España se consolida como uno de los mercados inmobiliarios más transparentes del mundo

España es uno de los diez mercados inmobiliarios más transparentes del Europa, según el Índice Global de Transparencia Inmobiliaria (GRETI) 2024, que elaboran JLL y La Salle de manera bienal. A nivel global, España se mantiene en el decimoctavo puesto de país con un mercado inmobiliario más transparente –misma posición que ocupaba en la anterior edición del ránking GRETI 2022–.

 

España, por tanto, se engloba dentro de la categoría de mercados ‘transparentes’, el segundo escalón del ránking solo por detrás de los países ‘altamente transparentes’. El resto de las categorías del informe son: mercado ‘semi transparente’, ‘poco transparente’ y, finalmente, ‘opaco’.

Los factores que apuntalan la posición de España como uno de los 20 mercados más transparentes del mundo son, en primer lugar, la transparencia en los procesos de compraventa de activos y la gobernanza corporativa de las compañías inmobiliarias cotizadas en bolsa. En ambos aspectos, España mejora su clasificación respecto al índice GRETI 2022: en transparencia en las compraventas, España pasa del noveno puesto en 2022 al octavo en 2024; en gobernanza corporativa el mercado nacional gana dos posiciones y se sitúa en decimosexto lugar frente al decimoctavo del último informe. Otro aspecto que también destaca el informe es la claridad de los índices de rendimiento (19º lugar en esta subcategoría) de España.

El informe también destaca entre los principales avances regulatorios en materia de transparencia en España, la creación del Registro Central de Titularidades Reales (RCTIR) que tiene por objeto recoger y dar publicidad a la información sobre titularidad real vigente relativa a todas las personas jurídicas españolas y los fideicomisos tipo trust y entidades o estructuras sin personalidad jurídica análogas que operan en España.

 

La IA y la sostenibilidad plantean nuevas oportunidades y retos de transparencia

La proliferación de la IA ha sido rápida, acelerando las expectativas de su impacto en el sector inmobiliario con la influencia de herramientas como la plataforma de IA de JLL, JLL GPT. Se estima que más de 500 empresas ofrecen actualmente servicios de IA específicos para el sector inmobiliario, y con un aumento significativo de la inversión, las primeras conclusiones sugieren que la IA impulsará la transparencia en todo el sector con su capacidad para revisar y resumir grandes volúmenes de datos y análisis, automatizar la gestión de edificios y potenciar el diseño urbano y arquitectónico.

Sin embargo, los expertos y los reguladores han planteado los riesgos de la IA y han introducido políticas como la Orden Ejecutiva de EE.UU. sobre IA y la recientemente aprobada Ley de IA de la Unión Europea (UE) para garantizar el despliegue responsable de la tecnología para mantener la transparencia.

 

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[Fuente «El Inmobiliario Mes a Mes»]

 

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Apertura de ventana en buhardilla»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tenemos un propietario que nos ha solicitado incluir en el orden del día el siguiente punto:

«Información y aprobación para que la propietaria de la vivienda Esc. 3-P11 pueda abrir una ventana en la habitación abuhardillada».

Según nos comenta la presidenta este tipo de trabajo ya lo han hecho algunos vecinos con anterioridad y parece ser que sin autorización de la junta.  Pero esto no ha molestado ni ha sido motivo de reclamación por parte de ningún propietario, al contrario ha servido para que otros hicieran igual. Pero esta propietaria ha decidido hacer las cosas correctamente.

Por lo que nuestra consulta, es, ahora como ha de proceder la Comunidad, al tener propietarios que ya han realizado este trabajo.

¿Se puede aprobar por mayoría de los asistentes y/o representados o por el contrario necesita otro tipo de aprobación?

 

RESPUESTA:

Hay que comprobar cómo se ha realizado en anteriores ocasiones: comunicación por escrito, autorización en junta y en todo caso sabiendo cómo se va a realizar para que no afecte a la seguridad o estructura general o estado exterior.

En principio la buhardilla afecta a un elemento común que es el tejado y puede afectar a la impermeabilización del edificio por lo que debería ser objeto de previo acuerdo sobre la base del trabajo a realizar.

Debemos tener en cuenta el derecho del propietario a realizar obras pero con los límites establecidos en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Artículo 7. [Derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas. Actividades prohibidas]

  1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere, la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

En el caso de que si afectara a esos límites debería aprobarse en Junta  es aplicable el art. 17.4 de la LPH: 

  1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. 

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

 

 

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Tokenización inmobiliaria, ¿a qué rentabilidad se puede aspirar?

