Agosto 2022: El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad aumenta un 10,5% en tasa anual

Según últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad es de 36.721, un 10,5% más en tasa anual. El importe medio de dichas hipotecas aumenta un 5,4% y se sitúa en 145.287 euros.

 

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 36.721, un 10,5% más que en agosto de 2021. El importe medio es de 145.287 euros, con un aumento del 5,4%. El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en agosto (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 154.679 euros, un 1,5 superior al del mismo mes de 2021.

El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 7.248,3 millones de euros, un 12,7% más que en agosto de 2021. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 5.335,1 millones, con un incremento anual del 16,4%.

 

Hipotecas constituidas por naturaleza de la finca

Por naturaleza de la finca, las hipotecas constituidas sobre viviendas concentran el 71,8% del capital total prestado en el mes de agosto.

 

Evolución mensual de las hipotecas constituidas sobre viviendas

Para contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número de hipotecas sobre viviendas entre los meses de julio y agosto en los cinco últimos años. En 2022 la tasa mensual es del 2,2%.

Respecto al capital prestado en hipotecas sobre viviendas, la tasa mensual del año 2022 es del 1,4%.

 

Tipo de interés de las hipotecas

Para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en agosto, el tipo de interés medio al inicio es del 2,67% y el plazo medio de 23 años. El 30,6% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 69,4% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio es del 2,37% para las hipotecas a tipo variable y del 2,85% para las de tipo fijo.

En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,52% y el plazo medio de 24 años. El 28,1% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 71,9% a tipo fijo.

El tipo de interés medio al inicio es del 2,09% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,71% para las de tipo fijo.

 

Ver noticia completa

 

[Fuente INE]

 

/por

Inscripción del arrendamiento de vivienda en el registro de la propiedad

Compartimos en este post, el artículo del blog de Registradores de España, en relación a la inscripción del arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad, firmado por Pedro Pernas Ramírez.

 

1. Inscripción del arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad

Los arrendamientos sobre bienes inmuebles son inscribibles en los registros de la propiedad. La posibilidad de inscripción se estableció por la disposición adicional segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que modificó el art. 2 de la Ley Hipotecaria (LH) estableciendo que en los registros se inscribirían «los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos». Esta disposición fue desarrollada por el RD 297/1996, de 26 de febrero si bien toda la regulación debe adaptarse a la ley 4/2013, de 4 de junio. Aunque esta entrada trata especialmente de la inscripción del arrendamiento de vivienda, todo arrendamiento (de local, rústico,…) así como los subarriendos, cesiones y subrogaciones son inscribibles en los registros de la propiedad o en los registros de bienes muebles según corresponda.

2. Antes del arrendamiento

Es muy conveniente la consulta por el arrendatario antes de firmar el contrato de la situación del inmueble en el Registro de la Propiedad. Esta consulta, que puede hacerse a través de la web del Colegio de Registradores permite al arrendatario asegurarse de que quien pretende alquilar el inmueble puede hacerlo al constar inscrito su derecho lo que permitirá, además, al arrendatario la inscripción de su derecho. Su coste es de 10,91 €.

3. Ventajas de la inscripción

La inscripción del arrendamiento comporta ventajas tanto para el arrendatario como para el arrendador.

Así, en relación al arrendatario el art. 7 LAU establece que «en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad». Esto supone que si el arrendamiento no está inscrito, no podrá oponerse al adquirente del inmueble que cumpla los requisitos del art. 34 LH como expresamente establece el art. 14 LAU. Así, si el arrendamiento está inscrito, cuando se produce la venta del inmueble, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de adquisición preferente salvo que hubiere renunciado al mismo expresamente de acuerdo con el art. 25 LAU y a continuar en el inmueble todo el tiempo pactado, y en caso de vivienda, al menos por tres años, conforme al art. 9 LAU y por la renta que se pactó de acuerdo con el art. 17 LAU.

Por el contrario, si el arrendamiento no está inscrito, el arrendatario no podrá ejercitar el derecho de adquisición preferente salvo que demuestre que el comprador actuó de mala fe de acuerdo con el art. 7 LAU pudiendo el comprador exigir que el arrendatario abandone el inmueble en el plazo de tres meses con independencia del plazo que se hubiera pactado art. 14 LAU.

