Asesoría Jurídica Responde: “Derecho a vuelo”

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Nos encontramos ante un trámite de venta donde el propietario es dueño de un piso y en la misma Nota Simple se refleja el derecho a vuelo. Quiere vender el piso y él quedarse con el derecho a vuelo. ¿Eso es posible?

 

RESPUESTA:

En el caso de esa finca forma parte de la misma según la norma 1ª de la Regulación Estatutaria (que debe consultarse para entender completamente la referencia de la nota simple). No son derechos divisibles que el titular pueda segregar ya que forma parte de un acuerdo de la división horizontal y de los Estatutos.

Tampoco entiendo el sentido de excluirle el derecho de vuelo por la propia configuración de la finca:

Tiene como anexo el derecho de vuelo, junto con la finca número Dos, conforme a la norma 1ª de la Regulación Estatutaria. Y le corresponde además el aprovechamiento exclusivo de dos porciones de patios laterales izquierdo, perfectamente delimitados, que mide cada uno de ellos cuatro metros y cincuenta decímetros cuadrados. CUOTA: Se le asigna una cuota de participación en las cargas, beneficios y elementos comunes generales del Edificio de veinticinco centésimas.

 

 

 

 

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ARRENTA SEMINARIO ONLINE 14/12/22: Seguro de Impago de Alquiler

Gracias al acuerdo de colaboración que nuestro colectivo mantiene con ARRENTA | Correduría de Seguros, hoy incluimos en nuestro blog la información relativa al seminario online gratuito que se celebrará el próximo 14 de diciembre.

 

 

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Ante la subida del euríbor: ¿Qué alternativas tengo si no puedo optar a las ayudas a las hipotecas?

La subida del euríbor ha mermado el poder adquisitivo de los consumidores con hipoteca variable. En lo que llevamos de año, este indicador ha pasado del -0,477 % en enero a cerrar noviembre en una tasa media del 2,829 %, lo que se traduce en una subida de hasta 3.000 euros anuales -teniendo en cuenta una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años y con un diferencial del 1 %-.

 

Para paliarlo, el Gobierno ha acordado con la banca un paquete de ayudas dirigido a hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad con hipotecas variables. Según sus cálculos, alrededor de un millón de familias (un 27 % del total) se verán beneficiadas de estas medidas, que incluyen la congelación de los tipos de interés o la ampliación del plazo de los préstamos.

Sin embargo, aún hay 2,7 millones de consumidores acogidos a hipoteca variable que no entran en los requisitos establecidos por el Ejecutivo. “Obviamente, no todas las familias pueden acceder a ese tipo de ayudas, con lo que habrá muchos casos en que se vea la economía familiar comprometida o incluso no pueda llegar a pagarse la cuota hipotecaria”, apunta a RTVE.es el director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font, y para los que existen otras alternativas:

 

Cambio de hipoteca variable a fija

Es la opción más recomendada, aunque los expertos advierten de que las hipotecas a tipo fijo que ofrecen las entidades bancarias también han experimentado una subida en los últimos meses. “Es verdad que los tipos de interés de las fijas no son muy atractivos, por lo que una mixta puede ser una buena opción. Se puede escoger un tramo fijo de unos 5 o 10 años y luego si el euríbor sigue muy alto, se puede cambiar otra vez de hipoteca”, apunta a RTVE.es la portavoz de iAhorro, Laura Martínez.

Para facilitar este trámite, el Gobierno ha eliminado la comisión que se aplica por cambiar de hipoteca variable a fija, que estará vigente durante todo 2023. Así, los bancos no podrán aplicar el máximo del 0,15 % durante los tres primeros años que permitía la ley (a partir del cuarto ya se contemplaba que no se podría cobrar nada). Para una hipoteca media en España, esto supondría un ahorro de 109,02 euros, según los cálculos del comparador Kelisto.

 

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[Fuente «RTVE.es»]

 

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¿Cuánto bajará el precio de la vivienda en 2023?

Distintos expertos del sector inmobiliario coinciden en que el precio de la vivienda bajará en 2023. Y es que desde la primera subida de tipos de interés anunciada por el Banco Central Europeo, las hipotecas se han encarecido considerablemente —se estima que el euríbor podría alcanzar el 3% antes de fin de año, frente al -0,477% de enero— y los bancos han endurecido los requisitos para conceder este tipo de préstamos.

 

Todo conduce, entonces, a una reducción de la demanda de vivienda y un consecuente enfriamiento del mercado inmobiliario: la cantidad de compraventas mostró cero variaciones entre agosto y septiembre de este año, según el INE; mientras que los precios se incrementaron tan solo un 0,1% durante el tercer trimestre, según el Colegio de Registradores.