¿De qué hablamos cuando hablamos de tokenización de inmuebles y cuáles son sus ventajas?¿Hasta qué punto la tokenización inmobiliaria puede estar revolucionando el mercado inmobiliario español? ¿a qué rentabilidad se puede aspirar?.

 

¿De qué hablamos cuando hablamos de tokenización de inmuebles? «Nos referimos a digitalización» y consiste en fraccionar el capital inmobiliario para que una persona con un poder adquisitivo más bajo pueda comprar una participación y lucrarse de los beneficios.

Esto hace que los pequeños inversores que hasta ahora no podían lucrarse del mercado inmobiliario ahora sí puedan hacerlo.

La clave está, por tanto, en lo que puede aportar desde el punto de vista inversor, es decir, facilitar el acceso de muchos ciudadanos a una inversión tradicional en real estate porque rebaja la barrera de entrada.

El bajo coste de transacción que conlleva la compra y la venta de tokens mejora de forma considerable la accesibilidad a las inversiones inmobiliarias.

 

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[Fuente «Capital Radio»]

 

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El ‘boom’ infinito de la vivienda: los precios seguirán subiendo durante 2024

La situación del mercado residencial podría definirse como el ‘boom’ infinito. Según los últimos datos ofrecidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE), actualizados hasta el pasado mes de junio, en el último año, el precio de la vivienda ha subido un 7,8% y acumula ya once años al alza, desde los mínimos registrados en 2013 tras el estallido de la burbuja financiera.

 

Según los expertos consultados, esto no va a cambiar a corto y medio plazo: en los próximos meses, la bajada de los tipos de interés impulsará las nuevas compras, mientras, en los próximos años, no hay visos de que el desequilibrio existente entre la baja oferta y la alta demanda cambie, casuística que solo provocará nuevas subidas en los precios.

Una de las últimas casas en mejorar las previsiones para el sector en los próximos dos años ha sido CaixaBank Research. «Prevemos que el número de compraventas se sitúe en torno a las 565.000 unidades por año y que el precio de la vivienda aumente alrededor del 5,0% en 2024 y registre un avance algo más contenido en 2025, del 2,8%. Las perspectivas para la demanda y los precios de vivienda en los próximos trimestres son positivas, dado que la mayor parte de los factores que han venido apoyando al sector seguirán presentes: dinamismo económico, fortaleza de la demanda extranjera, elevada creación de empleo que favorece el aumento de la renta real disponible, en un contexto de moderación de la inflación, y una situación financiera de las familias favorable. Además, a este conjunto de factores se debe añadir el descenso de tipos de interés que ha iniciado el Banco Central Europeo (BCE)», comenta Judit Montoriol, lead economist de la casa de análisis de la entidad financiera.

 

Bajada de los tipos de interés

El pasado mes de junio, el BCE inició la bajada de los tipos de interés, con un recorte del 0,25% y en septiembre decidirá si aplica un nuevo recorte. El efecto habitual de la relajación de la política económica, según Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de la tasadora Tinsa, es que «se vaya estimulando paulatinamente la demanda residencial y la inversión en construcción«. Esta opinión la secunda José María Basáñez, presidente de Grupo Tecnitasa y presidente de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA), que apunta que una medida como esta «facilita el acceso a una hipoteca» y, de esta manera, que se produzca un «incremento en el nivel de compraventas de vivienda«.

 

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[Fuente «Activos»]

 

 

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El Gobierno busca acelerar la promoción inmobiliaria modificando la Orden de Tasaciones

El Ministerio de Economía, Comercio y Empresa ha sacado a audiencia pública la modificación de la conocida como Orden de Tasaciones, que se espera que acelere la promoción inmobiliaria y redunde en menores costes para promotores y en un menor tiempo de ejecución de las obras.

 

Con este paso, el Ejecutivo quiere recabar las opiniones y propuestas de los operadores económicos en el marco de una modificación que tiene como objetivo adaptar la normativa a las nuevas tendencias observadas en el sector de la construcción y mejorar el acceso de los ciudadanos a una vivienda, según ha indicado en un comunicado.

En primer lugar, mediante la aceptación, a efectos del crédito promotor, de los modelos de licencia urbanística simplificada en los que ya están trabajando varios ayuntamientos. Se trata de licencias que, sin perjuicio de la obtención posterior de la licencia definitiva, permiten el inicio de las obras de construcción o rehabilitación, tras la comprobación y validación de unos requisitos esenciales.

 

El Gobierno afirma que respetará las competencias autonómicas y locales para la promoción inmobiliaria

En este sentido, el Ministerio ha indicado que respetando las competencias autonómicas y locales en materia urbanística, se aclaran las características que deben tener estas licencias simplificadas para que pueda ser válidas a efectos de obtener una tasación sin condicionantes para que pueda utilizarse para la garantía hipotecaria.