En cuanto al arrendador, la inscripción le permite utilizar un procedimiento simplificado para la recuperación del inmueble en caso de que no se pague la renta. Este procedimiento implica que si no se contesta al requerimiento o se acepta por el arrendatario la resolución, el inmueble debe restituirse inmediatamente al arrendador.

4. Requisitos para la inscripción

Para practicar la inscripción en los registros es necesario un título adecuado, acreditar el pago de los impuestos y presentar el título en el Registro. Respecto al título, de acuerdo con el art. 2 del RD 297/1996, debe ser escritura pública o elevación a público del documento privado en el que conste el arrendamiento pudiendo presentarse en el registro presencial o telemáticamente.En cuanto a los impuestos, el arrendamiento puede estar sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si bien todo arrendamiento de vivienda está sujeto al ITP al declararlo exento del IVA el art. 20.1 23º de la ley reguladora. El pago del ITP debe acreditarse para la práctica de la inscripción si bien la obligación de pago se da con independencia de la misma y la fijación de su tipo es competencia de cada comunidad autónoma.

En cuanto a los gastos necesarios para lograr la inscripción del arrendamiento, dependen de la renta pactada y de la duración, si bien, en los arrendamientos de vivienda se considera el inmueble arrendado al menos por el plazo mínimo de duración (actualmente, tres años) como resulta del art. 10 LITPAJD resultando, por ello, los siguientes gastos suponiendo una renta de 688 € (media de la renta nacional) y una renta total de 24.768 €, los gastos serían:

Gastos de notaría: 124,73 €

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 99,97 €

Registro: 59,93 €

 

 

[Fuente Registradores.org]

 

 

/por

APETI en Expofinancial 2022

Fruto de la colaboración de APETI con AIF, asociación de referencia de los asesores de inversión y financiación, que agrupa a más de 500 profesionales de toda España y que acoge y coordina también a los diferentes profesionales del peritaje judicial en diversas especialidades, nos complace comunicarte la celebración de EXPOFINANCIAL 2022, que tendrá lugar el viernes 11 de noviembre, en el Hotel Intercontinental de Madrid.

 

Un evento en el que podrás ponerte al día de las últimas novedades financieras y de fomento empresarial y que además este año cuenta con una novedades muy significativa para nuestro Colectivo, porque en esta ocasión, nuestro Presidente, Luis Guirado, formará parte del elenco de ponentes que participan en este evento. interviniendo en la apertura de la jornada:

 

 

Un evento al que, este año más que nunca, no puedes dejar de asistir, tanto por la presencia de nuestro colectivo en el mismo, como por los temas de máximo interés que se abordarán en esta jornada, en lo que a la coyuntura económica y financiera actual se refiere.

Para inscribirte y adquirir tu entrada, solo tienes que acceder al formulario a través de este enlace:

 

EXPOFINANCIAL-2022

 

/por

APETI ayer martes, en Gran Vía Radio: «El alquiler vuelva a ganar terreno a la compra de vivienda»

,

Como cada martes, compartimos con vosotros la intervención de nuestro Presidente, Luis Guirado en el programa ‘Ponte al día’ de Gran Vía Radio, que tuvo lugar ayer por la mañana.

 

En esta ocasión, durante su intervención en el programa que dirige Jordi Paniello, la intervención de nuestro Presidente ha estado centrada de nuevo en las razones y consecuencias de que el alquiler esté ganando terreno a la compra de viviendas.

Hace seis meses, el panorama era bastante diferente, siendo la intención de compra de un 50% y la de alquiler un 38%. En la actualidad el alquiler aumenta 8 puntos en esa intención, bajando 6 puntos la de la compra de vivienda.

Una semana más, nuestro Presidente analiza esta noticia en el actual contexto económico, destacando el hecho de que el aumento de los alquileres, es coyuntural.

