Buenas noticias para los inquilinos: está es la multa de Hacienda a las inmobiliarias si les cobran comisión

Buscar vivienda de alquiler es como un camino lleno de baches para los futuros inquilinos. Tanto es así, que incluso hay listas de espera y procesos de selección por parte de los arrendadores para intentar buscar el mejor precio y el mejor arrendatario para su vivienda.

 

La Ley de Vivienda (12/2023, de 24 mayo), en uno de sus puntos prohibía que las inmobiliarias trasladasen a los futuros inquilinos los gastos de gestión, por un lado, y los relacionados con la formalización del contrato, por otro.

Sin embargo, la norma parece que no se está cumpliendo por lo que el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha abierto una investigación. Y todo porque algunas de estas empresas inmobiliarias dedicadas al alquiler de viviendas están obligando a los nuevos inquilinos a que paguen una comisión.

 

¿Cuánto sube la vivienda en alquiler?

Esta situación se produce en un momento en el que el precio de la vivienda de alquiler está cosechando máximos históricos. Así, y durante el último año (de septiembre de 2023 a septiembre de este año), dicho precio se ha situado en 13 euros el metro cuadrado de media en España, según Idealista. En ese periodo, ha subido un 10,2%.

De hecho, todas las capitales de provincia han visto incrementar sus precios. Donde más, en Palma (18,9%). En el resto de los grandes mercados los precios se han incrementado en un año, seguidas por Madrid (15,7%), Valencia (15,4%), Alicante (13,9%), Málaga (13,2%) y Barcelona (12,1%).

El aumento ha sido menor en Bilbao (5,9%), Sevilla (6,5%) y San Sebastián (6,9%). Lérida, con sólo un 3,8%, ocupa el otro extremo en el ranking elaborado por el marketplace inmobiliario.

Barcelona es la capital más cara para alquilar una vivienda (22,4 euros/m2), seguida por Madrid (20,4 euros/m2) y San Sebastián (18,1 euros/m2). En la parte baja de la tabla encontramos a Ciudad Real (6,6 euros/m2), Zamora (6,7 euros/m2), Cáceres (6,9 euros/m2), Ourense y Lugo (7 euros/m2 en ambos casos).

¿Cuál puede ser la multa a las inmobiliarias?

Fruto de esta situación (precio récord del alquiler de vivienda y prácticas abusivas de algunas inmobiliarias), los inquilinos se han echado a las calles. También lo han hecho para reclamar una regulación en el precio de la renta mensual.

De momento, la Dirección General de Consumo dependiente del ministerio a los mandos de Pablo Bustinduy ha abierto una investigación tras las denuncias de las organizaciones de consumidores.

Y lo ha hecho por considerar como abusivas algunas condiciones de las inmobiliarias como el pago de comisiones por gestionar el alquiler. También por no justificar la temporalidad a la hora de firmar el contrato de arrendamiento, o por incluir cláusulas excesivas (adelanto de meses de alquiler, pago de fianza…).

¿Cuál puede ser la multa para estas inmobiliarias? Si se considera una infracción grave, la multa podría llegar a ser de 100.000 euros. Pero si se consideran muy graves (como es el caso de las cláusulas abusivas en los contratos) podría llegar al millón de euros. Así queda recogido en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

 

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[Fuente «El Español»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Instalación plataforma elevadora»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tenemos una comunidad que hay que llevar a cabo la instalación de una plataforma elevadora en el zaguán para salvar 7 escalones que hay hasta el acceso al ascensor.

Mi consulta es si esta nueva instalación, a la hora del reparto de gastos, hay dos locales, sin acceso al portal, ¿estaría obligados a contribuir en este gasto?

