Qué es el ‘house flipping’ y por qué está en auge en España: ventajas e inconvenientes

‘Cómo arreglar un piso por menos de 500 euros’, los ‘antes y después de la reforma’ y ‘modernizar la casa sin obra’, son los títulos de los vídeos que todos hemos visto alguna vez en redes sociales y que constituyen una nueva modalidad de inversión en inmuebles, que se ha popularizado en España como consecuencia de la inflación: el flipping house.

 

Comprar, reformar y vender en menos de un año

Las ciudades españolas donde más triunfa este modelo de inversión son las grandes capitales de provincia, como Madrid y Barcelona, y otras zonas céntricas de ciudades secundarias, porque es precisamente en estas zonas donde se concentra la mayor cantidad de movimiento inmobiliario.

Sin embargo, este modelo de inversión ha generado discordancia en una parte de la población que considera que podría afectar negativamente a la subida imparable del precio de la vivienda. Por esta razón, Podemos presentó el pasado 2023 un impuesto del 20% del precio total de compraventa a las operaciones de venta de vivienda que se produzcan antes de que hayan pasado dos años desde su adquisición y se detecte una clara intención de especular con el inmueble.

Ventajas e inconvenientes del house flipping

Los defensores de este tipo de inversión aseguran que puede traer beneficios, no solo para el propietario, sino para toda la sociedad. Estos son algunos:

  1. Gran rentabilidad: Es el objetivo principal del house flipping. Lograr una rentabilidad elevada al devolverlas al mercado en buen estado.
  2. Compatibilidad con otras actividades laborales: No es necesario que te dediques a tiempo completo al flipping house, pudiendo combinar esta actividad con cualquier trabajo o empresa.
  3. Beneficiarás a la comunidad y devolverás inmuebles valiosos al mercado: No todo el mundo está dispuesto a reformar inmuebles en estado casi ruinoso, ya que ello implica riesgos de todo tipo. Estarás contribuyendo a renovar viviendas emblemáticas y a devolverlas al mercado en óptimas condiciones.
  4. Es una actividad sostenible: Normalmente, se generan menos residuos reformando un inmueble preexistente que creando uno desde cero. En lugar de dejar morir un inmueble poco a poco, estarás dotándolo de una nueva vida, reciclando lo presente y aplicando cambios solo donde sea necesario. Además, se puede aprovechar para garantizar una elevada eficiencia energética
Sin embargo, como en cualquier inversión, no todo pueden ser beneficios. El house flipping también conlleva algunos riesgos…

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Fachadas exteriores de locales»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una escritura de división horizontal de un edificio que conforma una manzana muy amplia (integrada por unos 12 edificios cada uno con su división horizontal independiente) viene la siguiente cláusula: «la explotación comercial y el cuidado y reparación de las fachadas exteriores de los locales serán exclusivas de sus respectivos propietarios, quienes podrán instalar marquesinas, toldos y anuncios incluso de los llamados de bandera en sus respectivas fachadas, siendo a cargo de los mismos todos los gastos que de ello se deriven».

Pues bien, en la fachada trasera de este edificio que conforma dicha manzana, sin acceso para las personas, se va a reparar la parte inferior de la fachada que sirve de cierre a los locales comerciales y a la zona de trasteros de las viviendas y todo ello, hasta los muretes de cierre de las terrazas de los pisos de la planta primera, que es la zona que se encuentra en mal estado. La cuestión es si esa fachada tiene el concepto de fachada exterior o no.

Otra cuestión sería cómo debería hacerse el reparto del gasto: a) considerando esta fachada como elemento común y conforme al coeficiente de todos los predios del edificio, b) considerando que la parte de las fachadas de los locales, según la cláusula anterior únicamente les corresponde a ellos, y por tanto las viviendas no debería contribuir a la reparación de la zona de los locales,…

Señalar que las paredes de esta fachada nunca fueron objeto de ninguna actuación durante los 40 años que tiene el edificio, es decir, se trata de unas paredes de ladrillo, cargadas con cemento sin más. Y lo que se hace ahora es una reparación que no tiene nada que ver con la explotación comercial de los locales, los cuales no tienen por cierto actividad comercial

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que comprobar si la reparación de la fachada del edificio afectado tiene la redacción que señala.