Te invitamos a que escuches la intervención completa en el siguiente enlace:

 

Intervención Luis Guirado - Gram Vía Radio 25/10/22

 

 

/por

Asesoría Jurídica Responde: «Votación cuando hay titular con más de un inmueble»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Acabo de coger una comunidad, la cual consta de 12 viviendas, con la circunstancia, de que solo un Titular es dueño de 9 viviendas. A la hora de votar, por coeficientes, están en minoría el resto de propietarios.

¿Cómo podría resolver esta circunstancia?. ¿Podría aprobar estas votaciones por número de asistentes?.

 

RESPUESTA:

En el caso que nos ocupa, suma un propietario que tiene el coeficiente de participación que sume todos los pisos  por lo que a efectos de mayoría contará con un único voto con el coeficiente que le corresponda de la suma. Pero representa el voto de 1

La ley no resuelve el problema del cómputo de propietarios de manera clara,  aunque sí aparece que la ley no ha querido otorgar una preponderancia total de unos propietarios (los más fuertes) sobre otros (los más débiles).

 

Así lo interpretó el  Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) Sentencia núm. 87/1995 de 10 febrero. RJ 1995\1635 :

Esta Sala acepta la interpretación que asigna un voto a cada propietario, ya sea propietario de un solo piso o apartamento o local individualizado o de varios dentro del mismo inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal , al margen, claro es, de la mayor o menor cuota de participación de que disponga, bien sea por un piso o local, bien sea como resultado de la suma de los correspondientes a varios pisos o locales, cuota individual o global que se computará en su totalidad en la formación de las mayorías de las cuotas de participación. La Ley, ha establecido dos mayorías que se conjugan para la validez de los acuerdos (artículo 16.2.º), mayoría del total de los propietarios y mayoría de las cuotas de participación; estas mayorías son, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes que represente a su vez la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Es decir, se ponderan dos elementos uno personal y otro económico. Si la voluntad de la Ley hubiera sido la valoración de la persona-propietario exclusivamente por su representatividad económica manifestada en la cantidad de sus cuotas de participación en la propiedad conjunta la solución más lógica habría pasado por la eliminación del elemento personal como factor corrector o de equilibrio frente a la mera representatividad económica. Mas su inclusión y permanencia en la ley, sugiere una mayor coherencia de la solución que se inclina por el postulado «un propietario, un voto», con independencia de sus cuotas de participación, criterio que, como más aconsejable, merece ser acogido. Es verdad que la ley no resuelve el problema concreto de manera clara. Mas sí aparece nítidamente que la ley no ha querido otorgar una preponderancia total de unos propietarios (los más fuertes) sobre otros (los más débiles), no obstante ponderar la importancia de las cuotas de participación. En consecuencia el cómputo ha de hacerse por personas una a una, es decir, de modo que tenga un solo voto el propietario de varios pisos. Por ello, se estima el motivo casacional invocado.

 

En consecuencia el cómputo ha de hacerse  teniendo en cuenta la materia y si se está en primera o en segunda convocatoria: por personas una a una, es decir, de modo que se computa como un propietario (aunque lo sea de varios pisos)  y se suman todos los coeficientes de participación de cada una de ellas,  teniendo en cuenta lo previsto para cada materia:

 

La regla para los asuntos que no tengan una tramitación especial será la prevista en el apartado 7:

  1. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

 

En definitiva cada propietario (persona física o jurídica) vota en relación por cada una de las viviendas, o locales que posea y  en el sistema de doble mayorías computa  como un único propietario (no como varios propietarios aunque tenga varios inmuebles) pero sí se computa la suma del coeficiente de participación de todos ellos.

 

Además, en el citado art. 17.7 en su segundo párrafo se establece el procedimiento para el caso de que no se obtuviera las mayorías de forma clara:

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

 

/por

Resumen de la Jornada y Asamblea General Ordinaria APETI

Como ya os comunicamos hace unos días, el pasado 14 de octubre se celebró la Asamblea General Ordinaria de nuestro colectivo. En este post, os dejamos un resumen de lo acontecido en este acto.

