El Tribunal Constitucional anula varios artículos de la Ley por el Derecho a la Vivienda

El Pleno del Tribunal Constitucional ha resuelto el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que argumentaba que se vulneran las competencias exclusivas de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de vivienda, urbanismo, ordenación del territorio, régimen local y servicios sociales, así como el principio de seguridad jurídica que recoge el art. 9.3 CE.

 

Estos son los aspectos declarados inconstitucionales de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda:

  • VIVIENDA PROTEGIDA.
  • GRANDES TENEDORES EN ZONAS DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO.
  • PARQUES PÚBLICOS DE VIVIENDA.
  • RÉGIMEN TRANSITORIO DE VIVIENDAS CALIFICADAS.

 

A través del siguiente enlace podrás acceder a la información completa sobre esta noticia:

 

Sentencia Tribunal Constitucional n.º 79/2024, de 21 de mayo

 

 

/por

Asesoría Jurídica Responde: «Propietario conflictivo en una Comunidad de Propietarios»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

La consulta es sobre un propietario conflictivo en una comunidad. Cuando tenemos reunión baja y antes de empezar la junta empieza con sus temas, saltándose todo protocolo, y enfrentándose a cualquier propietario que le discute o piensa diferente a él.

Se antepone al presidente queriendo dirigir él la junta, vejando a todo el mundo, insultado y queriendo hacer valer su criterio.

En caso de que no se le haga caso a lo que él propone, comienzan las amenazas, el querer cambiar al presidente y al administrador aunque no tenga mayoría de votos, y quiere de todas formas que se haga lo que él dice.

En la última Junta General Extraordinaria, que hubo que suspender, porque este señor, no respetaba el orden del día, no dejaba ni iniciar la junta, solo quería destituir a la presidenta y al administrador, en cuanto la cosa se puso fea a causa de sus insultos, vejaciones, calumnias y malas formas a base de gritos, golpes y demás malas formas, hubo que suspender.

Me proponen los vecinos que si hubiera una forma para que este vecino fuera inhabilitado de participar en las juntas, es una persona que tiene esquizofrenia grave, y claro cuando viene la reunión se ve que no toma su medicación pertinente, de verdad que es un problema que llevamos soportando durante años.

 

RESPUESTA:

Se trata de una cuestión de orden público y  que impiden el ejercicio de los derechos del resto de los propietarios. Por lo que se pueden adoptar las medidas necesarias para  acreditar su comportamiento en infracción de sus obligaciones como propietario en comunidad, impedir su asistencia y pedirle responsabilidades si no cesan en su comportamiento

De momento lo que se debe hacer es grabar las Juntas con video y audio y recoger el comportamiento de estos propietarios que incumplen sus obligaciones como propietarios e impiden la celebración de la junta.

Aconsejo una estrategia para conseguirlo. Por ejemplo que la siguiente junta se realice en un local con control de acceso y no sea portal, se anuncie que se va a grabar para evitar desórdenes que impidan el desarrollo de las juntas y exigir responsabilidades a los causantes de los mismos.

Una vez grabados requerirles al cese de su comportamiento y anunciarle el ejercicio de acciones contra los mismos.

Y en el caso de que insistan impedirles el acceso por el incumplimiento de sus obligaciones como propietarios y presentar demanda de cesación de actividades prohibidas y reclamación de daños y perjuicios causados.

 

 

/por

¿Quién tiene derecho a usar una piscina comunitaria en un piso de alquiler?

Entramos en terreno complicado: el verano ha aterrizado oficialmente y con él, la primera ola de calor del año está al caer. Por eso, tener una piscina en la comunidad de vecinos es todo un tesoro para resguardarse de las temperaturas extremas. Sin embargo, las políticas de acceso a ellas acarrean algunas polémicas entre vecinos e incluso, entre inquilinos y caseros.

 

¿Qué dice la ley sobre el uso de la piscina?

Según lo dispuesto en el artículo 2.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario de una vivienda tiene derecho a disfrutar tanto el espacio privativo habitable, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

De este modo, el uso de la piscina comunitaria sería un derecho del inquilino, y el propietario no podrá acceder porque ha cedido su uso. Es decir, según la ley, el inquilino tiene pleno derecho a disfrutar tanto del piso que tiene alquilado como de las zonas comunes de la comunidad de propietarios, entre las que se encuentra la piscina comunitaria, según explican en el portal inmobiliario Fotocasa.

