Asesoría Jurídica Responde: «Regulación pisos turísticos»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
En una de nuestras Comunidades administradas nos piden indicar en el orden del día «DECISIÓN A TOMAR SOBRE ALQUILER DE PISOS TURÍSTICOS EN EL EDIFICIO».
Agradecería nos indicasen la regulación actual sobre ello y cómo debería actuar la Comunidad (en principio su idea es la de no permitir ese tipo de alquileres).
RESPUESTA:
La regulación sobre limitación o condicionamiento al ejercicio de la actividad de alquiler turístico de viviendas se ha regulado en cada Comunidad autónoma y requiere el voto favorable de los 3/5 de propietarios y cuotas y se encuentra recogida en el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece que:
- El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (RCL 1994, 3272) , de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
No existe hasta la fecha una decisión unánime aunque parece decantarse que no solamente sea limitación o condicionamiento sino también prohibición. De todo lo dicho, se colige que continuará el goteo de Sentencias del TS que van a ir analizando, caso por caso, qué limitaciones impuestas por los Ayuntamientos responden a los ya mencionados principios de proporcionalidad, necesidad, objetividad etc.
No obstante, el Tribunal Supremo está interpretando en reciente sentencia de finales de 2023 que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica y, por tanto, reflejar expresamente la prohibición de usos en los estatutos de la comunidad de propietarios que supone un veto para la utilización vacacional aunque no se mencione este uso concreto
Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) Sentencia núm. 1671/2023 de 29 noviembre. JUR 2023\436953
“lo señalado permite, como bien dice la Audiencia, concluir que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial.
Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos.
Frente a lo anterior no puede prevalecer la argumentación de la parte recurrente cuando equipara el arrendamiento de vivienda para uso turístico con el arrendamiento de vivienda, y que según dice no está prohibido a pesar de que también es una actividad económica. El arrendamiento de vivienda es aquel «arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario» ( art. 2 LAU), nada que ver con el concepto de la actividad a que se refiere la normativa sectorial turística aplicable, dirigida a «proporcionar alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia para la persona alojada». La misma normativa sectorial turística aplicable y que se cita en las dos sentencias de instancia resalta expresamente la diferencia con que se contempla la comercialización de estancias turísticas en viviendas, alojamientos de corta duración, o las ofertadas para uso vacacional, con el arrendamiento de vivienda. La mencionada legislación turística expresamente excluye de la consideración de viviendas para uso turístico el arrendamiento de vivienda según lo establecido en la Ley 29/1994, de 29 de noviembre, de arrendamientos urbanos, de la misma manera que, en los términos que hemos señalado, el art. 5.e) de esta última ley excluye de su ámbito de aplicación los alquileres turísticos.
En el Principado de Asturias el Tribunal Supremo (TS) ha avalado que se veten los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios en las que se prohíba expresamente en sus estatutos que las viviendas se usen para ejercer una actividad económica.
Los magistrados han concluido que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica, por lo que han dado la razón a la comunidad de propietarios del edificio La Jirafa, en Oviedo.
Ante este nuevo escenario, han ordenado el cese de la actividad de alquiler turístico en varios pisos.