 

La Responsable de Comunicación de APETI, Gracia Calleja, dio la bienvenida a los asistentes y tras la inauguración del acto por parte del D. Luis Guirado, Presidente de nuestra Asociación, dos representantes de la Dirección General del Catastro, Dña. María Isabel García Vaquero (Subdirectora General de Valoración e Inspección de la Dirección General del Catastro) y D. Juan Ignacio González Tomé (Vocal Asesor), tuvieron la amabilidad de colaborar en nuestro evento, a través de una interesante ponencia en la que desgranaron todas las novedades que afectan al  Valor de Referencia, desde el comienzo de su aplicación en enero de este año, destacando los aspectos técnicos y jurídicos que más afectan a nuestro colectivo.

Además, durante el desarrollo de esta ponencia, ambos expertos hicieron especial hincapié en la conveniencia de estrechar lazos, por parte de la Dirección General del Catastro, con colectivos tan especializados como el nuestro, a fin de establecer acuerdos de colaboración.

Tras la ponencia dio comienzo la Asamblea General, tras la cual, el Presidente y el Tesorero de APETI, procedieron al nombramiento del ‘Socio Honorario’, D. Pedro Enrique López García y a la entrega de los reconocimientos a los asociados con más de 20 años de pertenencia a la Asociación, que estuvieron presentes en la Asamblea: D. Ángel Agustín Pérez Pérez, Secretario de APETI, D. José Andrés Menéndez Villar y D. Manuel León Sánchez, Vicepresidente de APETI.

 

Asamblea APETI

 

Puedes ver imágenes de algunos de los momentos de este evento en este enlace:

Galería de Imágenes Asamblea PETI

 

En nombre de todos los miembros de la Junta Directiva de APETI, queremos agradecer la asistencia de los asociados que pudieron participar presencialmente en este acto, así como el trabajo desarrollado por el equipo de Comunicación y Administración que facilitaron las tareas de organización de este evento.

De igual forma, nuestro más sincero agradecimiento por lo colaboración que, una vez más, nos ha prestado la Editorial Tirant Lo Blanch.

 

 

/por

Entrada en vigor del Real Decreto 18/2022, por el que se aprueban medidas de refuerzo de la protección de los consumidores de energía

Ha sido publicado el Real Decreto-ley 18/2022, de 18 de octubre, por el que se aprueban medidas de refuerzo de la protección de los consumidores de energía y de contribución a la reducción del consumo de gas natural en aplicación del «Plan + seguridad para tu energía (+SE)», así como medidas en materia de retribuciones del personal al servicio del sector público y de protección de las personas trabajadoras agrarias eventuales afectadas por la sequía.

 

A continuación, compartimos con vosotros un resumen con las principales novedades de este Real Decreto-ley:

COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y TARIFA DE ULTIMO RECURSO . TUR

De acuerdo al umbral de consumo máximo aprobado en el Acuerdo de Consejo de Ministros de 3 de abril de 2009, solo se pueden acoger a la disposición adicional séptima del Real Decreto-ley 17/2021, de 14 de septiembre, aquellos consumidores con consumo anual inferior a 50.000 kWh/año y presión de suministro igual o inferior a 4 bar, lo que descarta a las comunidades de propietarios que cuentan con calefacción central por gas natural. Según los datos disponibles del Instituto Nacional de Estadística, el 6,6% de las 25.849.338 viviendas existentes en España disponen de calefacción central por gas natural, es decir, 1.706.056, mientras que 6.048.745 (el 23,4%) contarían con calefacción individual de gas natural. En ambos casos, estas viviendas están ocupadas en su gran mayoría por familias que usan el gas natural para calefacción y agua caliente sanitaria, ya sea mediante calderas colectivas o individuales. En general, las comunidades de propietarios se encontraban excluidas de la tarifa de último recurso por ser grandes consumidores al agregar demanda. Sin embargo, la presente situación excepcional de restricción de importaciones y altos precios ha ocasionado que estas comunidades tengan que enfrentarse a precios muy superiores a la tarifa de último recurso, situación que se agravará con la llegada del invierno y el inicio de la temporada de calefacción. Estos altos precios se a traducir en un endeudamiento de las comunidades con un incremento de los impagos y consiguientes cortes de suministro. En consecuencia, al objeto de minorar las adversas consecuencias que los altos precios del gas natural van a hacer recaer en un número tan elevado de familias durante el próximo invierno, se toma la decisión de permitir temporalmente que este tipo de consumidores se puedan acoger a la tarifa de último recurso, a los que se exigirá como medida de eficiencia energética la instalación de contadores individuales de calefacción (medida 10 del Plan +SE). Se habilita una partida presupuestaria para cubrir el futuro déficit que pueda generarse por la aplicación de esta medida y por la continuidad de la limitación de las tarifas de último recurso: TUR 1, 2 y 3.

