No, no puedes «librarte» de ser presidente de la comunidad porque «no te apetece»: esto dice la Ley de Propiedad Horizontal

Ser elegido presidente de la comunidad de propietarios rara vez se recibe con alegría. Pero la normativa es clara: el cargo es obligatorio y rechazarlo sin una razón de peso puede llevar el conflicto directamente al juzgado, aunque existen salidas legales muy tasadas.

 

Para muchos, asumir esta figura implica mediar en conflictos vecinales, supervisar averías y representar legalmente a la finca sin recibir un salario a cambio. Ante este panorama, es comprensible que surja una pregunta recurrente: ¿se puede rechazar el cargo simplemente porque no apetece? La respuesta, respaldada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), es rotunda: no.

El artículo 13.2 de la LPH no deja lugar a interpretaciones ambiguas. El texto legal establece que el presidente será nombrado entre los propietarios mediante elección o, en su defecto, por turno rotatorio o sorteo. Además, sentencia que «el nombramiento será obligatorio».

Esto significa que alegar falta de tiempo, desinterés o incomodidad con los vecinos no constituye un motivo legal para eludir la responsabilidad. De hecho, negarse de forma injustificada no solo deja a la comunidad en una situación de acefalía, sino que puede derivar en un procedimiento judicial para forzar el cumplimiento de la obligación.

Las estrechas vías de escape que contempla la ley

Ahora bien, la propia norma que impone esta obligación también prevé un mecanismo de relevo para casos extremos. El mismo artículo 13.2 indica que el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, «invocando las razones que le asistan para ello».

Será entonces un magistrado quien, en un plazo de veinte días, evalúe si los motivos expuestos justifican la exención.

 

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[Fuente «La Razón»]

 

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Radiografía de la vivienda: cuánto cuesta comprar o alquilar en España

El acceso a la vivienda se ha endurecido de forma notable en España en los últimos años, consolidándose como una de las principales preocupaciones económicas y sociales. Así lo refleja la evolución de los precios: comprar una vivienda es hoy un 36% más caro que antes de la pandemia, mientras que el alquiler ha experimentado un incremento aún mayor, alcanzando el 41%.

 

Este encarecimiento no responde a una única causa, sino a la combinación de varios factores estructurales y coyunturales. Entre ellos, destaca de forma especialmente clara el desequilibrio entre la oferta disponible y la creación de nuevos hogares. Desde 2021, se han constituido más de un millón de hogares en España, mientras que el parque de vivienda apenas ha crecido en unas 420.000 unidades, generando una presión creciente sobre el mercado.

A esta falta de oferta se suman otros elementos como el aumento de los costes de construcción, la evolución de los tipos de interés —que ha encarecido la financiación—, y una mayor demanda en determinadas zonas urbanas y turísticas. Todo ello contribuye a tensionar aún más el acceso a la vivienda, tanto en propiedad como en alquiler.

El resultado de esta situación es evidente: en buena parte del territorio, especialmente en grandes ciudades y áreas con alta demanda, las familias se ven obligadas a destinar una parte cada vez mayor de sus ingresos para acceder a una vivienda, o incluso a renunciar a determinadas ubicaciones o condiciones.

En este contexto, surgen algunas preguntas clave: ¿cuánto cuesta realmente comprar o alquilar una vivienda hoy en día? ¿Existe suficiente oferta para cubrir la demanda actual? ¿Qué porcentaje de los ingresos familiares se destina a la vivienda?

Los indicadores que se presentan a continuación permiten analizar la evolución reciente del mercado inmobiliario y ofrecen una visión clara de las dificultades a las que se enfrentan quienes buscan vivienda, teniendo en cuenta variables como la edad, la ubicación geográfica o la preferencia entre compra y alquiler.

 

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[Fuente «RTVE»]

 

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La AEAT modifica los criterios sobre garantías y tasaciones: lo que debes conocer

La Agencia Estatal de Administración Tributaria ha aprobado una nueva instrucción que introduce cambios relevantes en los criterios aplicables a las garantías exigidas en los procedimientos de aplazamiento, fraccionamiento y suspensión de deudas tributarias.

 

Esta actualización normativa responde a la necesidad de adaptar la regulación vigente a recientes pronunciamientos judiciales y, en particular, a la interpretación de la Audiencia Nacional sobre los límites en la exigencia de determinados requisitos en la valoración de bienes aportados como garantía.

En este contexto, la modificación incide de forma directa en uno de los aspectos más sensibles de estos procedimientos: la valoración de bienes inmuebles, clarificando quién puede realizar dichas tasaciones y en qué condiciones deben ser aceptadas por la Administración .