 

RESPUESTA:

Sí lo estarían aunque sea una plataforma elevadora en el zaguán para salvar 7 escalone, por el criterio fijado para los ascensores  ya que el  Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª) Sentencia núm. 152/2024 de 6 febrero. JUR 2024\47554:

Cuando se instala un ascensor  ex novo , los propietarios de los locales comerciales y de los garajes también deben contribuir al gasto que ello supone, y su exclusión por la falta de uso resultaría abusiva con respecto a los propietarios de las viviendas, puesto que altera las cuotas de contribución a los gastos, por el sobrecoste que la exoneración de algunos comuneros conlleva para el resto, lo que requeriría haber sido aprobado por unanimidad (  sentencias 797/1997, de 22 de septiembre  (RJ 1997, 6820) ;   929/2006, de 28 de septiembre  (RJ 2006, 7524) ;   342/2013, de 6 de mayo  (RJ 2013, 4361) ;   202/2014, de 23 de abril  (RJ 2014, 3848) ; y   678/2016, de 17 de noviembre  (RJ 2016, 5608) ). El fundamento de dicha doctrina es que la adecuación funcional que supone la instalación de un ascensor antes inexistente no es una simple mejora.

 Asimismo, la   sentencia 276/2021, de 10 de mayo  (RJ 2021, 2152), sintetiza la jurisprudencia de la sala en la materia, en los siguientes términos:

«La sentencia 216/2019, de 5 de abril, establece:

«[..] Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento (   art. 10   de la  LPH  (RCL 1960, 1042)).

Igualmente en la sentencia 381/2018, de 21 de junio, se entendió que:

«La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias 797/1997, de 22 de septiembre, y 929/2006, de 28 de septiembre)”.

 

 

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El BCE bajará los tipos de interés por tercera vez, ¿Qué va a pasar ahora?

Aunque el regulador europeo se haya negado a poner sobre la mesa su hoja de ruta y haya dejado claro que aplicará una política monetaria dependiente de los datos “sin comprometerse de antemano con ninguna senda concreta”, los analistas daban  por hecho el recorte que aplicaron el pasado jueves, sobre todo tras conocerse los últimos datos de la inflación.

 

En septiembre, la inflación de la eurozona cayó por debajo del 2%, algo que no ocurría desde 2021. Y a esto hay que sumarle la delicada situación de la economía alemana.
Así que, salvo sorpresa de última hora, la facilidad de depósito bajará hasta el 3,25% este mes, aunque podría cerrar el año en el 3%, ya que el BCE aún tiene otra oportunidad para reducir los tipos oficiales antes de las doce campanadas.

“La caída de la inflación en la eurozona y la debilidad de la economía alemana podrían empujar al BCE a bajar los tipos más rápido de lo previsto para reactivar el consumo”, explican los expertos del comparador de productos financieros HelpMyCash.com.
De acuerdo con Reuters, la mayoría de los economistas a los que ha encuestado considera que el BCE recortará su tasa de depósito en 25 puntos básicos este jueves y, de nuevo, en diciembre.

 

¿Cómo nos va a afectar?

Los consumidores ya están notando en su propio bolsillo este ciclo bajista, que podría acelerarse más de lo previsto. Los bancos están recortando la rentabilidad de sus productos de ahorro y también el precio de sus hipotecas.
La rentabilidad de las letras del Tesoro, salvo de la deuda a tres meses, ha caído por debajo del 3% y muchos bancos han recortado el interés de sus cuentas y de sus depósitos. “Si hace un año era fácil encontrar un depósito al 4% o más, ahora es casi imposible”, explican los expertos.

Durante la primera quincena de octubre, al menos 14 bancos han reducido la rentabilidad de sus depósitos y de sus cuentas, según el comparador, y ahora se pueden conseguir depósitos a medio y largo plazo con una TAE de hasta el 3,4%, que, no obstante, sigue siendo bastante superior a la rentabilidad media de los depósitos españoles. “Los ahorradores pueden conseguir más de lo que les paga su banco ahora”.

Por otra parte, las mejores cuentas remuneradas sin nómina llegan hasta el 3,5% TIN, que es la actual tasa de depósito del BCE, pero con el recorte de este jueves, lo más probable es que su interés se reduzca al 3,25%.

 

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¿Cómo está el mercado de la vivienda en el resto de Europa?

