctrica producida por instalaciones de autoconsumo. Dicho dispositivo podrá permitir que se maximice el aprovechamiento energético de la energía renovable eléctrica haciendo uso de las capacidades de comunicación e interoperabilidad de las instalaciones técnicas conectadas y los sistemas de almacenamiento que puedan existir.»

 

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Indice de precios de consumo. IPC. Junio 2022

La tasa de variación anual del IPC del mes de junio se sitúa en el 10,2%, un punto y medio por encima de la registrada en mayo. La tasa anual de la inflación subyacente aumenta seis décimas, hasta el 5,5%. La variación mensual del índice general es del 1,9%. El Índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA) sitúa su tasa anual en el 10,0%, un punto y medio superior a la del mes anterior.

 

Evolución anual de los precios de consumo

La tasa anual del Índice de Precios de Consumo (IPC) general en el mes de junio es del 10,2%, un punto y medio por encima de la registrada el mes anterior y la más alta desde abril de 1985.

Los grupos que destacan por su influencia en el aumento de la tasa anual son:

  • Transporte, cuya variación anual del 19,2%, más de cuatro puntos por encima de la registrada en mayo, se debe a la subida de los precios de los carburantes y lubricantes, mayor este mes que el año anterior.
  • Alimentos y bebidas no alcohólicas, que sitúa su tasa en el 12,9%, casi dos puntos superior a la del mes pasado, y la más alta desde el comienzo de la serie, en enero de 1994. Destacan en este comportamiento los incrementos de los precios de las frutas, mayor que el del año anterior, de las legumbres y hortalizas, que descendieron en junio del año pasado, y de la carne, el pan y cereales y la leche, queso y huevos, mayores este mes que en 2021. Cabe reseñar también en este grupo, aunque en sentido contrario, el descenso de los precios de los aceites y grasas, frente al aumento en junio del año anterior.
  • Vivienda, que aumenta su variación un punto y medio, hasta el 19,0%, a causa de que los precios de los combustibles para calefacción y de la electricidad suben este mes más que en 2021.
  • Hoteles, cafés y restaurantes, con una tasa del 7,2%, nueve décimas superior a la del mes anterior, causada por el incremento del precio de la restauración y de los servicios de alojamiento, mayor que el registrado en junio de 2021.

 

Puede leer la nota de prensa completa del Instituto Nacional de Estadística en el siguiente enlace:

 

Indice de precios de consumo. IPC. Junio 2022

 

 

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Informe de Vivienda Gesvalt | 2º Trimestre 2022

Gesvalt, la compañía de referencia en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas ha publicado su Informe de Vivienda correspondiente al segundo trimestre del año 2022. El estudio, realizado con datos propios por el departamento de Research de la compañía, refleja un incremento del precio de la vivienda del 3,5% con respecto al mismo periodo del año 2021.

 

Con este nuevo aumento, se encadenan cinco periodos, consecutivos con subidas superiores al 3%, tras cuatro subidas previas del 3,7% (dos trimestres consecutivos), 3,9% y 3,3%. Desde la compañía, los expertos de Gesvalt siguen relacionando esta tendencia con el descenso de la incertidumbre sanitaria y la respuesta a las contracciones de precios del año 2020. A estos factores, además, hay que añadir el incremento de los precios de los materiales de construcción y de la mano de obra, como consecuencia del escenario inflacionista actual y la subida de tipos por parte del BCE. En este sentido, los expertos de Gesvalt se muestra prudentes antes de realizar estimaciones de futuro sobre cómo podrán impactar estos factores en la demanda en el futuro y, por tanto, en el equilibrio de mercado y los precios, aunque, de forma general, siguen sosteniendo que los precios se estabilizarán a lo largo de la segunda mitad del año.

Tras este nuevo incremento, el precio de la vivienda ha alcanzado los 1.474 €/m2, lo que implica que, a pesar de la evolución reciente, todavía se sitúa un 31,2% por debajo del máximo histórico fijado en el primer trimestre de 2008. De esta forma, una vivienda con un valor promedio y una superficie de 90 m² tendría un precio que ascendería hasta los 132.660€, frente a los 128.160€ del año pasado.

Por otra parte, el Informe de vivienda de Gesvalt también señala que la tendencia al alza de los precios ha sido generalizada, ya que se ha producido en todas las comunidades autónomas con la excepción de Galicia y Aragón, que han experimentado leves descensos inferiores al 1%. En este sentido, las islas han vuelto a liderar, por segundo trimestre consecutivo, el ranking de comunidades autónomas con mayor incremento del precio de la vivienda, con un con un 6,7% en Baleares y un 4,9% en Canarias. Dentro del territorio peninsular, Castilla La Mancha ha sido la que ha experimentado la mayor subida, con un 3,3%, seguida de la Comunidad de Madrid, con un 3,2%, y la Comunidad Valenciana, con un 3%. En Cataluña, por su parte, la estadística ha crecido un 2,6%.

 

Informe de Vivienda Gesvalt | 2º Trimestre 2022

 

 

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