Sin embargo, para ello, el propietario deberá haber cedido su uso y constar en el contrato de arrendamiento. De lo contrario, será él mismo  quien tenga derecho a disfrutar de la piscina comunitaria, y no el inquilino.

En resumidas cuentas, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) deja libertad a las partes para decidir lo que más les convenga y, en consecuencia, para que elijan quién hará uso de la piscina comunitaria.

 

Leer noticia completa

 

[Fuente «20minutos»]

 

 

/por

El clavo ardiendo al que se agarra el mercado para rebajar el precio de la vivienda no es la bajada de los tipos

El número de compraventas en España no para de crecer, la demanda en el mercado continúa en auge y las previsiones a corto plazo señalan mayores oportunidades de inversión, en parte gracias a las posibles futuras rebajas de los tipos de interés.

 

La pregunta es si todas esas coyunturas supondrán un aumento más en el precio de la vivienda o, por el contrario, provocarán un ligero descenso de estas. en cualquier caso, ambas situaciones son fruto de ciclos inmobiliarios alternos que van variando según el momento económico de cada periodo.

Realizar predicciones inmobiliarias a largo plazo es casi una osadía, pero cualquier pronóstico se elabora siempre en base a unas tendencias anteriores y un patrón repetitivo. Parecer ser que en el mercado español hace tiempo que se está cocinando un nuevo ciclo inmobiliario, y hasta la IA se ha atrevido a lanzar su propia profecía: la próxima burbuja explotará dentro de un margen de 2 a 5 años. Aunque podría evitarse.

De entre los factores que más influyen en la deriva del mercado inmobiliaria se encuentran el encarecimiento del coste de vida (un contexto inflacionista como el vivido en los últimos años que disminuye el consumo per cápita y la capacidad de ahorro) y un aumento de la demanda de manera desproporcional a la oferta (como la situación actual en la que la falta de suelo disponible dificulta obra nueva). Aunque existen otros como el cambio en los hábitos de consumo, que implica preferencias hacía el alquilar en lugar de comprar y elección de tipologías concretas de vivienda (desde la pandemia se han disparado la demanda de inmuebles con terraza).

Y a pesar de las múltiples predicciones que expertos en el sector llevan años realizando, puesto que se esperaba que para el pasado 2023 y este 2024 descendiera entre un 2% y un 5%, según el portal inmobiliario Servihabitat, el precio de la vivienda continuará su ascenso y con ello un aumento también en las operaciones de compraventa.

 

Leer noticia completa

 

[Fuente «El Economista»]

 

/por

ATRM: Presentación telemática Modelo 600. Autoliquidación ITP y AJD

La Agencia Tributaria de la Región de Murcia (ATRM) nos informa que ya es posible realizar la presentación telemática de autoliquidaciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (Modelo 600) de manera generalizada por parte de los contribuyentes o sus representantes.

 

Este nuevo formulario deriva del esfuerzo de la ATRM de poner a disposición de sus usuarios la posibilidad del cumplimiento telemático de todas sus obligaciones tributarias, uniéndose a la posibilidad de presentar telemáticamente, en materia de tributos cedidos, los modelos 651 (autoliquidación del Impuesto de Donaciones) y 620 (autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas por la adquisición de vehículos usados).

Dicha presentación telemática se podrá llevar a cabo a través del procedimiento 2183 de la Sede Electrónica de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia. Las modalidades de presentación disponibles son en nombre propio, como representante con documento acreditativo y como colaborador social para aquellos profesionales que se hayan adherido al Convenio de colaboración correspondiente. Puede obtener más información sobre la colaboración social con la ATRM aquí.

Este nuevo formulario permite consultar si existe un borrador tributario asociado al documento notarial comprensivo del hecho imponible gravado, y facilitado por los notarios en caso de que el hecho imponible de transmisiones se hubiera formalizado en escritura púbica, permitiendo el acceso a la autoliquidación total o parcialmente completada, al igual que sucede actualmente con el modelo 651.