El dinamismo del mercado de la vivienda residencial en las economías europeas ha sido particularmente intenso después de la pandemia y aunque el endurecimiento monetario entre 2021 y 2022 para frenar la inflación trajo consigo un ajuste de la actividad, el sector mantiene en general un fuerte dinamismo.

 

Pese a que la evolución es heterogénea, las compraventas muestran incrementos notables en la eurozona, que se han visto corregidos a medida que se endurecían los tipos de interés. También los precios siguen al alza ante la falta de oferta, según recoge un informe del Banco de España que analiza el sector español y su comparativa internacional.

El ‘shock’ inflacionario y la revalorización de la vivienda

La subida de precios se intensificó tras la pandemia hasta mediados de 2022, cuando el endurecimiento monetario trajo consigo una desaceleración. A pesar de ello, los precios medios (en términos nominales) desde 2007 hasta principios de 2024 han crecido un 90 % en el conjunto de la OCDE. Sin embargo, si se ajustan por la inflación la subida se reduce al 25 %.

El dinamismo del mercado de la vivienda residencial en las economías europeas ha sido particularmente intenso después de la pandemia y aunque el endurecimiento monetario entre 2021 y 2022 para frenar la inflación trajo consigo un ajuste de la actividad, el sector mantiene en general un fuerte dinamismo.

Pese a que la evolución es heterogénea, las compraventas muestran incrementos notables en la eurozona, que se han visto corregidos a medida que se endurecían los tipos de interés. También los precios siguen al alza ante la falta de oferta, según recoge un informe del Banco de España que analiza el sector español y su comparativa internacional.

 

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[Fuente «El Economista»]

 

 

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El alza de precios desfasa el Bono Alquiler Joven: el 95% de los pisos en Madrid, Valencia y Barcelona supera el límite de 900 euros

Los jóvenes son uno de los colectivos más afectados por las dificultades para acceder a una vivienda. Dos días después de que muchos de ellos salieran a la calle en Madrid y Barcelona, el Gobierno dio luz verde esta semana al reparto -ya anunciado- de 200 millones de euros entre las comunidades autónomas para reeditar el Bono Alquiler Joven.

 

Esta ayuda lleva funcionando dos años y ha aliviado el pago del alquiler a cerca de 66.000 jóvenes. Desde su creación en 2022, el precio de los alquileres ha subido de media un 20% en España, mientras que los requisitos para acceder a la subvención no han variado. Esto ha provocado que más del 95% de los pisos anunciados para alquilar en grandes ciudades como Barcelona, Madrid y Valencia superen el límite máximo de renta a pagar para poder acceder a la ayuda.

Los jóvenes son uno de los colectivos más afectados por las dificultades para acceder a una vivienda. Dos días después de que muchos de ellos salieran a la calle en Madrid y Barcelona, el Gobierno dio luz verde esta semana al reparto -ya anunciado- de 200 millones de euros entre las comunidades autónomas para reeditar el Bono Alquiler Joven. Esta ayuda lleva funcionando dos años y ha aliviado el pago del alquiler a cerca de 66.000 jóvenes. Desde su creación en 2022, el precio de los alquileres ha subido de media un 20% en España, mientras que los requisitos para acceder a la subvención no han variado. Esto ha provocado que más del 95% de los pisos anunciados para alquilar en grandes ciudades como Barcelona, Madrid y Valencia superen el límite máximo de renta a pagar para poder acceder a la ayuda.

El Bono Alquiler Joven consiste en una ayuda de 250 euros mensuales concedida a menores de 35 años durante 24 meses -6.000 euros en total- para pagar el alquiler. Para poder beneficiarse, hay que cumplir una serie de condiciones. Entre ellas, la renta mensual de la vivienda ha de ser igual o inferior a 600 euros. El límite es de 300 euros si se trata de una habitación. Estas cuantías pueden elevarse respectivamente hasta los 900 y 450 euros respectivamente en zonas especialmente tensionadas, previo acuerdo entre la comunidad autónoma en cuestión y el Ministerio de Vivienda -es una ayuda estatal gestionada por los Gobiernos regionales-. Ambas administraciones pueden decidir incluso incrementar el máximo por encima de los 900 euros cuando se trate de un piso alquilado por dos o más personas beneficiarias del bono.

