La dos Españas inmobiliarias
La crisis de acceso a la vivienda se ha convertido en el principal factor de ansiedad económica para los españoles, especialmente entre los más jóvenes. Sin embargo, el debate público en numerosas ocasiones simplifica el diagnóstico del problema, planteando soluciones generalizadas. La realidad es bastante más compleja.
La vivienda ocupa un lugar singular dentro de cualquier economía porque cumple simultáneamente dos funciones. Por un lado, es un activo de inversión capaz de generar rentabilidad y preservar valor frente a la inflación. Por otro, es un bien básico de consumo: todos necesitamos un lugar donde vivir. Precisamente por esa doble naturaleza, el mercado inmobiliario funciona como dos mercados profundamente conectados.
El primero es el mercado de compraventa, donde interactúan promotores, inversores y hogares propietarios, determinando el precio del activo. El segundo es el mercado del alquiler, donde se encuentran inversores y arrendatarios, fijando el precio de uso de la vivienda. Ambos mercados están profundamente interrelacionados: las decisiones de inversión, construcción o acceso a la vivienda están condicionados por la evolución relativa entre precios de compra y alquiler.
Durante los últimos años, varios factores estructurales han interferido en esa relación de precios. El crecimiento demográfico en determinadas áreas urbanas y turísticas, la expansión del alquiler vacacional y el endurecimiento del acceso al crédito tras la crisis financiera han transformado profundamente el mercado inmobiliario español.
Desde 2007, la población española ha aumentado en torno a un 8%, mientras el parque de viviendas ha crecido cerca de un 13%. A primera vista, estos datos parecen incompatibles con un problema generalizado de escasez de vivienda. Pero los precios cuentan otra historia. Mientras los precios de compraventa han experimentado un crecimiento del 8% desde el estallido de la burbuja, los precios del alquiler acumulan incrementos superiores al 50%. Esa divergencia revela una realidad importante: las tensiones del mercado inmobiliario español se concentran en el alquiler. Pero incluso esa conclusión sigue siendo incompleta, porque las medias nacionales ocultan dinámicas territoriales muy distintas, que conforman dos Españas claramente diferenciadas.
[Fuente «El Mundo»]
