Viene desaceleración al inmobiliario español: descenso de los precios y débil demanda

Aunque parece descartado un desplome y es probable que España supere la media de la eurozona, el mercado inmobiliario español vivirá una desaceleración este año. Precios estancados y posiblemente cayendo en la primera mitad del año debido al fuerte aumento de los tipos de interés y al endurecimiento de las condiciones crediticias, sumado a un debilitamiento de la demanda.

 

En detalle, los expertos de la entidad prevén que el mercado inmobiliario español haga frente a una recesión en 2023. Sin embargo, no se espera que España experimente un colapso como lo hizo durante la crisis financiera. De hecho, proyectan que el mercado supere el promedio de la eurozona.

En cuanto a la evolución de los precios, estiman que el crecimiento se estancará este año. En 2022, los precios de la vivienda en España subieron una media del 7,4%, según las cifras de Eurostat. «Sin embargo, se espera que esta tendencia termine en 2023» y «se anticipa que las condiciones crediticias se volverán más estrictas y las tasas de interés seguirán aumentando en 2023, lo que en última instancia ralentizará el impulso del mercado inmobiliario», apuntan.

Así, en ING pronostican que el precios permanecerán estancados a lo largo de 2023, incluyendo una posible caída en la primera mitad de año. «Si bien la caída de los precios nominales será limitada, es probable que la caída de los precios en términos reales sea mucho mayor: se espera que los precios de la vivienda ajustados a la inflación caigan un 7% en tres años».

De cara a después de 2024, ven poco probable que los precios de la vivienda sigan subiendo tan rápidamente como en los últimos años, ya que ha desaparecido el apalancamiento de la caída de los tipos de interés. «Dado que es poco probable que volvamos a los tipos de interés extremadamente bajos del pasado, esto puede marcar el final del rápido crecimiento de precios observado durante la última década», añaden.

 

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Estos son los gastos de la comunidad de vecinos que están regulados por ley

La normativa establece que los gastos de comunidad recaen sobre los propietarios, aunque estos podrán trasladarse al inquilino en caso de tener el inmueble arrendado.

 

Vivir en una comunidad de vecinos es una tendencia definida en nuestro país, ya que cada vez más españoles apuestan por esta opción antes que residir en una vivienda unifamiliar. Comprar un inmueble en un edificio no solo conlleva tener una mayor seguridad o variedad de servicios como una piscina o pista de pádel; sino que también trae consigo una serie de inconvenientes como el pago de unos gastos elevados.

Al comprar un piso integrado en un edificio, el propietario debe tener en cuenta que debe cumplir con una serie de normas y obligaciones que regulan aquellos inmuebles que forman una comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en el artículo 9 que una de las obligaciones de los propietarios es contribuir en los «gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».

Los gastos de comunidad generales u ordinarios son aquellos que sirven para mantener el funcionamiento básico de la comunidad y su buen estado -luz, electricidad o mantenimiento, entre otros-. Estos gastos deber ser abonados obligatoriamente por todos los propietarios, se recogen en los presupuestos anuales y se aprueban en junta ordinaria.

En cambio, los gastos de comunidad extraordinarios, más conocidos como derramas, son aquellos que sirven para hacer frente a necesidades de mejora puntuales como la reparación de un ascensor. Estos se aprueban en junta extraordinaria, y es posible hacerles frente con el dinero ahorrado por la comunidad.

 

¿Quién debe pagar los gastos de comunidad?

La normativa establece que los gastos de comunidad recaen sobre los propietarios, aunque estos podrán trasladarse al inquilino en caso de tener el inmueble arrendado. No obstante, en cualquier caso, el responsable del abono de las cuotas será siempre el propietario.

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Derecho de adquisión preferente»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Estoy arrendado en un local comercial desde hace 20 años, este local lo van a poner a la venta.
¿Tengo derecho de adquisición preferente?.
Si es así… ¿Puedo optar a la compra y descontar las rentas pagadas hasta la fecha del precio de venta final?.

 

RESPUESTA:

 

En primer lugar hay que revisar el contrato de arrendamiento que se firmó para saber si existe renuncia a ese derecho.

Para arrendamientos para uso distinto de vivienda está previsto por aplicación del Artículo 31. Derecho de adquisición preferente

Lo dispuesto en el Artículo 25  de la presente Ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este título.

