No, no puedes «librarte» de ser presidente de la comunidad porque «no te apetece»: esto dice la Ley de Propiedad Horizontal

Ser elegido presidente de la comunidad de propietarios rara vez se recibe con alegría. Pero la normativa es clara: el cargo es obligatorio y rechazarlo sin una razón de peso puede llevar el conflicto directamente al juzgado, aunque existen salidas legales muy tasadas.

 

Para muchos, asumir esta figura implica mediar en conflictos vecinales, supervisar averías y representar legalmente a la finca sin recibir un salario a cambio. Ante este panorama, es comprensible que surja una pregunta recurrente: ¿se puede rechazar el cargo simplemente porque no apetece? La respuesta, respaldada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), es rotunda: no.

El artículo 13.2 de la LPH no deja lugar a interpretaciones ambiguas. El texto legal establece que el presidente será nombrado entre los propietarios mediante elección o, en su defecto, por turno rotatorio o sorteo. Además, sentencia que «el nombramiento será obligatorio».

Esto significa que alegar falta de tiempo, desinterés o incomodidad con los vecinos no constituye un motivo legal para eludir la responsabilidad. De hecho, negarse de forma injustificada no solo deja a la comunidad en una situación de acefalía, sino que puede derivar en un procedimiento judicial para forzar el cumplimiento de la obligación.

Las estrechas vías de escape que contempla la ley

Ahora bien, la propia norma que impone esta obligación también prevé un mecanismo de relevo para casos extremos. El mismo artículo 13.2 indica que el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, «invocando las razones que le asistan para ello».

Será entonces un magistrado quien, en un plazo de veinte días, evalúe si los motivos expuestos justifican la exención.

 

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[Fuente «La Razón»]

 

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Radiografía de la vivienda: cuánto cuesta comprar o alquilar en España

El acceso a la vivienda se ha endurecido de forma notable en España en los últimos años, consolidándose como una de las principales preocupaciones económicas y sociales. Así lo refleja la evolución de los precios: comprar una vivienda es hoy un 36% más caro que antes de la pandemia, mientras que el alquiler ha experimentado un incremento aún mayor, alcanzando el 41%.

 

Este encarecimiento no responde a una única causa, sino a la combinación de varios factores estructurales y coyunturales. Entre ellos, destaca de forma especialmente clara el desequilibrio entre la oferta disponible y la creación de nuevos hogares. Desde 2021, se han constituido más de un millón de hogares en España, mientras que el parque de vivienda apenas ha crecido en unas 420.000 unidades, generando una presión creciente sobre el mercado.

A esta falta de oferta se suman otros elementos como el aumento de los costes de construcción, la evolución de los tipos de interés —que ha encarecido la financiación—, y una mayor demanda en determinadas zonas urbanas y turísticas. Todo ello contribuye a tensionar aún más el acceso a la vivienda, tanto en propiedad como en alquiler.

El resultado de esta situación es evidente: en buena parte del territorio, especialmente en grandes ciudades y áreas con alta demanda, las familias se ven obligadas a destinar una parte cada vez mayor de sus ingresos para acceder a una vivienda, o incluso a renunciar a determinadas ubicaciones o condiciones.

En este contexto, surgen algunas preguntas clave: ¿cuánto cuesta realmente comprar o alquilar una vivienda hoy en día? ¿Existe suficiente oferta para cubrir la demanda actual? ¿Qué porcentaje de los ingresos familiares se destina a la vivienda?

Los indicadores que se presentan a continuación permiten analizar la evolución reciente del mercado inmobiliario y ofrecen una visión clara de las dificultades a las que se enfrentan quienes buscan vivienda, teniendo en cuenta variables como la edad, la ubicación geográfica o la preferencia entre compra y alquiler.

 

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[Fuente «RTVE»]

 

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La AEAT modifica los criterios sobre garantías y tasaciones: lo que debes conocer

La Agencia Estatal de Administración Tributaria ha aprobado una nueva instrucción que introduce cambios relevantes en los criterios aplicables a las garantías exigidas en los procedimientos de aplazamiento, fraccionamiento y suspensión de deudas tributarias.

 

Esta actualización normativa responde a la necesidad de adaptar la regulación vigente a recientes pronunciamientos judiciales y, en particular, a la interpretación de la Audiencia Nacional sobre los límites en la exigencia de determinados requisitos en la valoración de bienes aportados como garantía.

En este contexto, la modificación incide de forma directa en uno de los aspectos más sensibles de estos procedimientos: la valoración de bienes inmuebles, clarificando quién puede realizar dichas tasaciones y en qué condiciones deben ser aceptadas por la Administración .

