Asesoría Jurídica Responde: «Cuotas viviendas de uso turístico»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Querría realizar una consulta que nos realiza un propietario de una de las Comunidades que administramos sobre dos cuestiones diferentes.

En la primera, al respecto de la posible retroactividad del acuerdo para el incremento de las cuotas en las viviendas de uso turístico. Nos refiere una sentencia (que adjunto al presente mail) en la que dice que se indica que no se le puede incrementar la cuota si el acuerdo de la Comunidad es posterior al inicio del ejercicio de su actividad. Independientemente de si la Comunidad no pretendiera cobrarle las cuotas anteriores al acuerdo, sino únicamente las posteriores.

En la segunda cuestión que nos plantea sobre la forma de pago de las cuotas, este propietario ya ha recibido en más de una ocasión, un acta ordinaria en el que se indica el pago a partes iguales de la Comunidad, no del acuerdo primero, que seguramente se produjera en el acta de Constitución de la Comunidad, pero si la aprobación de continuar con el pago la cuota a partes iguales de junta ordinaria en junta ordinaria, por lo que entiendo que no puede alegar desconocimiento del acuerdo. Pero me gustaría. si es posible, una confirmación por su parte de si estamos en lo correcto o si, en este caso, debemos permitirle el cambio de su forma de pago a coeficientes.

RESPUESTA:

En relación a la primera de las cuestiones que plantea:

Efectos retroactivos del acuerdo de subida de las a viviendas destinadas a uso turístico:

La sentencia aportada reconoce el derecho del propietario que viene desarrollando la actividad de forma ordenada y con los correspondientes permisos y autorizaciones a que no le alcance la subida de su cuota de participación por los argumentos expuestos en la sentencia y el derecho de cada propietario al uso de su propiedad. En todo caso hay que estudiar caso a caso la interpretación de la norma

No obstante, deberá comprobarse la redacción del título constitutivo y los Estatutos en relación a las actividades que se pueden realizar en los pisos y locales,  la legalidad y las autorizaciones de la citada vivienda de uso turístico y si el uso que se está haciendo de la misma infringe la convivencia de la comunidad. Es recomendable además aprobar unas normas de régimen interior en relación a los espacios comunes que permita evitar comportamientos que supongan actividades molestas o prohibidas que supongan el desarrollo de una actividad de manera irregular que, de producirse, daría lugar al ejercicio de las acciones de cesación y reclamación de daños y perjuicios.

Debe tenerse en cuenta que se están produciendo sentencias en relación a este tema como la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sección Pleno, Sentencia 1233/2024 de 3 Oct. 2024, Rec. 2617/2023, JUR\2024\369473, en donde se conjugan el deber de mantener la legalidad y los derechos del propietario y de la Comunidad de Propietarios.

 

Por lo que respecta a la segunda de las cuestiones:

Hay que revisar los Estatutos y los acuerdos de la Junta en que se acordó la modificación en la participación de coeficiente a partes iguales para saber el efecto que tiene en relación a la reclamación que indica. Se debe tener en cuenta que la LPH establece que los acuerdos que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

En todo caso, debe tenerse en cuenta que los actos tolerados, si no ha existido un acuerdo de modificación del título constitutivo con las mayorías exigidas (unanimidad) no supone la modificación y puede exigirse que se vuelva al criterio de participación fijado en el títulos constitutivo y en los Estatutos. Debe tenerse en cuenta que:

• Aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, «salvo que se haya convenido por unanimidad».
• Este sistema de reparto de los gastos diferente al Título constitutivo es susceptible de ser impugnado judicialmente para lograr la anulación del acuerdo.
• La tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, no resulta suficiente para evitar la impugnación.
• El hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista den los Estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los Estatutos, sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada.
• Aunque de forma tácita la Comunidad de propietarios haya aceptado durante años un sistema de contribución a los gastos distinto al del Título constitutivo, no puede aplicarse la teoría de los actos propios.
• Lo que se pretende con la impugnación del acuerdo comunitario que no consiente en volver al sistema de reparto según el Título, es volver a lo dispuesto en el Título constitutivo, que no ha sido modificado en cuanto a la distribución de los gastos, por lo que NO ES NECESARIA LA UNANIMIDAD de todos los copropietarios para la adopción del mismo, puesto que nada se modifica, ni se quiso modificar en dicho periodo.