En relación en la LAU:

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente

  1. 1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
  2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

  1. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil (LEG 1889, 27), cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
  2. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
  3. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
  4. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
  5. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

  1. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

 

En relación al precio NO existe la posibilidad de que sea deducida las rentas del precio salvo que se hubiera pactado expresamente en el contrato la aplicación de la renta como parte de precio. Es una fórmula utilizada pero debe pactarse expresamente en los contratos por las partes.

 

 

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Indicador adelantado del Índice de Precios de Consumo (IPC)

El indicador adelantado del IPC sitúa su variación anual en el 3,3% en marzo, más de dos puntos y medio por debajo de la registrada en febrero. La tasa anual del indicador adelantado de la inflación subyacente disminuye una décima, hasta el 7,5%. La variación anual del indicador adelantado del IPCA es del 3,1% .

 

Evolución de la tasa anual

La inflación anual estimada del IPC en marzo de 2023 es del 3,3%, de acuerdo con el indicador adelantado elaborado por el INE.
Este indicador proporciona un avance del IPC que, en caso de confirmarse, supondría una disminución de más de dos puntos y medio en su tasa anual, ya que en el mes de febrero esta variación fue del 6,0%.

Esta evolución es debida, principalmente, a que los precios de la electricidad y de los carburantes aumentaron en marzo de 2022 y este mes disminuyen. La tasa de variación anual estimada de la inflación subyacente (índice general sin alimentos no elaborados ni productos energéticos) disminuye una décima, hasta el 7,5%.

 

Evolución de la tasa mensual

Los precios de consumo registran en marzo una tasa del 0,4% respecto al mes de febrero, según el indicador adelantado del IPC.

 

Índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA)

En el mes de marzo la tasa de variación anual estimada del IPCA se sitúa en el 3,1%, casi tres puntos inferior a la registrada el mes anterior. Por su parte, la variación mensual estimada del IPCA es del 1,1%.

 

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Mercado de la vivienda: las claves imprescindibles para vender un piso

Vender una casa es una de las decisiones financieras más importantes de la vida. Pero hay una serie de pasos imprescindibles para vender un piso que marcan la diferencia entre una buena venta —en lo que a ganancias se refiere— y otra más bien mejorable.

 

Para los expertos, estos consisten en la investigación de mercado, la tasación de la vivienda y la búsqueda de la agencia. Pero ¿por qué son tan importantes y qué debe tener en cuenta un propietario en cada paso?

Conocer la actualidad del mercado inmobiliario permite anticipar de manera aproximada si es o no el mejor momento para vender a buen precio y cuánto tardará en cerrarse la operación. ¿Podría el propietario vender ahora por un precio superior al que compró el inmueble en su momento? ¿Cuáles son las previsiones para el corto y medio plazo: los precios aumentarán, se mantendrán estables o bajarán? ¿Hay demanda suficiente en la zona donde se encuentra el inmueble? Estas son, según los expertos, algunas de las preguntas que debería hacerse todo propietario antes de tomar la decisión de venta.

«Nuestro consejo es leer los análisis de los expertos en Internet o en la prensa, pero también es importante contactar con un agente inmobiliario que esté especializado en la zona donde se encuentra el inmueble. Y es que el comportamiento del mercado inmobiliario es muy local: el precio medio del metro cuadrado en España puede bajar, pero una zona puntual puede mostrar incrementos», aseguran desde el comparador.

El último informe de los notarios muestra, por ejemplo, un descenso del 1,7% interanual en el precio de la vivienda en España en enero. Sin embargo, en comunidades como La Rioja, los precios aumentaron un 35,2%, mientras que en Navarra bajaron un 21,7%.

 

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Los elevados costes y la nueva subida de tipos ponen al sector inmobiliario contra las cuerdas

Este año pintan bastos para el sector in­mo­bi­lia­rio. Todas las señales apuntan a una des­ace­le­ra­ción en las ventas que se em­piezan a pasar fac­tura en los mer­cados fi­nan­cie­ros. Las bús­quedas de Google sobre la compra de pisos ya vienen an­ti­ci­pando hace meses este fre­nazo.

