Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

PREGUNTA:

Necesito una aclaraciones sobre una Comunitad, siempre de Cataluña y su c.c.c.

Se trata de una Comunidad que tiene un solo CIF, en dicha comunidad hay pisos locales y Parkings.

En una Comunidad se tiene que aprobar una puesta en normativa en lo referente al sistema de detección de humos del Párking.

Las preguntas son:

1. ¿Este gasto, todo y que es Seguridad para todo el edificio, se tiene que imputar solo al Párking, o a todos?
2. Si el gasto se tiene que imputar solo al párking, ¿Votan todos los departamentos, o solo los propietarios de los párkings?

RESPUESTA:

En primer lugar hay que ver cómo figura en el título constitutivo y cómo se reparte el coeficiente de participación entre los propietarios.

En el mismo debe figurar en aplicación del  Artículo 553-3 Cuota de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales.

1. La cuota de participación:
2. a) Determina y concreta la participación que corresponde a los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes.
3. b) Sirve de módulo para fijar la participación en las cargas, los beneficios, la gestión y el gobierno de la comunidad y los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen.
4. c) Establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario.
5. Las cuotas de participación correspondientes a los elementos privativos se expresan en porcentaje sobre el total del inmueble y se fijan proporcionalmente a la superficie y ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad.
6. Las cuotas de participación se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos.
7. Pueden establecerse, además de la cuota de participación, cuotas especiales para determinados gastos.

Y respondo a sus cuestiones:

1.-  En principio salvo que hubiera acuerdos adoptados que lo hubieran modificado y no se hubieran inscrito es esa la forma de participar en el gasto que afecta a todos los propietarios, es el coeficiente de participación como debe repartirse ese gasto teniendo en cuenta si existen exclusiones para gastos concretos que puedan variar la participación.

2.- En el caso de que figurara en el título o en los estatutos una excepción en relación al parking se aplicará la misma, si no el coeficiente de participación establecido.

No obstante se puede modificar el título y crear subcomunidades siguiendo las exigencias de mayorías y cumplimiento  de las autorizaciones administrativas necesarias:

Artículo 553-10. Modificación del título de constitución.

1. Para modificar el título de constitución es preciso el acuerdo de la junta de propietarios y que la escritura observe los requisitos del artículo 553-9 que sean de aplicación a la modificación de que se trate.
2. No es preciso el acuerdo de la junta de propietarios para la modificación del título de constitución si la motivan los siguientes hechos:
3. a) El ejercicio de un derecho de vuelo, sobreelevación, subedificación y edificación si se ha previsto así al constituir el régimen o el derecho.
4. b) Las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, si los estatutos así lo establecen.
5. c) Las alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los estatutos las prohíban expresamente.
6. d) La ejecución de actuaciones ordenadas por la Administración pública de conformidad con la legislación vigente en materia urbanística, de habitabilidad, de accesibilidad y sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
7. La formalización de las operaciones de modificación, incluso la de la suma o redistribución de las cuotas afectadas, corresponde a los titulares de los derechos o propietarios de elementos privativos implicados en lo que resulte o sea consecuencia de las operaciones de modificación realizadas al amparo de lo establecido por el apartado 2.

Y para el acuerdo hace falta las mayorías previstas en el:

Artículo 553-26. Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas.

1. Se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto para:
2. a) Modificar las cuotas de participación.
3. b) Desvincular un anexo.
4. c) Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes a uno o varios elementos privativos.
5. d) Ceder gratuitamente el uso de elementos comunes que tienen un uso común.
6. e) Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble.
7. f) Extinguir el régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, y convertirla en un tipo de comunidad diferente.
8. g) Acordar la integración en una propiedad horizontal compleja.
9. h) Someter a arbitraje cualquier cuestión relativa al régimen de la propiedad horizontal, salvo que exista una disposición estatutaria contraria.
10. Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para:
11. a) Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.
12. b) Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior, salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
13. c) Desafectar un elemento común.
14. d) Constituir, enajenar, gravar y dividir un elemento privativo de beneficio común.
15. e) Acordar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación en los gastos comunes correspondientes a un elemento privativo por el uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, de acuerdo con lo establecido por el artículo 553-45.4.
16. f) Acordar la extinción voluntaria del régimen de propiedad horizontal por parcelas.
17. g) La cesión onerosa del uso y el arrendamiento de elementos comunes que tienen un uso común por un plazo superior a quince años.
18. Los acuerdos de los apartados 1 y 2 se entienden adoptados:
19. a) Si se requiere la unanimidad, cuando han votado favorablemente todos los participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, no se ha opuesto ningún otro propietario mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.
20. b) Si se requieren las cuatro quintas partes, cuando han votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.