Uno de los puntos clave de la nueva regulación es la diferenciación expresa entre los supuestos de suspensión y los de aplazamiento o fraccionamiento. Mientras que en los primeros se mantiene un criterio más estricto —exigiendo, cuando exista, que la tasación sea realizada por profesionales o entidades inscritas en registros oficiales—, en los segundos se introduce un enfoque más flexible, estableciendo dicha intervención como preferente, pero no obligatoria.

Este matiz no es menor, ya que amplía las posibilidades para acreditar el valor de los bienes ofrecidos como garantía en determinados supuestos, evitando restricciones que habían sido cuestionadas judicialmente. Al mismo tiempo, se mantiene la exigencia de que las valoraciones sean realizadas por peritos con titulación suficiente, garantizando así la fiabilidad técnica de los informes.

Por otro lado, la instrucción conserva la estructura básica de los informes de tasación ya existente, aunque incorpora ajustes en los criterios aplicables y actualiza las referencias normativas para alinearlas con el marco vigente.

En definitiva, nos encontramos ante una modificación que, sin alterar por completo el sistema, sí introduce cambios relevantes en la práctica profesional, especialmente para aquellos que intervienen en procedimientos donde se aportan bienes inmuebles como garantía ante la Administración tributaria.

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Asesoría Jurídica Responde: «Constitución de comunidad de propietarios en obra nueva»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Un promotor ha contactado conmigo, para constituir una Comunidad de Propietarios.
Actualmente es el único propietario y me plantea la posibilidad de constituir comunidad, nombrar cargos y aprobar presupuesto, pero que el mismo entre en vigor dos meses después de formalizar la comunidad. ¿Es esto legal?

Por otro lado, ¿se podría constituir la comunidad, y a los dos meses, nombrar nuevo presidente y aprobar presupuesto?.

 

RESPUESTA:

Sería necesario saber las causas por la que plantea esa forma de crear la comunidad y sus órganos de funcionamiento e incluso presupuesto y tratarlo de una forma adecuada a las razones de esa forma de actuar.

No obstante le adelanto que:

  • El promotor, mientras sea propietario único, está legitimado para otorgar la declaración de obra nueva, el título constitutivo de división horizontal y para aprobar estatutos, sin que exista una prohibición general, siempre con el límite de no incluir cláusulas contrarias a la ley, la moral o el orden público ni reservas genéricas de facultades dominicales sobre elementos comunes. Cuando ya se hubiese producido la venta de algún elemento privativo, como regla general el promotor deja de estar legitimado para otorgar o modificar unilateralmente el título o los estatutos, y esos actos pueden ser impugnados por los propietarios. No obstante, aun existiendo ventas previas, puede sostenerse la validez de un otorgamiento unilateral si el contenido se limita a reflejar la realidad física o jurídica del edificio tal como se vendió en los contratos y no entra en conflicto con lo transmitido, y si las variaciones responden a exigencias administrativas o técnicas que no alteren el disfrute y configuración de los elementos privativos vendidos.
  • En cuanto a “constituir una comunidad” siendo propietario único, la  operativa es otorgar el título constitutivo y estatutos, pero la dinámica propia de junta, presidente y acuerdos por mayorías cobra sentido cuando exista pluralidad de propietarios, porque la voluntad comunitaria se manifiesta mediante acuerdos de junta con las mayorías legalmente establecidas.

 

Por ello cuando se apruebe los estatutos y el título constitutivo de forma unilateral para que no puedan ser impugnados por los adquirentes posteriores, es recomendable prever su aceptación en las escrituras de compraventa o su ratificación expresa o tácita en juntas posteriores, mediante la convalidación por aceptación de compradores y por falta de impugnación, o también por mandatos de apoderamiento con límites

Por lo que respecta a nombrar cargos de inicio, puede contemplarse un esquema de gestión inicial vinculado a la puesta en marcha, ya que se admite que el promotor reserve por un tiempo razonable el nombramiento del administrador para el primer ejercicio en supuestos de arranque, pero esa reserva no puede ser ilimitada o injustificada.

Sin embargo establecer una entrada en vigor diferida de dos meses y durante ese lapso se venden elementos o se contratan servicios, puede generarse incertidumbre sobre qué reglas rigen la convivencia y la administración, especialmente si el título ya está otorgado e incluso inscrito.

La aprobación de presupuesto sin pluralidad real de propietarios puede generar controversias posteriores sobre su fuerza vinculante, en cuanto la junta y sus mayorías son el cauce típico para presupuestos, cuentas y acuerdos comunitarios.

El nombramiento de presidente o el establecimiento de diversos cargos dentro del órganos de gobierno cuando el promotor es único propietario puede ser cuestionado por artificialidad, ya que la junta es expresión de una voluntad colectiva y su régimen se diseña para una pluralidad de titulares. Puede generar inseguridad y conflicto, por lo que conviene encauzar esos actos cuando exista pluralidad y voluntad comunitaria o, como mínimo, diseñarlos como medidas transitorias estrictamente justificadas.

 

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