No obstante, y teniendo en cuenta la redacción que nos hace llegar parece enmarcar la excepción en todo lo que tiene que ver con la utilización de la fachada principal de los locales  exclusivamente por la enumeración de los elementos de individualización a los que se refiere, ya que señala que el: “cuidado y reparación de las fachadas exteriores de los locales serán exclusivas de sus respectivos propietarios, quienes podrán instalar marquesinas, toldos y anuncios incluso de los llamados de bandera en sus respectivas fachadas, siendo a cargo de los mismos todos los gastos que de ello se deriven»

Es decir que:

Con esa redacción el propietario del local está legitimado para llevar a cabo cualquier modificación en la fachada exterior del local, y en el perímetro exclusivo que ocupa el mismo, sin haber conseguido previamente el consentimiento del resto de propietario, estando obligado a su reparación y mantenimiento.

Y que por tanto,  el cuidado de la fachada, fuera de esos usos particulares para cada negocio que deben afrontar los dueños de los locales, se corresponde con la obligación general de todo propietario de cuidado y mantenimiento de cualquier elemento común previsto en el art. 396 del Código Civil

Artículo 396. [Elementos comunes de diferentes propiedades]

 Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

En aplicación del art. 3 de la LPH:

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10  y 17  de esta Ley.

 Por tanto, se incluye dentro de la fachada la anterior y posterior del edificio, ya que dentro de su definición se incluye todo paramento exterior o conjunto de cara exteriores de un edificio

En este caso por el problema que exige la reparación se trata de una obligación de todo propietario en aplicación del art. 9.1.e) de la LPH:

  1. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Y del Artículo 10. [Obras necesarias de conservación y de accesibilidad] de la LPH

  1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
  2. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

 

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Alteraciones en elementos comunes: premisa general y excepciones

Publicamos en este post una nueva información de la mano de la editorial Tirant Lo Blanch, empresa con la que como sabéis, nuestro colectivo mantiene un acuerdo de colaboración, esta vez relativo a cuestiones sobre alteración de elementos comunes en comunidades de propietarios.

 

 

Este documento incluye las siguientes cuestiones:

I.- LA PREMISA GENERAL: PROHIBICION DE ALTERACIÓN DE ELEMENTOS COMUNES.

II.- LAS EXCEPCIONES: VIAS PARA LA MODIFICACIÓN DE LOS ELEMENTOS COMUNES.

 

 

Alteración de Elementos Comunes

 

 

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Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda

Tras la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda en mayo de 2023 -Ley 12/2023-, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha publicado en su Web el «Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda»

 

 

El sistema ofrece un rango de valores de precios de alquiler de viviendas, como referencia, a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda.

En zonas de mercado residencial tensionado, declaradas de acuerdo con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el valor superior del rango marcará el límite del precio de la renta, en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas situadas en dichas zonas tensionadas, que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años.

A través del siguiente enlace, podéis acceder al documento elaborado por Luis Guirado, Presidente de APETI; con el detalle de esta nueva información:

 

Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda

 

 

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Las mujeres lideran el cambio en el sector inmobiliario con una presencia del 56%

La presencia de mujeres no para de crecer en el sector inmobiliario. Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) revelan que el 56% de los trabajadores en el sector inmobiliario son mujeres, superando al 44% de hombres.

 

Este fenómeno se ha consolidado con incrementos notables trimestre tras trimestre. Durante el primer trimestre, 83.800 mujeres estaban empleadas en el sector; en el segundo trimestre, la cifra se mantuvo alta con 81.800 mujeres; y en el tercer trimestre, se registró un impresionante aumento con 90.300 mujeres. Estos datos reflejan un incremento total de casi 10.000 mujeres en el sector inmobiliario.

Según los expertos,  “el aumento de la presencia de mujeres en el sector no solo se evidencia en cifras, sino también en la diversificación de roles femeninos dentro de la industria, pero debe seguir creciendo el número de mujeres directivas en este sector. Décadas atrás, las mujeres solían ocupar puestos de apoyo administrativo, pero hoy en día se están abriendo paso en roles de liderazgo como agentes inmobiliarios, gestoras de propiedades o consultoras inmobiliarias”.

