Asesoría Jurídica Responde: «Apertura de ventana en buhardilla»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
Tenemos un propietario que nos ha solicitado incluir en el orden del día el siguiente punto:
«Información y aprobación para que la propietaria de la vivienda Esc. 3-P11 pueda abrir una ventana en la habitación abuhardillada».
Según nos comenta la presidenta este tipo de trabajo ya lo han hecho algunos vecinos con anterioridad y parece ser que sin autorización de la junta. Pero esto no ha molestado ni ha sido motivo de reclamación por parte de ningún propietario, al contrario ha servido para que otros hicieran igual. Pero esta propietaria ha decidido hacer las cosas correctamente.
Por lo que nuestra consulta, es, ahora como ha de proceder la Comunidad, al tener propietarios que ya han realizado este trabajo.
¿Se puede aprobar por mayoría de los asistentes y/o representados o por el contrario necesita otro tipo de aprobación?
RESPUESTA:
Hay que comprobar cómo se ha realizado en anteriores ocasiones: comunicación por escrito, autorización en junta y en todo caso sabiendo cómo se va a realizar para que no afecte a la seguridad o estructura general o estado exterior.
En principio la buhardilla afecta a un elemento común que es el tejado y puede afectar a la impermeabilización del edificio por lo que debería ser objeto de previo acuerdo sobre la base del trabajo a realizar.
Debemos tener en cuenta el derecho del propietario a realizar obras pero con los límites establecidos en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:
Artículo 7. [Derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas. Actividades prohibidas]
- El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere, la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
En el caso de que si afectara a esos límites debería aprobarse en Junta es aplicable el art. 17.4 de la LPH:
- Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