Uno de los puntos clave de la nueva regulación es la diferenciación expresa entre los supuestos de suspensión y los de aplazamiento o fraccionamiento. Mientras que en los primeros se mantiene un criterio más estricto —exigiendo, cuando exista, que la tasación sea realizada por profesionales o entidades inscritas en registros oficiales—, en los segundos se introduce un enfoque más flexible, estableciendo dicha intervención como preferente, pero no obligatoria.

Este matiz no es menor, ya que amplía las posibilidades para acreditar el valor de los bienes ofrecidos como garantía en determinados supuestos, evitando restricciones que habían sido cuestionadas judicialmente. Al mismo tiempo, se mantiene la exigencia de que las valoraciones sean realizadas por peritos con titulación suficiente, garantizando así la fiabilidad técnica de los informes.

Por otro lado, la instrucción conserva la estructura básica de los informes de tasación ya existente, aunque incorpora ajustes en los criterios aplicables y actualiza las referencias normativas para alinearlas con el marco vigente.

En definitiva, nos encontramos ante una modificación que, sin alterar por completo el sistema, sí introduce cambios relevantes en la práctica profesional, especialmente para aquellos que intervienen en procedimientos donde se aportan bienes inmuebles como garantía ante la Administración tributaria.

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Asesoría Jurídica Responde: «Constitución de comunidad de propietarios en obra nueva»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Un promotor ha contactado conmigo, para constituir una Comunidad de Propietarios.
Actualmente es el único propietario y me plantea la posibilidad de constituir comunidad, nombrar cargos y aprobar presupuesto, pero que el mismo entre en vigor dos meses después de formalizar la comunidad. ¿Es esto legal?

Por otro lado, ¿se podría constituir la comunidad, y a los dos meses, nombrar nuevo presidente y aprobar presupuesto?.

 

RESPUESTA:

Sería necesario saber las causas por la que plantea esa forma de crear la comunidad y sus órganos de funcionamiento e incluso presupuesto y tratarlo de una forma adecuada a las razones de esa forma de actuar.

No obstante le adelanto que:

  • El promotor, mientras sea propietario único, está legitimado para otorgar la declaración de obra nueva, el título constitutivo de división horizontal y para aprobar estatutos, sin que exista una prohibición general, siempre con el límite de no incluir cláusulas contrarias a la ley, la moral o el orden público ni reservas genéricas de facultades dominicales sobre elementos comunes. Cuando ya se hubiese producido la venta de algún elemento privativo, como regla general el promotor deja de estar legitimado para otorgar o modificar unilateralmente el título o los estatutos, y esos actos pueden ser impugnados por los propietarios. No obstante, aun existiendo ventas previas, puede sostenerse la validez de un otorgamiento unilateral si el contenido se limita a reflejar la realidad física o jurídica del edificio tal como se vendió en los contratos y no entra en conflicto con lo transmitido, y si las variaciones responden a exigencias administrativas o técnicas que no alteren el disfrute y configuración de los elementos privativos vendidos.
  • En cuanto a “constituir una comunidad” siendo propietario único, la  operativa es otorgar el título constitutivo y estatutos, pero la dinámica propia de junta, presidente y acuerdos por mayorías cobra sentido cuando exista pluralidad de propietarios, porque la voluntad comunitaria se manifiesta mediante acuerdos de junta con las mayorías legalmente establecidas.

 

Por ello cuando se apruebe los estatutos y el título constitutivo de forma unilateral para que no puedan ser impugnados por los adquirentes posteriores, es recomendable prever su aceptación en las escrituras de compraventa o su ratificación expresa o tácita en juntas posteriores, mediante la convalidación por aceptación de compradores y por falta de impugnación, o también por mandatos de apoderamiento con límites

Por lo que respecta a nombrar cargos de inicio, puede contemplarse un esquema de gestión inicial vinculado a la puesta en marcha, ya que se admite que el promotor reserve por un tiempo razonable el nombramiento del administrador para el primer ejercicio en supuestos de arranque, pero esa reserva no puede ser ilimitada o injustificada.

Sin embargo establecer una entrada en vigor diferida de dos meses y durante ese lapso se venden elementos o se contratan servicios, puede generarse incertidumbre sobre qué reglas rigen la convivencia y la administración, especialmente si el título ya está otorgado e incluso inscrito.

La aprobación de presupuesto sin pluralidad real de propietarios puede generar controversias posteriores sobre su fuerza vinculante, en cuanto la junta y sus mayorías son el cauce típico para presupuestos, cuentas y acuerdos comunitarios.

El nombramiento de presidente o el establecimiento de diversos cargos dentro del órganos de gobierno cuando el promotor es único propietario puede ser cuestionado por artificialidad, ya que la junta es expresión de una voluntad colectiva y su régimen se diseña para una pluralidad de titulares. Puede generar inseguridad y conflicto, por lo que conviene encauzar esos actos cuando exista pluralidad y voluntad comunitaria o, como mínimo, diseñarlos como medidas transitorias estrictamente justificadas.