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[Fuente «20Minutos»]

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Moroso con tres propiedades que paga la deuda de una de ellas para venderla»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Mi consulta tiene que ver con la consideración que debemos tener con un moroso que tiene varias propiedades.

Es el caso de un propietario que tiene tres propiedades con deuda en las tres pero que como ha vendido una ha pagado la deuda solo de esa propiedad y me pide un certificado de estar al corriente. En realidad está al corriente sobre esa propiedad pero no de todas.

¿Debo extender ese certificado por esa propiedad o puedo exigirle que para que se le considere que está al corriente de pago debe saldar la deuda del resto de propiedades?

 

RESPUESTA:

Puede hacerle un significado donde señale por pisos si está al corriente, y en caso negativo, que indique los importes adeudados.

A ver si de esa manera les paga el resto. En caso contrario, le pueden iniciar demanda y pedir el embargo de la cuenta corriente desde donde ha pagado y donde es presumible que le ingresen el dinero de la venta.

Lo conveniente es que ese tema lo coordine un abogado para ver si puede aprovecharse y que se ponga al corriente utilizando la regulación del art. 21 de la LPH:

  1. La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.
  2. Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días. Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor.
  3. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando las garantías establecidas en la Ley procesal.

 

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La creación de empresas inmobiliarias crece un 9,6% por el auge del precio y las ventas

El buen momento de actividad que atraviesa el mercado inmobiliario, con subida de precios y mayores operaciones de compraventa, está animando también a la creación de nuevas empresas en el sector.

 

Concretamente, el número de nuevas empresas del sector inmobiliario, ha aumentado en el acumulado hasta agosto un 9,62%, respecto al mismo periodo del año 2023. Esto coloca al sector por encima del promedio de constituciones de empresas, según explican en el último informe de Gesvalt.

Durante el presente ejercicio, el incremento ha sido mayor en las empresas constituidas dedicadas a actividades inmobiliarias, con un aumento de 13,17%, mientras que las dedicadas a construcción crecieron un 4,99%. «Comparando exclusivamente el dato del mes de agosto de ambos años, el incremento también supera al promedio, situándose en un 10,84%; y siendo notablemente mayor el crecimiento en actividades inmobiliarias», apunta la consultora.

En cuanto a la inversión la construcción y las actividades inmobiliarias han movido 1.135 millones de euros, un 36% por encima del mismo período del año anterior.

Este aumento en la masa empresarial del sector está respaldado por un mercado en auge, ya que pese a la subida de los precios del 6,9%, el nivel de compraventa se mantiene al alza. Así, el informe destaca que en el acumulado de los primeros seis meses del año, el número de compraventas de viviendas alcanzó la cifra de 299.223 operaciones, según el INE. «A nivel interanual frente al mismo periodo de 2023, nos encontramos con un aumento del 3,3%, debido mayoritariamente al considerable descenso del Euribor», explica Gesvalt.

 

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[Fuente «El Economista»]

 

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Cobrar al inquilino el seguro de impago de alquiler es abusivo

En los últimos años la protección al consumidor en los distintos ámbitos de la contratación es una constante como se ha venido demostrando en gran multitud de Sentencias dictadas por los tribunales españoles.

 

Inicialmente fueron los contratos bancarios de todo tipo los que abrieron el dictado de Sentencias en que se hablaba de cláusulas abusivas en el ámbito hipotecario, comenzando con la histórica Sentencia del Tribunal Supremo sobre la limitación a la variabilidad del tipo de interés, más conocidas como “cláusulas suelo”.

Ahora, avanzando un poco más en esta protección al consumidor nos encontramos con una reciente y pionera Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 7 de Parla (Madrid), en la cual se declara abusiva, y por tanto nula, la cláusula recogida en un contrato de arrendamiento en la que se impone el pago del seguro de impago de alquiler al arrendatario, y condena a la empresa arrendadora a devolver la cantidad cobrada por este concepto más sus correspondientes intereses.