BONO SOCIAL

Asimismo, mediante este real decreto-ley se aumenta la ayuda mínima por beneficiario del bono social térmico (medida 47 del Plan +SE), incrementándose de 25 a 40 euros con la intención de disminuir la brecha entre las ayudas asignadas a los beneficiarios residentes en las diferentes zonas climáticas. Además, para el ejercicio 2022, se destina una nueva dotación presupuestaria de 225 millones de euros, con el objetivo de complementar la actual asignación de 228 millones de euros, y que será sufragada con cargo a los Presupuestos Generales del Estado. Adicionalmente, considerando la actual coyuntura nacional de precios de la energía, para el año 2023 se deberá dotar con el crédito suficiente el bono social térmico para apoyar a las familias y consumidores vulnerables. El bono social térmico fue creado mediante el Real Decreto-ley 15/2018, de 5 de octubre, de medidas urgentes para la transición energética y la protección de los consumidores, como parte de la política de lucha contra la pobreza energética e inspirado en los principios reformadores que se formularían en la Estrategia Nacional contra la Pobreza Energética 2019-2024. A diferencia del bono social eléctrico, el bono social térmico se configura como un programa de concesión directa de ayudas destinadas a paliar la pobreza energética en consumidores vulnerables, en lo que respecta a energía destinada a usos térmicos, tales como calefacción, agua caliente sanitaria o cocina. Con este espíritu, el bono social térmico se configura como una medida protectora basada en una ayuda económica directamente dispensada sobre los consumidores vulnerables con cargo a los Presupuestos Generales del Estado.

APLICACION

De forma adicional, con intención de agilizar y facilitar la gestión del bono social térmico por parte de las comunidades autónomas y ciudades con estatuto de autonomía, este real decreto-ley incorpora en su disposición final cuarta una modificación del Real Decreto 391/2021, de 1 de junio, por el que se regula la concesión directa de subvenciones a las comunidades autónomas y ciudades con estatuto de autonomía para colaborar en la financiación de la tramitación de las ayudas derivadas del bono social térmico correspondiente al ejercicio 2020, con el fin de extender el plazo de justificación de las subvenciones de que disponen las citadas comunidades autónomas y ciudades con estatuto de autonomía como órganos encargados del bono social térmico. En tercer lugar, a través de este real decreto-ley se aprueban varias modificaciones en la normativa sectorial que refuerzan la protección de los consumidores con derecho a acogerse a la tarifa de último recurso como es el caso habitual de las viviendas y PYMES (medida 49 del Plan +SE).

 

A través del siguiente enlace podrás acceder al texto íntegro del texto legal:

 

RDL 18/2022, de 18 de octubre

 

[Fuente BOE]

 

/por

APETI una semana más, en Gran Vía Radio: «Los alquileres superan a la compra de viviendas»

,

Como cada semana, compartimos con vosotros la intervención de nuestro Presidente, Luis Guirado en el programa ‘Ponte al día’ de Gran Vía Radio, que tuvo lugar el pasado martes 18 de octubre.

 

 

En esta ocasión, durante su intervención en el programa que dirige Jordi Paniello, la intervención de nuestro Presidente ha estado centrada en el aumento de alquileres frente a la compra de viviendas. Durante su exposición, Luis Guirado ha entrado a analizar las razones de esta coyuntura, tales como:

        • Los elevados precios del mercado inmobiliario.
        • Las dificultades cada vez mayores en la concesión de financiación por parte de los bancos.
        • La falta de capacidad de inversión de los jóvenes.
        • La inseguridad generalizada dado el escenario actual.