A su vez, añade que “el perfil de las mujeres que trabaja en el sector inmobiliario ha evolucionado con el tiempo y ha experimentado cambios significativos. Hasta ahora, el perfil más común era el de mujeres con edades comprendidas entre los 30 y 50 años y una formación académica media, pero cada vez se ven mujeres más jóvenes y con estudios superiores”.

 

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[Fuente «Economía de Mallorca»]

 

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Disidentes de ascensor en comunidad de propietarios»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Se me plantea una cuestión en una comunidad de propietarios en la que en el año 2000 se instaló el ascensor.  De 21 propietarios solamente participaron en dicha instalación 15 propietarios, y el resto entiendo que fueron disidentes.  Pues tienen llave en el ascensor y no lo pueden utilizar.

Ahora uno de ellos quiere utilizar el ascensor y según lo que dice la LPH, debería pagar el coste de su instalación y el interés legal de demora.

¿Respecto al mantenimiento de dicho ascensor tendría también que pagar lo que corresponde a los 24 años que han pasado?

¿Existe algún programa para poder calcular dichos intereses?

 

RESPUESTA:

En el año en que se adoptó el acuerdo la redacción de este artículo vigente desde el 28 abril 1999 hasta el 3 diciembre 2003 era la siguiente:

 

Artículo 17. [Quorums y régimen de la aprobación de acuerdos por la Junta de propietarios]

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

 1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.

 2ª La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero (RCL 1998, 557) , o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárselas siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

 

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

Los gastos de instalación se exigirán  según su coeficiente y su importe actualizado con el interés legal del dinero anual según tablas que se adjuntan.

En relación a los gastos de mantenimiento deberán haber repercutido como elemento común.

Existen hojas de cálculo de intereses que pueden descargarse de diversas páginas.

 

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Nuevo Decreto sobre Peritos Judiciales

El Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo ha introducido una modificación en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que afecta a la regulación de los peritos.

 

En concreto, nos referimos a la modificación de los artículos 342 y 346 LEC, preceptos a los que se han introducido, además de cuestiones de mera redacción, las novedades que destacamos en rojo:

 

Artículo 342. Llamamiento al perito designado, aceptación y nombramiento. Provisión de fondos.

1. En el mismo día o siguiente día hábil a la designación, el Letrado de la Administración de Justicia comunicará ésta al perito titular, requiriéndole para que en el plazo de dos días manifieste si acepta el cargo. En caso afirmativo, se efectuará el nombramiento y el perito hará, en la forma en que se disponga, la manifestación bajo juramento o promesa que ordena el apartado 2 del artículo 335.

2. Si el perito designado adujere justa causa que le impidiere la aceptación, y el Letrado de la Administración de Justicia la considerare suficiente, será sustituido por el siguiente de la lista, y así sucesivamente, hasta que se pudiere efectuar el nombramiento.

3. El perito designado podrá solicitar, en los tres días siguientes a su nombramiento y con presentación de un presupuesto de lo que sería su futura factura, la provisión de fondos que considere necesaria, que será a cuenta de la liquidación final. El letrado o letrada de la Administración de Justicia, mediante decreto, decidirá sobre la provisión solicitada y ordenará a la parte o partes que hubiesen propuesto la prueba pericial y no tuviesen derecho a la asistencia jurídica gratuita, que procedan a abonar la cantidad fijada en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del tribunal, en el plazo de cinco días.

Transcurrido dicho plazo, si no se hubiere depositado la cantidad establecida, el perito quedará eximido de emitir el dictamen, sin que pueda procederse a una nueva designación.

Cuando el perito designado lo hubiese sido de común acuerdo, y uno de los litigantes no realizare la parte de la consignación que le correspondiere, ofrecerá al otro litigante la posibilidad de completar la cantidad que faltare, indicando en tal caso los puntos sobre los que deba pronunciarse el dictamen, o de recuperar la cantidad depositada, en cuyo caso se aplicará lo dispuesto en el párrafo anterior.

Terminada la práctica de la prueba pericial el perito presentará su factura o minuta de honorarios, a la que se dará la tramitación prevista en cuanto a las impugnaciones de tasaciones de costas por honorarios excesivos que proceda, y firme que sea la resolución que recaiga se procederá a su pago.

Artículo 346. Emisión y ratificación del dictamen por el perito que el tribunal designe.