“Las estadísticas muestran el inicio de un cambio de ciclo en el inmobiliario: el boom de operaciones y el incremento sostenido de los precios empieza a moderarse a raíz de la subida de tipos”.  Pero ¿qué se espera para 2023?

 

El precio de la vivienda caerá en 2023

No existe consenso respecto de cuánto bajarán los precios en 2023. Bankinter prevé un desplome del 3%, mientras que la consultora Atlas Real Estate Analytics estima una caída del 0,9%. El banco BBVA, por su parte, espera un incremento del 2%, cifra que se asemeja a la ING, que espera un crecimiento del 1% para el próximo año.

“El objetivo del Banco Central Europeo es situar la inflación en el 2%, por eso suben los tipos de interés. De momento, sin embargo, estamos lejos de esta previsión: el coste de vida aumentó un 6,8% en noviembre. Teniendo esto en cuenta e incluso en el escenario más optimista donde la misión del BCE se cumple, un incremento del 1% en el precio de la vivienda implica una bajada de su valor real”.

 

Las compraventas se contraen con más fuerza

Desde el comparador inmobiliario advierten también que el propietario español, en general, prefiere conservar la vivienda antes que bajar su precio. Por eso se espera una caída más fuerte en la cantidad de transacciones que en valor de venta. Real Estate Analytics adhiere a esta teoría y espera un desplome del 15,4% en la cantidad de compraventas para 2023. La Universidad de Barcelona estima que si los tipos superan el 3%, las compraventas disminuirían alrededor de un 15%. En la misma línea, la inmobiliaria Redpiso espera que la cantidad de operaciones el próximo año sea entre un 20% y un 30% más baja.

 

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[Fuente «La Razón»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: “Instalación de chimeneas de pellets”

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una Comunidad de Propietarios la vivienda del último piso, quiere realizar la instalación de una chimenea de Pellets, lo que conllevaría realizar una nueva tubería de extracción de humos, únicamente para esa vivienda, con salida al tejado del edificio, abriendo una nueva salida en este.

La primera duda que nos surge es el tipo de mayoría que se necesitaría para aprobar (o dar permiso en este caso) para que dicho propietario pueda hacer la instalación. Habría que tener en cuenta que la Comunidad de Propietarios exigiría a ese propietario que se hiciera cargo de cualquier daño, filtración, humedad, etc., que pudiera ocasionar dicha instalación y no sólo querría que dicho propietario quedara obligado, sino que cualquier propietario futuro de esa vivienda adquiriera la obligación con la compra del piso.

¿Sería necesario modificar la obra nueva y división horizontal del edificio, y por consiguiente las escrituras de todos los propietarios? ¿Esto conllevaría la necesidad de tomar el acuerdo por unanimidad?

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que comprobar lo que dice el título constitutivo y los Estatutos por si existiera ya constituida alguna servidumbre para su instalación y ver cuál sería la solución técnica necesaria para su instalación

El art. 7.1 y 2 de la LPH establece que:

 

Artículo 7. [Derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas. Actividades prohibidas]

  1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere, la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

  1. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

 

Hay que tener en cuenta, en primer lugar, que en la mayor parte de los supuestos la citada salida tiene que pasar por elementos comunes, como fachadas, patios interiores, etc.

Además, como criterio general, el otorgamiento de licencia, o su denegación, no vincula a la Comunidad; pues, aun siendo evidente que el ayuntamiento o el organismo competente podrán exigir el cumplimiento de sus propias reglas para la explotación de la actividad comercial, es claro que  estos condicionantes no suponen ninguna obligación de acatamiento por la Junta de Propietarios,

Dependiendo de la solución necesaria se tendría que acudir a distintos tipos de mayoría:

Si se necesita realizar obras en elementos comunes, repito, con alteración de los mismos, la fachada, el forjado o el patio, para la instalación del conducto de evacuación de humos y cualquier obra que altere mínimamente la estructura o configuración del edificio debe entenderse como prohibida.

Si se produce una alteración de la configuración y el estado exterior del edificio, será aplicable lo dispuesto en el art. 10.3 b) de la LPH, en el que se establece la necesidad del acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, antes se requería el acuerdo unánime:

  1. b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

 

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

 

 

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APETI hoy, en Gran Vía Radio: «Las 5 claves que marcarán el mercado hipotecario hasta final de año»

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Compartimos una semana más con vosotros la intervención de nuestro Presidente, Luis Guirado en el programa ‘Ponte al día’ de Gran Vía Radio, que ha tenido lugar esta mañana.

