Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una Comunidad de Propietarios la vivienda del último piso, quiere realizar la instalación de una chimenea de Pellets, lo que conllevaría realizar una nueva tubería de extracción de humos, únicamente para esa vivienda, con salida al tejado del edificio, abriendo una nueva salida en este.

La primera duda que nos surge es el tipo de mayoría que se necesitaría para aprobar (o dar permiso en este caso) para que dicho propietario pueda hacer la instalación. Habría que tener en cuenta que la Comunidad de Propietarios exigiría a ese propietario que se hiciera cargo de cualquier daño, filtración, humedad, etc., que pudiera ocasionar dicha instalación y no sólo querría que dicho propietario quedara obligado, sino que cualquier propietario futuro de esa vivienda adquiriera la obligación con la compra del piso.

¿Sería necesario modificar la obra nueva y división horizontal del edificio, y por consiguiente las escrituras de todos los propietarios? ¿Esto conllevaría la necesidad de tomar el acuerdo por unanimidad?

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que comprobar lo que dice el título constitutivo y los Estatutos por si existiera ya constituida alguna servidumbre para su instalación y ver cuál sería la solución técnica necesaria para su instalación

El art. 7.1 y 2 de la LPH establece que:

 

Artículo 7. [Derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas. Actividades prohibidas]

1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere, la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

 

Hay que tener en cuenta, en primer lugar, que en la mayor parte de los supuestos la citada salida tiene que pasar por elementos comunes, como fachadas, patios interiores, etc.

Además, como criterio general, el otorgamiento de licencia, o su denegación, no vincula a la Comunidad; pues, aun siendo evidente que el ayuntamiento o el organismo competente podrán exigir el cumplimiento de sus propias reglas para la explotación de la actividad comercial, es claro que  estos condicionantes no suponen ninguna obligación de acatamiento por la Junta de Propietarios,

Dependiendo de la solución necesaria se tendría que acudir a distintos tipos de mayoría:

Si se necesita realizar obras en elementos comunes, repito, con alteración de los mismos, la fachada, el forjado o el patio, para la instalación del conducto de evacuación de humos y cualquier obra que altere mínimamente la estructura o configuración del edificio debe entenderse como prohibida.

Si se produce una alteración de la configuración y el estado exterior del edificio, será aplicable lo dispuesto en el art. 10.3 b) de la LPH, en el que se establece la necesidad del acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, antes se requería el acuerdo unánime:

17. b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

 

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.