 

La nueva subida de los tipos de in­terés este mismo jueves (más 0,5% hasta el 3.50%/3,75%) y su re­per­cu­sión en las hi­po­tecas ha ge­ne­rado grandes in­cer­ti­dum­bres y ha pro­vo­cado que los usua­rios pierdan in­terés en la compra de vi­vien­das.

Un efecto que se ha dejado sentir en el coste por “lead” del sector, que en el último trimestre del año pasado se multiplicó por tres. Eso quiere decir que hay menos usuarios realizando consultas para la búsqueda de pisos.

Pero no es el único indicador que indica problemas para las inmobiliarias. Un reciente estudio de CaixaBank anticipa una caída del 7,1 % en el precio de la vivienda en este 2023 en términos reales debido al fuerte el impacto de la inflación. Los analistas de la entidad achacan este brusco cambio de tendencia a las mayores dificultades de adquisición derivadas de las alzas de los tipos de interés que dificultan la financiación a la hora de comprar vivienda.

Aunque este es el principal motivo, también hay otros factores que están frenando al mercado como son las nuevas normas regulatorias de la vivienda en España que ahuyentan a los compradores y en especial a la inversión la extranjera.

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Cambio de uso de un local comercial en vivienda»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una comunidad de propietarios que gestionamos tenemos un propietario que tiene intención de realizar un cambio de uso de un local comercial en vivienda.

Ni en los estatutos de la comunidad ni en la escritura de Obra Nueva y División Horizontal se establecen ninguna prohibición al respecto. Hay varios propietarios que están en contra de este cambio de uso.

¿Es necesario la aprobación previa de la Comunidad de Propietarios para poder realizar el cambio de uso?. En el caso de requerir autorización de la comunidad, ¿qué mayoría sería necesaria para aprobar dicho cambio de uso?.

En otra comunidad con las mismas características, el Ayuntamiento le ha concedido el cambio de uso a un propietario sin tener en cuenta la autorización expresa de la comunidad. ¿Se podría cancelar o impugnar de alguna forma esta autorización dada por el Ayuntamiento?

 

RESPUESTA:

El cambio de uso no puede suponer,  un óbice o límite al derecho de propiedad, y las negativas debe basarse en la existencia de circunstancias concretas del proyecta que exijan.

En principio hay que confirmar en el título constitutivo si existe alguna prohibición expresa  y posteriormente con el proyecto en concreto hay que analizar si afecta a elementos comunes, abriendo puertas, ventanas nuevas o modificación de la fachada, la alteración de cuotas de participación.

 

El art.7 establece la forma de proceder:

  1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere, la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

  1. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiera en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

 

La comunicación de la obra junto con el proyecto debe ser previa y sobre ello decidir el procedimiento a seguir:

El  art. 17.6 («Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación»)  LPH y, como doctrina refiere las  sentencias 1241/1993, de 22 de diciembre  (RJ 1993, 10109)  y  922/1996, de 16 de noviembre  (RJ 1996, 8359) . En este motivo insiste en que el cambio de destino no puede significar una afectación de los elementos comunes sin que concurra el consentimiento unánime del resto de los copropietarios.

Asimismo, deberán solicitar las autorizaciones y licencias administrativas que sean exigibles y deben existir antes de que se empiece a desarrollar la actividad.

Debe comunicarse a la  comunidad y será necesaria la autorización siempre que no esté dentro de los supuestos que el propietario puede desarrollar en el ejercicio del derecho de propiedad, no exija modificaciones en el título, en los Estatutos, en elementos comunes y cuotas de participación.

En relación a la autorización al cambio de uso por el ayuntamiento suele pedir la comunicación a la Comunidad y la respuesta de la comunidad. En el caso que indica podría impugnarse pero debe leerse además del título y los estatutos, el proyecto que se quiere realizar para poder fundamentarlo y la autorización que dice se le ha concedido.

 

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Nueva Oficina Virtual Tributaria – Comunidad de Madrid

El pasado 15 de marzo entró en funcionamiento la nueva oficina virtual tributaria a través de la cual se podrán realizar las autoliquidaciones de todos los modelos gestionados por la Comunidad de Madrid.

