Asesoría Jurídica Responde: «¿Quién debe pagar la instalación de un salvaescaleras en una comunidad?»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
En una comunidad de propietarios que son 4 vecinos, una de las vecinas mayores de 70 años, ha solicitado la instalación de un salvaescaleras en el edificio. Se convocó una reunión extraordinaria para ello. A dicha reunión acudieron 3 propietarios.
2 propietarios que su coeficiente suman 46,48 % votaron a favor de la instalación.
1 propietario que su coeficiente es de 26,29% voto no a la instalación.
Se firmó el acta y se envió a todos los propietarios y el 4 propietario que no asistió a la reunión y que su coeficiente es del 27,23 %, no se pronunció por escrito en el plazo de un mes.
Las 12 mensualidades ordinarias de comunidad ascienden a 900 €.
Mis dudas son las siguientes:
- ¿Cómo se reparte el coste total de la obra?
- ¿Cómo paga el propietario de votó “NO”?
- ¿Cómo paga el propietario ausente que se abstuvo?
- ¿Quién deberá hacerse cargo de ese mantenimiento?
- ¿Se puede privar del uso del salvaescaleras?
RESPUESTA:
La instalación del salvaescaleras que solicita una propietaria mayor de 70 años encaja en las obras obligatorias de accesibilidad del art. 10.1. b) LPH, (no requieren acuerdo previo para su obligatoriedad), pero la junta sí debe acordar presupuesto, derrama y forma de pago.
¿Cómo se reparte el coste total de la obra?
Existe la obligación de pago por parte de la Comunidad pero con un límite económico: la comunidad está obligada si el importe repercutido anualmente, una vez descontadas ayudas/subvenciones, no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
En su caso:
12 mensualidades ordinarias: 900 €
Coste salvaescaleras: 21.000 €
Cuando la obra supera el umbral de 12 mensualidades, la comunidad queda obligada hasta ese límite anual (900 €) y el exceso (21.000 – 900 = 20.100 €, si no hay ayudas o subvenciones que puedan descontarse) lo asumen quienes han requerido la obra, sin que deje de ser obligatoria su ejecución.
Por tanto, no se reparte todo el coste entre los 4 por coeficientes. Se articula así:
1.- 900 €: se distribuyen entre todos los propietarios conforme a coeficiente, como gasto comunitario.
2.- 20.100 € restantes: los paga la propietaria solicitante
¿Cómo paga el propietario de votó “NO”?
El voto en contra no le exime de contribuir a los 900 € (límite de 12 mensualidades), porque esa parte se trata como gasto comunitario de una actuación obligatoria en el marco del art. 10.1.b. LPH.
En cambio, no debe soportar el exceso (20.100 €), que corresponde a quien instó la actuación.
¿Cómo paga el propietario ausente que se abstuvo?
Al tratarse de un acuerdo adoptado en junta, el propietario ausente cuenta como voto favorable si, tras ser informado, no manifiesta su discrepancia en 30 días naturales.
Eso afecta a la formación de la mayoría, pero en el reparto económico su situación queda igual que la de los demás:
¿Quién deberá hacerse cargo de ese mantenimiento?
El mantenimiento es un gasto comunitario y, como regla general, debe ser asumido por la comunidad de propietarios, repartiéndose entre los propietarios conforme a su cuota de participación, porque se trata de un dispositivo instalado en un elemento común para garantizar la accesibilidad.
¿Se puede privar del uso del salvaescaleras?
Si la instalación se encuadra en las obras obligatorias de accesibilidad del art. 10.1.b LPH (por existir persona con discapacidad o mayor de 70 años que lo solicita, y dentro de los límites económicos previstos), la comunidad no puede “privatizar” ni el coste ni el régimen de sostenimiento del dispositivo: corresponde su asunción comunitaria.
La privación del uso no opera automáticamente por el hecho de no haber contribuido al “exceso” del coste. En las obras de accesibilidad obligatorias del art. 10.1.b LPH, el régimen legal es que la comunidad queda obligada hasta el límite anual y el exceso lo asumen quienes las hayan requerido, pero eso no convierte el salvaescaleras en un servicio de uso exclusivo ni habilita, por sí solo, a prohibir su utilización al resto.
Otra cosa distinta es que exista un acuerdo comunitario válido que acuerdo comunitario válido que articule expresamente un sistema de “pago por uso” y así se reparte de forma más equitativa entre los que lo usan.