El perito que el tribunal designe emitirá por escrito su dictamen, que hará llegar por medios electrónicos al tribunal en el plazo que se le haya señalado. De dicho dictamen se dará traslado por el letrado o letrada de la Administración de Justicia a las partes por si consideran necesario que el perito deba intervenir en el juicio o en la vista a los efectos de que aporte las aclaraciones o explicaciones que sean oportunas. El tribunal podrá acordar, en todo caso, mediante providencia, que considera necesaria la intervención del perito en el juicio o la vista para comprender y valorar mejor el dictamen realizado.

Cuando el perito que deba intervenir en el juicio o la vista resida fuera de la demarcación judicial del tribunal, la declaración se hará preferentemente a través de videoconferencia.
 

Estas novedades entrarán en vigor el 20 de marzo de 2024.

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Informe de Tendencias 2024- Gesvalt

Gesvalt, empresa de referencia en consultoría y valoración de activos inmobiliarios, financieros e industriales, ha publicado su Informe de Tendencias del sector inmobiliario relativo a 2024. El estudio, realizado por el departamento de Research de la compañía, estima que la contracción en el número de compraventas de vivienda, que se acercó al 10%, y de concesiones de hipotecas, casi del 20%, que se experimentado a finales del 2023 continuará durante los primeros meses de 2024, exceptuando alguna posible evolución positiva en determinados territorios, como consecuencia de una posible activación de parte de la demanda que pueda estar esperando una caída en los precios.

 

Dentro de este contexto, los expertos de Gesvalt apuntan a que el principal reto del mercado residencial español durante el 2024 será el del contexto macroeconómico y, especialmente la evolución de los tipos de interés, en los que se espera cierta relajación si finalmente la inflación baja del 2%. Esto podría favorecer la reactivación de operaciones, principalmente dentro del segmento de comprador particular.

En este sentido, desde Gesvalt vaticinan que los precios de la vivienda continuarán su línea ascendente en 2024, aunque a un ritmo más moderado. Asimismo, también apuntan a un crecimiento sostenido de las hipotecas mixtas y variables. El peso de este tipo de financiación, que ya ha evolucionado del 32,6% del total en enero de 2023 hasta el 46,8% en noviembre del mismo año, podría llegar incluso a superar a las de tipo fijo en 2024.

Al crecimiento de los precios de la vivienda y el endurecimiento de la financiación también es necesario sumar el problema de la escasez de vivienda asequible en España. La demanda de este tipo de activos ha continuado su tendencia creciente y se espera que siga incrementándose en 2024. De hecho, el sector inmobiliario privado ha solicitado un escenario más estable a través de un Pacto de Estado; que incorpore medidas de predictibilidad y confianza en la gestión del suelo, la actualización de los módulos de vivienda protegida y la reducción de plazos burocráticos en los procesos de construcción, entre otros aspectos. En cifras, se calcula que nuestro país necesitaría construir más de 65.000 viviendas asequibles al año para cubrir la demanda, frente a las menos de 10.000 anuales que se están promoviendo actualmente.

Las actuales condiciones de financiación, sumado a la línea continuista de los precios de la vivienda y el progresivo descenso de las compraventas, apuntan a un desplazamiento de la demanda hacia el mercado del alquiler, que vivirá en 2024 un año clave tanto por la actualización del límite del incremento del alquiler hasta el 3%, frente al 2% de 2023, como por la definición del índice de referencia para la futura actualización anual de los contratos de alquiler, elaborado por el INE.

Teniendo estos factores en consideración, junto con la limitada oferta, desde Gesvalt apuntan a que los procesos de búsqueda de vivienda para alquilar podrían extenderse más en el tiempo e incluso que se podrían incrementar otras modalidades de habitabilidad, como el alquiler de habitaciones o el coliving.

El marco jurídico será un factor fundamental para estimar la inversión que se podría producir en el segmento residencial español en 2024. La entrada en vigor de la nueva ley por el derecho a la vivienda, y la posible declaración de zonas tensionadas en las distintas comunidades autónomas, ha generado cierta incertidumbre que, desde Gesvalt, esperan que se vaya despejando a medida que avancen los meses de 2024.