Te invitamos a que escuches la intervención completa en el siguiente enlace:

 

Intervención Luis Guirado - Gran Vía Radio - 18/10/22

 

 

/por

Las compraventas de vivienda inscritas aumentan en agosto el 13,1% sobre el mismo mes de 2021

El Colegio de Registradores incluye en esta nota informativa, un avance de datos provisionales de la Estadística Registral Inmobiliaria correspondiente al mes de agosto, relativa a compraventas e hipotecas inscritas, mediante la comparación de datos con el mismo mes del año anterior.

 

Con relación al número de compraventas totales en agosto, respecto al mismo periodo del año anterior, se incrementan de nuevo, después de que en el mes anterior se produjera la mayor ralentización del crecimiento de los últimos meses. De las 95.316 operaciones realizadas en agosto de 2021, se pasaron a las 101.756 en agosto de este año, superando nuevamente la barrera de las 100.000 operaciones.

 

1notaprensaregistradores_061022

 

Este crecimiento también se observa de una forma similar en las compraventas de vivienda, con incrementos más suaves en los últimos tres meses. En este mes de agosto se alcanzan las 54.925 inscripciones, 6.300 operaciones más que en el mismo mes del año anterior, cuando se registraron 48.586 operaciones.

La evolución de las constituciones de hipoteca muestra también incrementos moderados, similar a lo ocurrido con las compraventas, después de que el mes anterior mostrase el primer descenso interanual desde febrero de 2021. En número de hipotecas totales se han registrado 46.294 operaciones en agosto, frente a las 43.303 del mismo mes de un año antes. En cuanto a las hipotecas de vivienda, también crecieron en agosto, pasando de las 32.185 del mismo mes del año pasado, a las 35.012 de este año.

 

2notaprensaregistradores_061022

 

 

Leer noticia completa

 

[Fuente Registradores.org]

 

 

/por

Asesoría Jurídica Responde: «Desprendimientos de la fachada del edificio»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una Comunidad de propietarios que administramos,  se han producido recientemente unos desprendimientos de la fachada del edificio, y también tienen algunas grietas en dicha fachada que haría falta reparar.

En la obra nueva y división horizontal del edificio refleja que del rasante de la primera planta hacia arriba las reparaciones serán a cargo de los propietarios de viviendas (que es donde se encuentran los desprendimientos y grietas). Hay varios propietarios que insisten con la posibilidad de reclamar la reparación (en la parte de coeficiente que les fuera imputable) tanto a locales de planta baja como al local sótano destinado a garaje.

A la vista de la escritura y con la legislación vigente, ¿existiría alguna posibilidad de llevar a cabo la reclamación de la parte que les tocara a locales y sótano?

 

RESPUESTA:

En espera de la redacción del título constitutivo y si es posible también de los Estatutos señalar que las fachadas son elementos comunes, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no hace una enumeración de los mismos y hay que acudir al art. 396 del Código Civil que hace una referencia más detallada de cuáles se consideran y cómo se deben regular:

 

Artículo 396.

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

 

La anterior relación de elementos comunes de la propiedad horizontal no constituye un número cerrado, pueden añadirse otros distintos a los anteriores, si bien deben aparecer reflejados en el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio. Igualmente hemos de tener en cuenta, que algunos de dichos elementos comunes se pueden configurar como elementos privativos, siempre y cuando aparezcan así determinados en el título constitutivo.

Por lo que indica en su email no se trata de que haya cambiado el cambio de configuración de la fachada de elemento común a privativo sino que se ha establecido una exclusión de propietarios de contribuir al mantenimiento y conservación de un elemento común,  y la modificación figura en el título en aplicación de los Arts. 5 y 9 e) de la referida LPH:

 

Artículo 5. [Título constitutivo de la propiedad por pisos o locales]

El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va efectuarse de los servicios o elementos comunes.

 

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

  

Artículo 9. [Obligaciones de los propietarios y consideración de gastos generales]

  1. Son obligaciones de cada propietario:………
  2. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

 

/por