 

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Obligaciones fiscales en comunidades de propietarios en 2026: lo que debes saber

Durante años, muchas comunidades han funcionado con la idea de que sus obligaciones terminaban en la gestión de gastos, proveedores y mantenimiento. Pero la realidad ha cambiado. En 2026, las obligaciones fiscales en comunidades son más exigentes y están más controladas que nunca.

 

Hacienda ha puesto el foco en este tipo de entidades, y lo ha hecho ampliando y reforzando las exigencias. Modelos como el 347, que obliga a declarar operaciones con proveedores que superan ciertos importes, o el modelo 184 en aquellos casos donde existen ingresos, ya no son una excepción.

A esto se suma la posibilidad de tener que declarar IVA en determinadas actividades, como alquileres de espacios o instalaciones dentro de la comunidad.

Y hay un elemento clave que muchas comunidades aún no han incorporado: el certificado digital. Hoy en día, es imprescindible para poder gestionar correctamente cualquier obligación ante la administración.

El problema no es solo la obligación en sí. El problema es que muchas comunidades desconocen que deben cumplir con ellas. Y cuando llega una notificación o un requerimiento, la situación se complica.

 

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[Fuente «COPE»]

 

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El precio de alquilar una habitación para vivir en España: hasta 600 euros en la ciudad más cara y la mitad en otras

Acceder a una vivienda en España es cada vez más difícil. La tensión inmobiliaria se ha intensuficado en los principales núcleos urbanos.El acceso a una vivienda en propiedad es complicado por los altos precios del mercado residencial derivados de la alta demanda y la escasez de oferta, además de otros condicionantes como los salarios limitados o la escasez de suelo.

 

Eso provoca que muchos exploren entonces el mercado del alquiler. Los precios de la vivienda completa también son elevado, así que la última alternativa es el alquiler de habitaciones.

El último informe de Idealista muestra que la oferta de habitaciones ha crecido un 22% durante el primer trimestre de 2026, aunque los precios se han contenido ya que solo han subido un 2% según los datos de la plataforma.

El precio medio en España por alquilar una habitación se sitúa en los 340 euros y el interés por ellas ha aumentado un 6% respecto al mismo periodo del año anterior.

Hasta 600 euros por vivir en una habitación

Barcelona y Madrid son las dos ciudades más caras para vivir de alquiler en una habitación. La Ciudad Condal registra el valor más elevado con una media de 600 euros al mes. La capital se queda cerca con 587 euros de media.

Solo otra ciudad se sitúa en la barrera de los 500 euros: Palma de Mallorca.

En estas ciudades los precios para este tipo de alquiler se contienen. No varían ni en Palma ni en Barcelona, aunque en Madrid crecen un 5%.

 

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[Fuente «ABC»]

 

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Cinco gráficas para explicar la desigualdad generacional en el mercado de la vivienda

La dificultad para acceder a la vivienda en España se agrava, especialmente para los jóvenes, debido al aumento de los precios y el estancamiento salarial. Comprar una vivienda es cada vez más complicado, o al menos más que hace unos años. Los precios de las casas han crecido por encima de los salarios y los jóvenes cada vez son menos propietarios.

 

En este contexto, la crisis posterior al estallido de la burbuja inmobiliaria y financiera de 2007 no hizo más que poner los cimientos y agudizar de la crítica situación actual.

La edad media de emancipación es el primero de los indicadores que afloran una brecha generacional. Aunque España siempre ha tenido las cifras más altas de la Unión Europea, esta ha ido aumentando paulatinamente en los últimos años. El estallido de la burbuja inmobiliaria, que causó una fuerte caída en los precios, no la redujo, sino que, dada la difícil situación que vivió el empleo, esta creció más, situación que se ha visto ahora agravada con la fuerte subida de la vivienda a partir de la pandemia.

Los salarios íntegros necesarios para comprar una vivienda se mantiene hoy en una de las cotas más altas de su historia, muy por encima de las cifras registradas en los años 80 y 90, cuando se requerían menos de cinco años. El pico alcanzado en la burbuja está aún lejos de las cotas actuales, en siete años y medio, lo que revela que el precio de la vivienda a nivel nacional no ha llegado a los puntos de sobrevaloración alcanzados entonces.

 

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[Fuente «El Periódico»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Reglamento de régimen interno»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Una propietaria de un local ha solicitado trasladar a una reunión extraordinaria, mediante orden del día, la solicitud de realizar en la fachada del local la instalación de unos azulejos, siempre respetando en la medida de lo posible la estructura visual del edificio.

La Comunidad de Propietarios dispone de Reglamento de Régimen Interno, en el que se encuentran aprobados varios artículos, mediante el Artículo 21, se especifica: «No se podrá realizar obra alguna ni instalar elementos de ningún tipo que modifiquen la fachada, salvo autorización unánime de la Junta de Propietarios».

