Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Hemos celebrado una junta para aprobar la regulación de un estacionamiento comunitario.

La propuesta ha sido la siguiente:

Aprobación, si procede, para el establecimiento de dos zonas diferenciadas en el parking, una para uso exclusivo de los propietarios, y otra  zona para uso exclusivo de los clientes de los locales durante el horario comercial. En la zona exclusiva para los propietarios, se colocarán dos barreras, con lectores de matrículas para el acceso. Una vez acabado el horario comercial, los propietarios podrán estacionar en las plazas reservadas para los clientes, pero siempre respetando que en el horario de 9:00 a 16:00 h dichas plazas de garaje, queden libres para los locales, el cumplimiento de esta condición se comprobará con las cámaras de seguridad.

 

El resultado de la votación ha sido el siguiente:

Votos a favor: 17 con un 19,26 % del coeficiente de participación.

Votos en contra: 10 con un 21,44 % del coeficiente de participación.

Abstenciones: 3 con un 2,07 % del coeficiente de participación.

 

Mi pregunta es sobre los votos de los no ausentes, porque sé que siempre se añaden a lo que hayan decidido la mayoría, pero tengo mayoría en número de votos, pero no en coeficiente.

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que ver que figura en el título constitutivo y en los Estatutos en relación al uso de las plazas de garaje.

 

Si supone una modificación del título constitutivo debe aplicarse el art. 17 de la LPH:

 

6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación

 

Si no supone una modificación del título constitutivo o de los Estatutos  se aplica el régimen de mayorías del apartado 7:

 

7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

 

En relación a los votos de ausentes,  para  aquellos acuerdos que solo necesiten para ser aprobados el voto de la mayoría de los asistentes que representen la mayoría de las cuotas de participación, es decir,  los acuerdos previstos en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), no requieren contar con el voto de los ausentes, ya que pueden ser aprobados directamente por los asistentes a la Junta. Los ausentes solo podrán impugnar el acuerdo ya aprobado si están en desacuerdo.

Para el resto de acuerdos que requieren para su aprobación de mayorías cualificadas o unanimidad, el voto de los ausentes contribuye a formar dichas mayorías siempre que:

1. a) Es requisito esencial y previo que el acuerdo haya sido aprobado por la mayoría de los asistentes aunque no se haya obtenido el quórum exigido legalmente.
2. b) Dentro del plazo de 30 días naturales desde que se le notifique los acuerdos, el ausente puede manifestar su conformidad, en cuyo caso su voto se sumará a la mayoría de los asistentes.
3. c) Si el ausente no dice nada y deja transcurrir los 30 días. En este caso su voto se sumará a la mayoría que adoptó el acuerdo.

Indicar que el ausente dentro del plazo de esos 30 días naturales puede manifestar su voto discrepante con la aprobación del acuerdo, en cuyo caso se computará como voto en contra del acuerdo.

 

Esta regla general de sumar el voto de los ausentes al sentido del voto mayoritario de los presentes, tanto si el ausente lo manifiesta expresamente como por silencio, tiene dos excepciones, previstas en el artículo 17.8 LPH.

 

8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.