El Juzgado ha establecido que, pese a que la normativa establece que «las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones», la cláusula impuesta es abusiva, afirmando además expresamente que: «Esta cláusula vulnera los derechos reconocidos legislativamente, porque hace asumir al arrendatario un gasto para pagar la prima de un seguro contratado por el arrendador, y que beneficia el riesgo de forma exclusiva al arrendador».

 

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[Fuente «Inmonews»]

 

 

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Terremoto en la vivienda: de los cambios en el alquiler a las hipotecas

El mercado inmobiliario vive muchos cambios últimamente. Entre controles de precios, nuevas leyes y giros en las tendencias el ciudadano puede quedar perdido. De las hipotecas al alquiler vacacional, estas son algunas de las novedades y factores a tener en cuenta.

 

Vivienda ¿a qué coste?

Qué elegir. El mercado vira entre los compradores. El ajuste en los tipos lleva a que ahora se prefieran unas hipotecas sobre otras. ¿Mejor decantarse por una fija o una variable? Los expertos lo tienen claro. Los préstamos bancarios son lo más tradicional al querer hacerse con una vivienda, pero hay alternativas curiosas como la permuta. Es el cambio de una vivienda por otra, o por otro activo similar. Es una fórmula minoritaria, pero posible. Nichos de mercado, como el que busca pisos de herencia para intentar arañar precio y comprar más barato. Pero ten cuidado si quieres comprar una vivienda heredada…

Más retoques. Se vienen modificaciones de calado en la ley del alquiler de temporada. El atajo que habían encontrado propietarios para evitar el control de precios se quiere cerrar. El que no se acredite, lo justifique y cuente con un registro pasará a ser ilegal, según el plan en el que trabaja el Gobierno. Otro giro en el mercado de la vivienda en España. Entre tanto, surge una pregunta: ¿por qué los propietarios alquilan menos sus viviendas? Para las constructoras la solución es ponerse a construir miles y miles de viviendas -hablan de más de 180.000- y para eso quieren tirar de mano de obra inmigrante.

La primera. Catalunya se mantiene como un laboratorio de la ley. La autonomía es la única que la aplica por el momento y ya se pueden empezar a hacer algunos balances. Tras un trimestre desde que se puso en marcha la aplicación de zonas tensionadas, los precios han bajado. Pero también lo ha hecho, y con mucha más fuerza, la firma de contratos: se ha hundido casi el 20%. ¿Por qué ha pasado? Por lo pronto los municipios donde se aplica la limitación de precios se amplía. La Generalitat suma más de 130 nuevas zonas en las que se topan las mensualidades. De Alcarràs a Cadaqués, estas son al detalle.

 

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[Fuente «La Vanguardia»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Estética en zonas comunes»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tengo un problema en una comunidad, una propietaria ha cambiado la puerta de la entrada a su vivienda, y el modelo no coincide ni como el de original, ni como el resto de las viviendas.

En este caso al ser la puerta de la vivienda, ¿debe de  ser igual al resto?.

Se le puede exigir por ley, ¿que sea igual o simplemente del  mismo color?.

Si se llevara a junta, ¿qué mayoría sería necesaria?.

 

RESPUESTA:

La puerta de entrada o de acceso a cada vivienda es un elemento privativo de cada vecino que forme parte de la comunidad de propietarios.

Esto quiere decir que cada propietario tiene el derecho y la obligación de mantener en buen estado su puerta, cambiándola si es necesario

Los vecinos deben mantener la misma uniformidad estética en el aspecto exterior de las puertas de acceso a las viviendas, ya que el art. 396 del Código Civil la incluye como elemento común y no puede modificarse sin acuerdo de los propietarios.

El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los siguientes términos: 

«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»

Será necesaria una mayoría a la 3/5 parte de los propietarios, y que a su vez sumen las 3/5 partes de las cuotas de participación  para la aceptación de cualquier tipo de cambio llevado a cabo sobre los elementos en común del edificio o si se trata de obras estéticas o no necesarias.

 

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