Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

PREGUNTA:

Los propietarios de una comunidad que administro, han realizado modificaciones en sus viviendas con plazos superiores a seis años y en su momento no hicieron nada al respecto. El M.I. Ayuntamiento de Estepona cuando quiso regularizar esta situación no pudo hacer nada, porque los propietarios contrataron un arquitecto y abogado aportando ortofoto que demostraban que había superado el período de seis años. Además estos propietarios con el proyecto del arquitecto tienen la posibilidad de escriturar esos metros cuadrados que en su momento construyeron.

La comunidad no aprobó estas modificaciones en Junta de propietarios, pero entiendo que transcurrido este período de tiempo existe un consentimiento tácito.

Mis preguntas son:

• ¿Un propietario que compre ahora tiene derecho a realizar una modificación en su vivienda igual a las existentes?
• ¿La comunidad puede tomar alguna medida con respecto a las modificaciones realizadas superiores a seis años?
• ¿Qué período de tiempo tiene la comunidad para reclamar una alteración en la vivienda que afecte a la estructura inicial o estética?

Debido a las distintas modificaciones que hay actualmente en las viviendas. ¿La comunidad puede elegir un modelo tipo de modificaciones de los que hay realizados y aprobarlo en junta de propietarios por unanimidad? Obligando a partir de ese momento a que cualquier nuevo propietario, solo pueda realizar modificaciones siguiendo el modelo aprobado a pesar de las distintas modificaciones que hay en la comunidad.

¿Esta aprobación del modelo tipo entiendo que no tiene carácter retroactivo con respecto a las modificaciones distintas realizadas anteriormente?

RESPUESTA:

A continuación le contesto a las cuestiones que ha planteado:

¿Un propietario que compre ahora tiene derecho a realizar una modificación en su vivienda igual a las existentes?

NO, Por su propia especialidad, el régimen diseñado en la  LPH lleva aparejada la imposición de una serie de restricciones sobre las facultades dominicales. Un buen exponente será el  art. 7   LPH cuando dispone lo siguiente: “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.

En cualquier caso, es incontrovertible que no infringiéndose ninguno de los límites mencionados en la  LPH  , el propietario de un piso o un local es soberano a la hora de acometer las obras que desee en el mismo, pues la ley sólo le impone informar previamente al presidente de las reformas proyectadas.

Requisito que no puede confundirse en modo alguno con el deber de recabar la autorización de la comunidad para llevarlas a cabo. La exigencia mencionada en el  art. 7. 1   LPH, no admite parangón con la obligación de conseguir el refrendo comunitario antes de emprender reformas que comprometan elementos comunes o la estructura del edificio. Por tal razón, si estos no se resintieran a resultas de una obra, no cabría tildarla de ilegal por la simple circunstancia de no haber verificado esa notificación al representante de la comunidad. Con meridiana claridad, la  RDGRN de 5 de octubre de 2016 (RJ 2016, 5007)  (RJ 2016, 5007)  señala que: “ La comunicación previa no tiene el carácter de autorización y su finalidad es permitir que se tomen las medidas oportunas de verificación para impedir obras que contravengan los limites en el ejercicio de la facultad conferida en los términos expuestos, además de permitir tomar las precauciones necesarias en aras a la protección de elementos comunes, que puedan verse afectados con motivo de su ejecución”

Es irrelevante,  que con anterioridad otro vecino hubiera ejecutado actos idénticos a los que ahora se pretenden y que fueran convalidados antaño por el consentimiento tácito de la comunidad.

Es decir, aunque aspirase a introducir cambios de la misma índole y referidos, además, al mismo elemento común, el consentimiento tácito no puede interpretarse como una suerte de autorización genérica que permita actuar al margen de la legalidad en lo venidero, sin someterse a una decisión expresada en Junta por los cauces legales.

¿La comunidad puede tomar alguna medida con respecto a las modificaciones realizadas superiores a seis años?

Debe estudiarse en cada caso para ver si se cumplen o no los requisitos que exige la jurisprudencia para la existencia de consentimiento tácito o es una mera tolerancia que no da lugar a ese derecho

O, dependiendo si son actos que pueden ser Judicialmente nulos, o anulables, son susceptibles de sanación si no se impugnan en el plazo de caducidad que establece el art. 18 L.P.H. (unanimidad tácita), quedando reservada la calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos acuerdos, que por infringir cualquier otra ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para

el caso de su contravención o por ser contrarios a la moral o al orden público o por implicar un fraude de ley, han de estimarse nulos conforme al art. 6 nº 3 C.Civil y por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo.

¿Qué período de tiempo tiene la comunidad para reclamar una alteración en la vivienda que afecte a la estructura inicial o estética?

El art. 18 de la LPH establece:

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

No obstante en aplicación del art. 6.3 del Código Civil se regula supuestos en que no caduca la acción: son nulos de pleno derecho los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.

Debido a las distintas modificaciones que hay actualmente en las viviendas. ¿La comunidad puede elegir un modelo tipo de modificaciones de los que hay realizados y aprobarlo en junta de propietarios por unanimidad?.

Si podría aplicando la mayoría de modificación de estatutos de la unanimidad

¿Cualquier nuevo propietario, solo pueda realizar modificaciones siguiendo el modelo aprobado a pesar de las distintas modificaciones que hay en la comunidad?.

Si. El consentimiento tácito en un caso no da derecho a los demás a modificarlo.

¿Esta aprobación del modelo tipo entiendo que no tiene carácter retroactivo con respecto a las modificaciones distintas realizadas anteriormente?

Correcto. No obstante,  depende de qué tipo de modificación y el alcance que tenga para que pueda haber caducado la acción o sea imprescriptible (art. 6.3 Código Civil regula supuestos de actos nulos de pleno derecho que no caduca la acción.