A pesar de la complejidad del contexto actual, los activos residenciales han mostrado solidez y estabilidad, así como un potencial de revalorización en el largo plazo, posicionándose como una de las principales opciones de inversión para inversores tanto nacionales como internacionales.

En cualquier caso, para realizar estimaciones de inversión, tanto corporativas como particulares, será fundamental vigilar el comportamiento del precio del dinero en los próximos meses, así como la respuesta que tengan los potenciales compradores. Las previsiones macroeconómicas apuntan a una mejora del escenario global, incluyendo el impulso fiscal proveniente del programa NGEU o la reactivación de la economía europea, apoyada por la moderación de la inflación, así como la progresiva relajación de las condiciones de financiación durante el 2024. Esto, a su vez podría conllevar una mejora de las proyecciones del Banco de España para los próximos años, que son del 3,3% en 2024, del 2% en 2025 y del 1,9% en 2026.

 

Puedes descargarte el informe completo a través del siguiente enlace:

 

Informe de Tendencias 2024 - Gesvalt

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Obras en bajante de dos portales separados por zona común»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Contacto con ustedes para ver si me pueden aclarar una duda para una junta que tengo mañana.

Se trata de un edificio que posee dos portales separados por una zona común al aire libre. En uno de los portales se tiene que cambiar unos bajantes de agua. ¿Deben intervenir en la derrama todos los propietarios o solo los propietarios de ese portal?.

 

RESPUESTA:

En el el art. 396 del Código Civil hay una enumeración pormenorizada:

«…suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas, pilares, vigas, forjados, muros de carga, fachadas, balcones, ventanas, portal, escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos, recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías, otros servicios o instalaciones comunes, ascensores, conducciones, canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, las de detección y prevención de incendios, las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.»

Las bajantes, como parte integrante de las instalaciones generales de agua, forman parte de los elementos comunes del edificio ya que sirven a todos los propietarios y son necesarios para el adecuado uso y disfrute de las viviendas o locales.

En primer lugar hay que comprar el el título constitutivo y en los Estatutos de ambos portales tiene que hacerse referencia a la participación en los gastos comunes en zonas que pudiera tener que participar de forma conjunta en esos gastos.

Por lo que indica se trata de la bajante de agua de uno de los portales por lo que lo lógico es que corresponda al portal afectado por esa bajante concreta pero debe confirmarse.

Debería comprobarse que se trata de una única comunidad y que la suma de todos los coeficientes suman el cien por cien.

Si se trata de una única comunidad se debe aplicar el coeficiente de participación para contribuir a ese gasto en aplicación del artículo 5 de la LPH que se refiere al coeficiente o cuota de participación:

“En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes».

En la LPH en el art. 9 Obligaciones de los propietarios y consideración de gastos generales: 1. Son obligaciones de cada propietario
apartado e) dice:

“son obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y en el apartado f) Son obligaciones de cada propietario: “contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación”

Por ello si no se han individualizado se aplicará el art. 9.2 de la referida LPH:
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.

 

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¿Por qué el 80% de las viviendas no se podrá vender o alquilar desde 2030?

No reúnen los requisitos de eficiencia energética que exige la directiva europea y tendrán que reformarse para obtener el certificado exigido mientras la rehabilitación no alcanza el ritmo prometido a Bruselas.

 

El parque de vivienda en España está muy envejecido. La edad media del parque de vivienda usada es de 43,5 años, de acuerdo con los datos de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), lo que significa que millones de viviendas tienen un gran déficit en accesibilidad, confort y eficiencia energética.

De hecho el 90% de las viviendas tienen más de 18 años y esta cifra se incrementa año a año debido al frenazo en la construcción de nuevas viviendas. Según Andimac, la asociación que representa a la distribución profesional de materiales para la edificación y rehabilitación, el 83% no cumplen con los requisitos mínimos de eficiencia energética que Europa ha impuesto para poder vender o alquilar una vivienda a partir de 2030.

Una directiva europea aprobada durante la presidencia española (que debe transponerse en un plazo de dos años) exige que en ese año las viviendas tengan como mínimo la calificación energética E para poder alquilarse o venderse y tres años más tarde se les exigirá la letra D. Actualmente ocho de cada diez viviendas tienen la calificación F o G, según Andimac.

 

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[Fuente «Las Provincias»]

 

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