 

Este martes, el programa que dirige Jordi Paniello, ha estado centrado en las claves que marcarán el mercado hipotecario hasta finales de este 2022. Entre ellas, nuestro Presidente ha hablado sobre el incremento de los tipos de interés, que no solo afectarán a los hipotecados, sino a los consumidores en general, generando la consiguiente repercusión en todos los ámbitos económicos.

Si quieres saber más sobre el resto de claves que condicionarán el ámbito inmobiliario y la economía en general en los próximos meses, te invitamos a que escuches a través del siguiente enlace:

 

Intervención Luis Guirado - Gran Vía Radio - 29/11/22

 

 

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Cómo funcionan las ayudas a los hipotecados en apuros: en qué consisten y quién puede pedirlas

El Gobierno ultima con las patronales bancarias dos líneas de auxilio dirigidas a hogares en distintas situaciones a los que la subida del euríbor pone en aprietos.

 

Tras semanas de discusión, el Gobierno y la banca han conseguido sacar adelante un pacto para ayudar a los hipotecados en apuros. La vicepresidenta primera, Nadia Calviño, lo ha hecho además en el tiempo fijado: la semana pasada avanzó que se llevaría al Consejo de Ministros de este martes, algo que ha logrado aunque haya sido in extremis. El lunes, casi a medianoche, Economía anunció un principio de acuerdo a falta de cerrar los últimos flecos con las patronales del sector, que en la mañana de este martes seguían valorando los detalles de la propuesta.

El plan contempla un paquete amplio de medidas, como defendía el Ejecutivo desde el inicio de las conversaciones. En conjunto, aliviarán el bolsillo de más de un millón de hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad por el incremento del euríbor. Este índice es al que se referencian la mayoría de las hipotecas variables (en las que se actualiza la cuota a pagar una vez al año, habitualmente). Las ayudas se canalizan por dos vías principales: por un lado, a través del Código de Buenas Prácticas, en vigor desde 2012, que se actualiza y cuyos cambios serán permanentes. Y, por otro, con la creación de un nuevo código que tendrá una validez durante dos años. Estas son las principales medidas aprobadas y los requisitos a cumplir en cada una de ellas:

 

¿A cuántas personas beneficiarán las medidas?

Pese a que en España tradicionalmente las hipotecas variables han dominado el mercado, en los últimos tiempos el interés fijo ha sido el más utilizado, suponiendo este año más de 7 de cada 10 operaciones que se han firmado. No obstante, fruto de ese dominio histórico de las hipotecas variables, estas siguen siendo mayoritarias entre el total de las familias con préstamos para la compra de vivienda.

 

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[Fuente El País»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: “Presidente o Administrador ¿Quién es el responsables del pago de trabajos mediante albaranes”

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Hay una comunidad de propietarios que ha estado pagando varios trabajos mediante recibos y albaranes, sin la factura oficial, ¿se le podría exigir responsabilidades al presidente y/o al administrador?.

En caso de que si… ¿seria por los últimos 4 años?, ¿o nos podemos remontar a mas atrás?.

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que pedir explicaciones de por qué razones no constan las facturas en la contabilidad de la Comunidad de Propietarios y si se les ha exigido al emisor de la factura su emisión. Existe obligación de emitir la factura por parte de quien realiza el trabajo o entrega el producto pero en ocasiones no se facilitan.

Una vez aclarada esa situación deberá constar que se les ha reclamado a los emisores de las facturas las mismas.

En caso de que no se disponga de ellas porque no las hayan facilitado habrá que comprobar si el Presidente y el Administrador han hecho lo posible para su reclamación. Y si existen circunstancia que pongan de manifiesto negligencia por parte de los mismos entonces se podría exigir responsabilidades.

La acción prescribe dependiendo quien sea el obligado a su emisión: El plazo para reclamar una factura impagada se corresponde con lo que dure su prescripción – 5 años – cuando el deudor es una empresa o profesional.

Existen otras prescripciones dependiendo del emisor y el servicio:

  • Con hacienda: 4 años
  • Con la Seguridad Social: 4 años.
  • Bancarias: 5 años.
  • Hipotecarias: 20 años
  • Alquileres: 5 años

 

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Nuevo Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comunitat Valenciana

El pasado 29 de julio se publicó en el DOGV el Decreto 98/2022 de la Conselleria de Vivienda y Arquitectura Bioclimática, el texto por el cual se regula el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana y los requisitos para la inscripción.

 

Este Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana es público, gratuito y obligatorio para las personas físicas y jurídicas que ejerzan o quieran ejercer de forma regular y remunerada la actividad de mediación, asesoramiento y gestión en operaciones inmobiliarias en la Comunitat Valenciana.