Es importante destacar que aquellos profesionales autorizados para el uso del Programa de Ayuda al Contribuyente (P.A.C.O) podrán seguir realizando sus presentaciones telemáticas como hasta ahora a través del portal tributario de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, si bien desde la ATRM se considera preciso reiterar el aviso de que próximamente el Programa de Ayuda al Contribuyente (P.A.C.O) dejará de estar disponible para aquellos profesionales que no tengan la condición de colaborador social.

Con el objeto de facilitar el cumplimiento voluntario de las obligaciones tributarias, la ATRM pone a disposición de los interesados una serie de preguntas frecuentes y un manual de usuario para la presentación telemática del Modelo 600 al que puede acceder pinchando aquí.

Por último, y para el caso de que tuvieran cualquier incidencia informática en relación con el formulario sobre el que se informa en esta nota, o con otro formulario electrónico de la ATRM, puede remitir un correo electrónico a la siguiente dirección ATRM-SEDEINCIDENCIAS@CARM.ES, aportando los datos de la incidencia y una imagen del error.

 

 

/por

Asesoría Jurídica Responde: «Reglamento de uso de piscina comunitaria»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Me gustaría saber si este reglamento interno que me envía el Presidente de una Comunidad es legal

Es para acabar con un propietario que tiene 5 viviendas y las alquila en verano. La piscina es pequeña y satura siempre.

¿Seria legal aprobar este reglamento?. Si fuera así, ¿tiene que ser con unanimidad o con tres quintas partes?.

 

 

RESPUESTA:

Me parece correctos y el reglamento interno debe cumplir una serie de exigencias, partiendo del hecho indiscutible que cada propietario tiene la obligación de respetar los elementos comunes de la Comunidad de Propietarios.

Art. 9 LPH. Son obligaciones de cada propietario:

  1. a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

Las comunidades pueden dotarse de reglamento de régimen interno  que establecen las normas de convivencia y utilización de elementos comunes. Necesitan para su aprobación mayoría simple de propietarios y coeficientes.

En ese reglamento que remite se establecen unas limitaciones en relación a viviendas de uso turístico que también sería necesario incluir limitaciones en los Estatutos, y también acordar aumentarles los gastos a esos propietarios que destinen esas viviendas para esos fines.

Los vecinos pueden “limitar o condicionar” el uso turístico de las viviendas de su comunidad, siempre y cuando cuenten con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, ex art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.

  1. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (RCL 1994, 3272) , de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

De otro lado, esa misma mayoría, podrá acordar que se establezcan cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 por ciento.

Es necesario una acción combinada de los acuerdos anteriores y además exigir de manera previa la autorización administrativa para su desarrollo. Normalmente CARECEN de dichas autorización y pueden denunciarse a la policía y exigir responsabilidades al propietario.

 

 

/por

El Gobierno calcula que hacen falta un millón de viviendas para enfriar los precios

En España faltan viviendas. Es un hecho. Según estimaciones del Gobierno, el país tiene un déficit de un millón de casa nuevas al año para equilibrar el mercado, una cifra que crece en 100.000 unidades cada ejercicio.

 

Del millón de inmuebles necesarios, un tercio corresponde a viviendas públicas, otro tercio a vivienda asequible (tanto de compra como de alquiler), y el último a vivienda libre.

Así lo ha explicado el director general de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Javier Martín, durante la VI edición del Observatorio Español del Seguro de Alquiler (OESA). El responsable ha destacado que el momento actual es «óptimo» para alcanzar los retos de vivienda y alquiler en el país. En ese contexto, indicó que la colaboración público-privada es «prioritaria» para el Ministerio de Vivienda.

Por territorios, Martín destacó que el área metropolitana de Madrid y el arco Mediterráneo son las zonas con mayor necesidad de vivienda. Al respecto, la directora general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, María José Piccio Marchetti Prado, explicó que Madrid recibe mucha población, y que cada año se solicitan 35.000 inmuebles, pero solo se producen 20.000.

Las estimaciones del Gobierno contrastan con las del Banco de España, que calcula que el país necesita 600.000 viviendas nuevas hasta 2025 para equilibrar el mercado inmobiliario. Este déficit se explicaría, principalmente, por la falta de suelo para construir, un problema que es especialmente acuciante en las provincias de Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante, cinco de los territorios más tensionados del país.

