Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una comunidad que administramos el propietario del local, se pone en contacto con nosotros para solicitarnos autorización para la instalación de chimenea de salida de humos por fachada trasera del edificio. En los estatutos no contempla nada.

¿Se podría negar la comunidad a esta instalación?

¿La autorización que tipo de mayoría exige?

 

RESPUESTA:

La salida de humos de un local necesita la instalación de un tubo que debe discurrir por un patio de luces o fachada posterior. Por tanto, afecta a elementos comunes. Es por esto que casi siempre, necesitará la autorización de la Comunidad de Propietarios a la que pertenece el local para su instalación.

Primero habrá que consultar los Estatutos de la Comunidad. Si los estatutos no autorizan la instalación de una salida de humos o prohíben la realización de este tipo de obras o de labores de hostelería, el propietario del local no podrá hacer nada. Pero si los Estatutos autorizan este tipo de actividades el propietario no necesitará la autorización por parte de la Comunidad.

La primera cuestión que se debe abordar es la determinación de la instalación como ex novo o si, por el contrario, se pretende sustituir o modernizar una chimenea preexistente.

La construcción de este tipo de elementos en una comunidad desde cero implica una modificación de los “elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél” en la medida que la ejecución de la obra “altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario”, tal y como consagra el artículo 7.1 de la LPH. La subsunción de esta reforma en uno de los apartados del artículo 7 de mencionada ley comporta la necesidad de un acuerdo unánime por parte de la Comunidad de Propietarios afectada (artículo 17.6 de la LPH), pues no se trata de uno de los supuestos en los que no es requerido acuerdo de la Comunidad al tener carácter de obligatorio por el artículo 10.1 de la LPH (como sería realizar obras de mantenimiento y conservación, ajustes en materia de accesibilidad universal, ocupar elementos comunes en tiempo de obras, etc.).

También se debe observar si se produce la coexistencia de locales de negocios y viviendas en el mismo edificio o comunidad. En referencia a este extremo, el Tribunal Supremo ha sentado jurisprudencia sobre la posibilidad de flexibilizar las mayorías exigidas para la adopción de este tipo de acuerdos que modifican el título constitutivo de la propiedad horizontal. La base de la argumentación esgrimida a tal efecto yace en la naturaleza comercial en la que se ubican normalmente los locales, pues estos suelen hallarse de forma más accesible al público, en las plantas bajas de los edificios, presentando una situación jurídica distinta por el uso que se le pretende dar al inmueble.

La pronunciación del Tribunal Supremo para vencer la rigidez legal de la unanimidad identifica una distinción interpretativa entre la alteración arquitectónica de la fachada según sea instigada por una vivienda o un local de negocios. Trasladándolo a un supuesto hipotético, un restaurante que pretenda construir una cocina podría ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, tal y como sería la instalación de conductos para la salida de humos, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios (como prevé el artículo 7 de la LPH), cuando ello sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial, y siempre siguiendo el principio de procurar ocasionar el menor perjuicio posible (Sentencia AP Madrid, sec. 21ª, S 17-11-2015, nº 364/2015, rec. 514/2014).

 

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Nos encontramos con un problema en una comunidad que tenemos que rehabilitar el patio interior, y para acceder al mismo es necesario la entrada desde los locales de la comunidad. A la hora de iniciar las obras ninguno de los dos locales nos permite el acceso, por más que se ha insistido en la necesidad y urgencia de acometer las reparaciones.

¿Por favor, me pueden indicar la forma a proceder para remitirles un burofax?

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que revisar  el Título constitutivo y los Estatutos para hacer referencia al uso asignado a ese patio interior y confirmar cómo se encuentra regulado.

En todo caso, todos los propietarios tienen la obligación de facilitar el acceso a través de su local o vivienda para la realización de las obras de reparación, mantenimiento y conservación de elementos comunes en aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal en su art.9.1 c)

Artículo 9. [Obligaciones de los propietarios y consideración de gastos generales] 

1. Son obligaciones de cada propietario:
2. c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

Por lo tanto, debe realizarse una comunicación fehaciente comunicándole las reparaciones a realizar en el patio interior, indicándoles el comienzo de las obras y horario, debiendo facilitar los accesos a ese patio interior. Asimismo, se explicarán las medidas que se adoptan para evitar molestias innecesarias.

El relación a los contenidos del burofax se debe firmar por el Administrador indicándoles todos esos aspectos y recordándole que tiene la obligación de facilitar ese acceso ya que en caso contrario se producirán daños y perjuicios a la Comunidad que puede reclamar en Tribunales que se facilite el acceso y los daños y perjuicios que se le produzcan como consecuencia de su incumplimiento.