Las consultas que disponemos, son las siguientes:

Entendemos que para que pueda realizarse esa aprobación se debe de aprobar de forma unánime o modificar el Artículo 21 de los Estatutos internos de la comunidad, ruego me confirme, de ser así en la reunión cuando se trate el punto… ¿cuántos votos a favor de los asistentes debe de haber para que pueda ser aprobado?.

En el caso que se diera la aprobación de los asistentes, de ser unánime el requisito para la aprobación…. ¿cuánto tiempo disponen los propietarios desde que reciben el acta de junta para comunicar su negativa a ese punto?. Si se diera el caso de que algún propietario diera su negativa posterior a la reunión, entendemos que se da por no aprobado el punto anterior, ruego me confirme.

 

RESPUESTA:

Debemos tener siempre presentes tanto los Estatutos de la Comunidad como el Reglamento del Régimen Interno. Teniendo en cuenta que en caso de discrepancia tendrá prevalencia lo regulado en los Estatutos, ya que la modificación de los mismos exige unanimidad en aplicación del art. 17 .6LPH:

“6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

 En este caso si existe discrepancia entre ambos textos se entenderá que el alcance del Régimen Interno no tiene la misma fuerza que los Estatutos y que lo que procedería era modificar los Estatutos para tratar esa cuestión y no intentar regularlo con mayorías distintas a través de un Reglamento de Régimen Interno.

En definitiva, la mayoría que prevalece es la fijada por la Ley de Propiedad Horizontal para las alteraciones de las cosas comunes, incluida la fachada, que con carácter general es la de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas, sin que el reglamento de régimen interior pueda elevar válidamente ese umbral a unanimidad cuando regula una materia propia del régimen jurídico de los elementos comunes y no de mera convivencia o administración. 1 2 3 4 5 6

La propuesta de la instalación de azulejos en fachada, es una modificación de un elemento común y, en principio, entra dentro de las limitaciones del propietario para alterar la configuración o el estado exterior, por lo que requiere intervención y decisión comunitaria, en aplicación del art. 7.1 de la LPH:

“1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”

Si la actuación sobre fachada se configura como aprovechamiento privativo del local, la mayoría exigible debe quedar alcanzada en junta con votos expresos, sin poder completarse con el voto presunto de ausentes.

Si la actuación se entiende de interés general o aprovechamiento común, pueden computarse como favorables los votos de ausentes que no discrepen en treinta días naturales desde la notificación del acuerdo.

La Junta es el órgano competente para conocer y decidir los asuntos de interés general para la comunidad, incluyendo la aprobación de obras y la adopción de medidas convenientes para el mejor servicio común, por lo que es correcto llevar el asunto al orden del día de una junta extraordinaria, en aplicación del art.14 de la LPH:

1.- Si la actuación se califica como modificación de cosa común o alteración de la estructura o fábrica del edificio, el régimen general de adopción del acuerdo es el de tres quintos del total de propietarios y cuotas, no necesariamente la unanimidad, por lo que conviene calificar técnicamente la obra antes de votar. Y si finalmente se entendiera aplicable la unanimidad, el acuerdo solo prosperará si no existe ningún voto en contra entre los propietarios que votan en junta y, además, si los ausentes debidamente citados no manifiestan discrepancia en el plazo legal tras ser informados del acuerdo.

Si el acuerdo no está en los supuestos en los que no procede el voto presunto, podrá computar como favorables a los ausentes debidamente citados que, una vez informados, no manifiesten su discrepancia al secretario en 30 días naturales por medio que permita constancia de recepción.

El plazo del que disponen los propietarios ausentes para comunicar su negativa al acuerdo es de 30 días naturales desde que sean informados del acuerdo, y ese silencio puede permitir alcanzar la cuasi unanimidad si no hay oposición en plazo.

Si se trata de una obra para aprovechamiento privativo del local, debe contemplarse que no sería aplicable el voto presunto de los ausentes, por lo que conviene extremar la obtención de votos expresos con la mayoría que corresponda.

Si algún propietario manifiesta su discrepancia dentro de los 30 días naturales desde la notificación del acuerdo, no podrá computarse su voto como favorable y, si con ello deja de alcanzarse la mayoría exigible, el acuerdo no quedará válidamente aprobado en los términos requeridos.

Si se quiere hacer prevalecer la unanimidad en la modificación de fachada deberá modificarse los Estatutos exigiéndose las mayorías del arreglo. 17.6 LPH:

“6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

Es necesario documentar el acuerdo con especial rigor en el acta, identificando asistentes, cuotas, sentido del voto y, si es relevante para la validez, quién vota a favor y en contra, porque el acta es la base de ejecutividad y de eventual impugnación.

 

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