 

Según informaciones de la Agencia Tributaria, hasta el 10 de abril estarán habilitadas tanto la actual oficina como la Nueva Oficina Virtual.
Dsede la Administración, recomiendan la utilización de la Nueva Oficina virtual a partir del día 15 de marzo para realizar las nuevas autoliquidaciones, con el fin de ir adaptándose progresivamente al nuevo sistema.

Desde el día 11 hasta el 25 de abril solo se podrá utilizar la actual oficina para finalizar las autoliquidaciones que se tengan pendientes de trámites.

 

Más información en el siguiente enlace:

Nueva Oficina Virtual Tributaria

 

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Sesión divulgativa online «Semana de la Administración Abierta» | AEAT

Desde APETI, trasladamos en este post la información recibida por parte de la Delegación Especial de Hacienda de Madrid.

 

El próximo miércoles 22 de marzo, dentro del programa «La Semana de la Administración Abierta», la Delegación Especial de la AEAT de Madrid va a organizar una sesión divulgativas de 9:30 a 11:00 a través de ZOOM, con el siguiente programa:

NOVEDADES:

  • Digitalización Pymes
  • Ayuda de 200 Euros: nueva ayuda y sus requisitos
  • Deducción por Maternidad (DAMA): nuevos requisitos para su obtención

ADMINISTRACIÓN DIGITAL INTEGRAL ADI:

  • Carta de servicios de estas administraciones y nuevo modelo de Información y Asistencia.

La sala de reunión ZOOM es: 
Identificación Sala de Reunión: 939 5776 6981
Código de acceso:097601

Para poder participar será necesaria la preinscripción en las mismas, que se podrá realizar en cualquier momento y hasta su hora de inicio, accediendo a ZOOM con los datos mencionados de identificación y código de acceso.

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: Subcomunidades: ¿Cómo solicitar la subvención del libro del edificio?

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Hemos empezado a gestionar una comunidad de garajes y nos indican los vecinos que también existen viviendas en dicha comunidad pero que ellos, desde hace años, lo gestionan de forma independiente, aunque comparten CIF y libro de actas. Es decir, las viviendas tienen su cuenta bancaria propia, hacen sus juntas de vecinos, etc…  y lo gestionan ellos mismos.

Y por otro lado los garajes también tienen su propia cuenta, hacen sus juntas y las actas las incluyen en el libro de actas de las viviendas.
En este momento me dispongo a solicitar la subvención para el Libro del edificio (LEEx), pero claro, yo soy la gestora de los garajes, y puedo solicitar dicho libro para ellos, pero entiendo que al ser realmente una sola comunidad de forma legal (ya que tienen el mismo CIF), no se podría hacer, o habría que hacerlo de todo el conjunto. Necesito que me diga si estoy en lo cierto, o de qué manera habría qué hacerlo.

 

RESPUESTA:

En primer lugar habría que ver como figura reflejado en el título constitutivo y en el  libro de actas la existencia de esas dos subcomunidades y cuáles son los coeficientes de participación asignados a cada subcomunidad.

En propiedad horizontal se puede constituir, con respecto a determinados propietarios del edificio (en este caso plazas de garaje) una comunidad subordinada y dependiente de la comunidad de propietarios principal (Edificio) respecto de los elementos comunes pero, a su vez, independiente respecto a la gestión de sus elementos y servicios propios.

La normativa aplicable es la LPH y así se establece en el art. 2 d):

Artículo 2. [Ambito de aplicación] Esta Ley será de aplicación:

……….

  1. d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

Sobre la base de lo que se compruebe que existe o no en el título constitutivo y en los acuerdos de Junta que figura en el libro de actas se puede crear las subcomunidades porque figure en el título constitutivo o por acuerdo favorable y unánime de todos los propietarios, que deberá elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

En el nuevo título deberán figurar quienes la componen, su coeficiente de participación su fondo de reserva y su órgano de administración.

A los efectos de la solicitud de subvención del Libro del Edificio hay que comprobar los requisitos que se establecen en la Comunidad Autónoma correspondiente ya que puede identificarse como un único edificio y como una única comunidad  de propietarios constituida conforme a lo dispuesto por el artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal y de  propietarios/as que, de forma agrupada, lo sean y que reúnan los requisitos establecidos por el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de propiedad horizontal.

 

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