De forma específica se señala que se debe tratar de un título habilitante o autorización administrativa que permita iniciar las obras de forma irrevocable y debe tratarse de una autorización de amplio alcance.

Asimismo, la ejecución de las obras que se podrán realizar con estas licencias simplificadas deberán representar una parte sustancial de la obra total a efectuar.

Por otra parte, la propuesta de modificación de la Orden de Tasaciones incluye un nuevo principio de sostenibilidad en la valoración de las edificaciones, dirigido a incluir factores medioambientales y socioeconómicos en la valoración del inmueble, agrega Economía.

 

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[Fuente «Intereconomía»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Reclamación de derrama por vicios ocultos»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una comunidad llevamos teniendo problemas de humedades en una terraza desde el 2021, en el año 2023 se hizo una reparación pero no quedo bien, en este periodo del año 23 al mayo 24 el propietario (que solo tiene uso y disfrute) vendió la casa y en junio del 24 se realizó una junta en la cual se decidió reparar integra la terraza.

Cuál es el problema. Me llama el vendedor y me indica que el actual comprador le está reclamando el importe de la derrama que se aprobó para reparar la terraza y que no les corresponde por vicios ocultos de muchos años.

¿Quién sería la persona que tendría que pagar esto?

Ya que la terraza lleva 4 años dando problemas igualmente unos aleros que también se repararan próximamente.

 

RESPUESTA:

El concepto de vicios ocultos  no se adapta a la situación que plantea:

Artículo 1484. Código Civil

  1. El vendedor estará obligado al saneamiento por los vicios o defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

La terraza es un elemento común y las humedades consecuencia de una pérdida de impermeabilización es un gasto que corresponde a la comunidad de propietario, salvo que fuera un daño producido por el mal uso del vecino por la realización de una actividad que hubiera dañado la capa impermeabilizada. Ello lo debería indicarse en el informe del técnico que propone la reparación. Pero no parece que esa sea la causa.

En la Junta de 2024 se adoptó el acuerdo de reparar la misma y le corresponde a la comunidad como elemento común el mantenimiento y conservación de los elementos comunes  por lo tanto a todos los vecinos en relación al coeficiente de participación.

El comprador de la vivienda los adquiría con los derechos y obligaciones derivados de la misma y no hay constancia que nadie ocultara la realidad del edificio, ni ocultó el problema. En el caso de que el vendedor le hubiera dicho lo contrario sería una reclamación entre comprador y vendedor pero es ajena la comunidad a esa reclamación.

 

 

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Estadística de Hipotecas – Junio 2024. Datos provisionales

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas fue de 31.526, un 5,5% menos que en junio de 2023. El importe medio de estas operaciones fue de 146.117 euros, con un aumento del 1,9%. El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) disminuyó un 1,7%.

 

Tipo de interés de las hipotecas sobre viviendas

Para las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio fue del 3,26% y el plazo medio de 25 años. El 42,6% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 57,4% a tipo fijo.

El tipo de interés medio al inicio fue del 3,06% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,44% para las de tipo fijo.

Hipotecas con cambios registrales

El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad disminuyó un 9,0% en junio en tasa anual.

Las novaciones (o modificaciones con la misma entidad financiera) aumentaron un 11,9%. Las subrogaciones al deudor (cambia el titular) disminuyeron un 75,9% y las subrogaciones al acreedor (cambia de entidad) un 81,1%.

Resultados por comunidades autónomas

Las comunidades con las mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas en junio fueron Principado de Asturias (6,8%), Comunidad Foral de Navarra (5,2%) y Cataluña (2,3%).

Por su parte, las que presentaron mayores descensos en sus tasas anuales fueron Canarias (-26,2%), País Vasco (-23,3%) e Illes Balears (-22,7%).

 

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[Fuente «Instituto Nacional de Estadística»]

 

 

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Si quieres vender o alquilar tu vivienda, en unos años necesitarás esto

Novedades en el mercado inmobiliario: Europa endurece las normas de eficiencia energética. Si eres propietario de una vivienda y planeas ponerla en venta o alquilarla debes tener en cuenta que la Directiva Europea de Eficiencia Energética de la Edificación, aprobada recientemente, obligará a muchos propietarios a realizar reformas en sus inmuebles para cumplir con los nuevos requisitos.

 

El texto supone un cambio trascendental en la ley y establece los criterios que deben cumplir todos los inmuebles que se quieran vender y/o alquilar. A partir de 2030, no será suficiente contar con un simple Certificado Energético para vender o alquilar una casa, porque dicho certificado deberá cumplir con una calificación mínima de eficiencia energética.