 

Leer noticia completa

 

[Fuente El Economista]

 

 

/por

Nuevo récord en el mercado inmobiliario: el precio por metro cuadrado alcanza los 2.120 euros

El precio de la vivienda continúa su ascenso. Una subida que se hace evidente sobre todo en las residencias de segunda mano, donde los precio han vuelto a marcar un máximo con una media de 2.120 euros por metro cuadrado.

 

Para encontrar el pico de precios anterior hay que retroceder hasta junio de 2007, durante el apogeo de la burbuja inmobiliaria.

Actualmente, en Santiago de Compostela, un piso de cuatro habitaciones en una de las zonas más caras de la ciudad puede llegar a costar 1.2 millones de euros. Unos precios que también se encuentran al alza en la Comunidad Valenciana, donde en los últimos 10 años se ha duplicado el precio del alquiler, pasando de pagar una media de 400 euros al mes a 970 euros por un piso de 80 metros cuadrados. Gandía y Valencia se sitúan a la cabeza de las ciudades más caras de la región.

Son los jóvenes quien están sufriendo sus consecuencias de primera mano, y es que emanciparse cada vez parece más complicado para ellos. Los expertos señalan que en la problemática influye que cada vez haya menos casas para comprar, ya que la mayoría se encuentran destinadas al alquiler, mientras que aquellas que venden cuentan con precios inflados.

 

Compartir piso no es solo de estudiantes

«Actualmente vivo con mis padres», es una de las frases más repetidas entre los jóvenes. «No podíamos permitirnos un piso que estuviera más o menos en condiciones», alegan. Aquellos que sí han conseguido independizarse, lo han hecho compartiendo piso. No les queda otra opción: «Tengo un sueldo que ronda los 1200 euros, de los cuales dedico 300 al alquiler, comparto casa con cuatro amigos, y el precio del alquiler total supera mi propio sueldo«.

 

Leer noticia completa

 

[Fuente Antena3]

 

 

/por

Informe Retail 2023 – Gesvalt

Desde Gesvalt, compañía de referencia en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas ha publicado su Informe High Street 2023, elaborado junto a aRetail.

 

En este informe se analiza la situación actual del mercado retail en 13 ciudades de España y Portugal a través de los datos macroeconómicos y sobre turismo con foco en High Street, la tasa de disponibilidad y ocupación de locales de las principales vías comerciales y cómo estás han evolucionado generando otros puntos de interés para el inversor.

En caso de que alguno de nuestros asociados esté interesado en recibir la nota de prensa correspondiente a alguna ciudad en concreto, hacédnoslo saber y contactaremos con Gesvalt para que nos lo hagan llegar a la mayor brevedad.

 

Puedes descargar el informe completo AQUÍ.

 

 

/por

Asesoría Jurídica Responde: «Instalación Nuevo Ascensor»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una comunidad de 8 viviendas y un local comercial donde no tiene acceso por el portal de las escaleras, el año pasado se aprobó por unanimidad de asistentes y representados poner un ascensor y ha pasado más de un año y los propietarios del local no han dicho nada al respecto.

Este año se decide qué empresa puede instalar dicho ascensor que se aprobó el año pasado.

¿Pueden los propietarios del local ahora oponerse a ello?.

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que tener en cuenta  en que supuestos se encuentran previstos en  la Ley de Propiedad Horizontal:

1.- El que regula el art. 10.1  el carácter obligatorio de las obras si lo solicitan mayores de 70 años o personas con discapacidad:

Artículo 10. [Obras necesarias de conservación y de accesibilidad]

  1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
  2. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
  3. b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. 

2.- El que regula fuera de esos supuestos  en el art.17.2 de la citada Ley establece:

  1. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

En todo caso, el local está obligado a contribuir con los gastos de la instalación del ascensor por considerarse una mejora del inmueble.

El Tribunal Supremo considera que aunque en el título constitutivo o en los Estatutos esté exento de contribuir a los gastos de mantenimiento, sin embargo debe contribuir a los gastos de instalación. Así se ha pronunciado en:

Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª) Sentencia núm. 276/2021 de 10 mayo. RJ 2021\2152 

La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre  (RJ 1997, 6820) , y  929/2006, de 28 de septiembre  (RJ 2006, 7524) ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor”.  A la vista de la doctrina expuesta, debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento.

Por tanto, la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación  ex novo del ascensor en una planta.

 

 

/por