Las solicitudes se pueden presentar de forma colectiva a través de nuestra asociación profesional (APETI). Los asociados que deseen inscribirse de forma colectiva, y que cumplan con los requisitos establecidos en el Decreto 98/2022, pueden enviarnos la documentación al correo electrónico info@apeti.com. El plazo de presentación de la inscripción de solicitudes colectivas, es de seis meses a contar desde la entrada en vigor de este decreto (16/10/2022).

 

REQUISITOS

A) Requisitos de ubicación y de atención:

1.- La persona que actúe como agente de intermediación inmobiliaria deberá contar con establecimiento abierto al público. Tiene la consideración de establecimiento abierto al público el domicilio profesional, los locales comerciales, y las oficinas o despachos que cumplan todos los requisitos y dispongan de los permisos, las licencias y altas fiscales requeridas legalmente para ejercer la actividad.

2.- Las personas que presten servicios exclusivamente por vía electrónica o telemática aunque cuenten con establecimiento abierto en el resto del territorio español o en algún estado de la Unión Europea, deberán disponer de una dirección física en el territorio de la Comunitat Valenciana. En esta dirección física deben atenerse las consultas, quejas y reclamaciones de las personas consumidoras y usuarias en relación a los servicios de intermediación prestados.

B) Requisitos de capacitación profesional:

1.- Poseer título Oficial de Agente de la Propiedad Inmobiliaria expedido por el Ministerio competente.

2.- Poseer una titulación universitaria perteneciente a la rama de Ciencias Sociales y Jurídicas, Ingeniería o Arquitectura.

3.- Los poseedores de certificados de asistencia y aprovechamiento a cursos de formación académica de, al menos, 200 horas lectivas en materia inmobiliaria, emitidos por centros de enseñanza públicos, Universidades privadas o centros con concierto con las Administraciones Públicas u otras entidades cuyos estatutos contemplen la formación como uno de sus fines.

C) Requisitos de solvencia:

1.- Contratar un aval emitido por una entidad financiera o un seguro de caución de 60.000 euros, por establecimiento abierto al público y año de cobertura. Si el agente de intermediación inmobiliaria desarrolla su actividad exclusivamente por vía telemática, el importe mínimo de esta garantía será de 300.000 euros por agente y año de servicio.

2.- Contratar un seguro de responsabilidad civil profesional o cualquiera otra garantía financiera. La cuantía mínima del seguro de responsabilidad civil para cada agente será de 600.000 euros por siniestro y año de seguro con un sublímite de 150.000 euros por víctima. Si el agente de intermediación inmobiliaria desarrolla su actividad exclusivamente por vía telemática la cuantía mínima del seguro de responsabilidad civil será 1.000.000 euros por siniestro y año de seguro con un sublímite de 150.000 euros por víctima.

Todas las garantías exigidas como requisito de solvencia podrán ser constituidas individualmente o de manera colectiva a través de los Colegios o Asociaciones profesionales.

NOTA SOBRE EL SEGURO DE CAUCION: Desde la asociación nos hemos puesta en contacto con la correduría de la póliza colectiva del seguro RC, para que nos faciliten una propuesta con los precios sobre los seguros de caución. Os comunicaremos esta propuesta en el momento que nos la facilité.

 

¿QUE TIENES QUE HACER TU?

Si estás interesado en que desde APETI gestionemos tu inscripción en el Registro, debes enviarnos antes del 15 de Diciembre de 2022 lo siguiente:

  • Copia del título y certificado de horas lectivas que te acredita como Intermediario en Operaciones inmobiliarias.
  • Dirección donde se realiza la actividad.
  • Certificado o copia del seguro de Responsabilidad Civil.
  • Certificado o copia del seguro de Caución.

 

 

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APETI el pasado lunes, en Gran Vía Radio: «¿Se ralentiza la subida de precios en el mercado inmobiliario?»

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Como cada semana, compartimos con vosotros la intervención de nuestro Presidente, Luis Guirado en el programa ‘Ponte al día’ de Gran Vía Radio, que tuvo lugar el pasado lunes, 21 de noviembre.

 

Esta semana, en el programa que dirige Jordi Paniello, nuestro Presidente ha hecho alusión al informe del Colegio de Registradores, publicado recientemente, sobre la estadística registral inmobiliaria del tercer trimestre de 2022.

Según este informe y tal y como ha indicado Luis, parece que se detecta un ajuste en los precios de la vivienda segunda mano y por los datos, no se intuye ni un incremento excesivo de los mismo, ni tampoco una bajada estrepitosa.

 

De todo y esto y más, ha hablado esta mañana el Presidente de APETI durante su intervención que, te invitamos a que escuches a través del siguiente enlace:

 

Intervención Luis Guirado - Gran Vía Radio - 21/11/22

 

 

 

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