Hasta la fecha, aunque era recomendable poseer el certificado energético de las viviendas, no existía ninguna directiva europea que obligase a ello en caso de que los propietarios planeasen vender y/o alquilar un inmueble. Sin embargo, Europa ha puesto como objetivo disponer de dicho certificado para que una vivienda pueda acceder al mercado inmobiliario.

 

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[Fuente «El Correo Gallego»]

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Adiós al mercado del alquiler tal como lo conocemos: las inmobiliarias comienzan a cobrar visitas

En un mercado inmobiliario cada vez más difícil para los españoles, las trabas no paran de sumarse. No solo la subida continua de los precios de la vivienda es un problema, sino que ahora pueden cobrarte por visitar un piso. Es una nueva moda que se está poniendo en algunas inmobiliarias de Barcelona.

 

«¿Estaría dispuesto a pagar 10 euros por visitar un piso de alquiler?», preguntó la presentadora. Una cuestión que ahora es una realidad, como se pudo comprobar en distintas plataformas en las que se ofrece el alquiler de viviendas. En el espacio televisivo les preguntaron a varias personas para que dieran su punto de vista sobre este asunto.

«Si encima que te tienes que alquilar el piso tienes que pagar la visita, pues no me parece ni medio normal», «¿Por qué voy a pagar? No le veo sentido. Me tendrían que pagar ellos a mí por ir a verlo», o «Si vas a ver varios y te cobran por cada uno, pues no me parece bien», fueron algunas de las opiniones que se dijeron sobre este asunto que ha generado una fuerte polémica.

 

«Se trata de una práctica irregular por parte de las inmobiliarias»

La pregunta, en este caso, es si es legal este tipo de prácticas. Macarena Redondo, abogada de Legálitas, aseguró que «se trata de una práctica irregular por parte de las inmobiliarias», ya que estas «pretenden imputar gastos a los arrendatarios cuando la propia ley de la vivienda determina que los gastos de gestión y formalización corresponden al arrendador».

Pero… ¿qué ocurre en el caso de las operaciones de compraventa?…

 

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[Fuente «Marca»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Bonificación del 20% sobre la cuota al Presidente de la comunidad»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En el punto de la elección de Presidente en la Junta ordinaria del año pasado, los propietarios querían que siguiera el mismo propietario del año anterior, pero el Presidente les propuso que para seguir ejerciendo como tal, solicitaba que se le hiciese una bonificación sobre la cuota de la comunidad y le ofrecieron el 20% de bonificación. El propietario que iba a ejercer de presidente aceptó y se produjo la votación, saliendo aprobado y elegido por mayoría de las 3/5 partes.

Hay un propietario que me ha comunicado que eso es ilegal porque no se había matizado en el punto de la elección de presidente.

Yo en su momento no vi ningún inconveniente dado que se estaba votando el cargo, y era esa la condición que él ponía para seguir ejerciendo, incluso se llegó a dejar claro, que a partir de ahora se le haría la bonificación a cualquier propietario que ejerciera de presidente de la comunidad, por las molestias que se tomaban.

Posteriormente me han indicado que en el artículo ocho de los Estatutos viene recogido lo siguiente: La representación de la comunidad en juicio y fuera de él corresponderá al Presidente, que será elegido de entre los propietarios en junta general, el cargo será gratuito.

¿Es legal este acuerdo de bonificar al presidente con el 20% aunque no aparezca especificado en el punto de elección o renovación de presidente? No fue nada premeditado, surgió sobre la misma reunión.

¿Al aparecer en los Estatutos debió ser aprobado por unanimidad?

¿Cómo debemos de actuar?

 

RESPUESTA:

Hay que leer el contenido del acta pero por lo que comenta no sería una retribución al Presidente, sino un incentivo para que al menos le suponga menos gastos la dedicación a la Comunidad.

Aunque para la modificación de los Estatutos Sociales es necesaria la unanimidad pero lo es para los casos que así lo establezcan expresamente. Pero no todo requiere esa unanimidad. En este caso, por lo que explican entiendo que es una bonificación (no un pago) y por tanto un gasto para la comunidad (un menor ingreso) y por lo que indica no es una acuerdo de retribución, sino un incentivo para que continuara el propietario que lo había sido como Presidente.

Puede enfocarse como un supuesto previsto en el art.14.b) LPH y que serviría la mayoría simple, por no exigir una mayoría cualificada y menos la unanimidad para modificar los Estatutos.

 

Artículo 14. [Competencias de la Junta de propietarios]

Corresponde a la Junta de propietarios:

  1. a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
  2. b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

 

 

 

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