Asesoría Jurídica Responde: «Consulta art. 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Mi consulta viene a raíz de una comunidad de propietarios que en sus Estatutos figuran la prohibición expresa de modificar la envolvente del edificio, a excepción de los toldos.

Se ha realizado una Junta General Extraordinaria en la que se incluía en el orden del día la posibilidad de instalar pérgolas de cualquier índole en terrazas de viviendas situadas en bajos y áticos. Se acordó por unanimidad de los asistentes, 66% de asistentes, la instalación de pérgolas con cubierta textil o bioclimáticas en dichas viviendas. Entre los asistentes hay 3 propietarios que no estaban al corriente de pago, por lo que podían participar en las deliberaciones de la comunidad pero no en la votación.

Una vez enviada el acta a los vecinos empieza a contar los 30 días fijados en el art. 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Un propietario asistente a la reunión nos llama para decirnos que quiere notificarnos fehacientemente que quiere cambiar su voto porque desconocía lo que era una pérgola bioclimática y que como vive en la vivienda inmediatamente encima de los bajos, le da miedo que alguna persona pueda trepar por el techo de la pérgola y se metan en su vivienda.

Al respecto tengo dos dudas:

1. ¿Puede un asistente que ha votado en la asamblea cambiar el sentido de su voto? Incluyendo el desconocimiento de lo que vota.
2. ¿Puede un propietario que ha asistido a la reunión, pero que no está al corriente de pago oponerse a los acuerdos en el plazo de 30 días naturales según el art. 17.8?

 

RESPUESTA:

En primer lugar, hay que comprobar el alcance de la prohibición expresa que figura en los estatutos de la comunidad, ya que el acuerdo que se está adoptando es una modificación estatutaria y para permitir por acuerdo comunitario la instalación de pérgolas en terrazas de bajos y áticos cuando los estatutos prohíben expresamente modificar la envolvente del edificio salvo toldos, la regla general es que la modificación de estatutos exige unanimidad del total de propietarios y cuotas.

La prohibición estatutaria forma parte de las reglas estatutarias que rigen la comunidad y su modificación, como regla general, exige unanimidad del total de propietarios que representen el total de cuotas, con las salvedades tasadas de los supuestos específicamente previstos en el artículo 17.1 a 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

No obstante, si en lugar de modificar estatutos, se pretendiera aprobar una autorización de obra que altera configuración exterior o envolvente o equivale a un cerramiento o elemento anclado con impacto exterior, el régimen ordinario de estas alteraciones sustanciales se sitúa en tres quintas partes de propietarios y cuotas, con los matices del consentimiento expreso de los titulares afectados cuando proceda y con la precisión de que, si es aprovechamiento privativo, el voto presunto del ausente no opera

En definitiva y como consecuencia de lo expuesto, si lo que se quiere es modificar el contenido de los estatutos para sustituir la excepción de “toldos” por una habilitación general a “pérgolas de cualquier índole”, el acuerdo debe adoptarse por unanimidad.

No obstante, las consultas no se centra en esa cuestión sino

1. ¿Puede un asistente que ha votado en la asamblea cambiar el sentido de su voto? Incluyendo el desconocimiento de lo que vota.
2. ¿Puede un propietario que ha asistido a la reunión, pero que no está al corriente de pago oponerse a los acuerdos en el plazo de 30 días naturales según el art. 17.8?

1 – ¿Puede un asistente que ha votado en la asamblea cambiar el sentido de su voto? Incluyendo el desconocimiento de lo que vota.

Un propietario asistente que ya votó en la junta no puede cambiar unilateralmente el sentido de su voto después, por esa vía, aunque alegue desconocimiento técnico de lo votado.

Como regla general, el voto emitido en una junta de propietarios es inamovible y definitivo una vez que se cierra el acta. El desconocimiento o la falta de información sobre los detalles técnicos de un acuerdo (como el funcionamiento de una pérgola bioclimática) generalmente no es causa suficiente para cambiar el sentido del voto a posteriori, ya que se asume que el propietario debe informarse antes de votar o preguntar durante la junta. Una vez cerrada la Junta y firmada el acta, no se puede cambiar el sentido del voto. No obstante si el propietario considera que su voto fue emitido por un «error de consentimiento» grave o si el acuerdo es perjudicial, tiene un plazo de tres meses desde la adopción del acuerdo (o notificación del acta, si estuvo ausente) para impugnarlo judicialmente. Otra forma sería la revocación del acuerdo en una nueva junta: La comunidad puede volver a tratar el tema en una nueva junta y, si así lo decide, revocar o modificar el acuerdo anterior. Sin embargo, esto requiere un nuevo consenso y no un cambio unilateral del voto por parte de un solo vecino.

2 – ¿Puede un propietario que ha asistido a la reunión, pero que no esta al corriente de pago oponerse a los acuerdos en el plazo de 30 días naturales según el art. 17.8?

El art. 17.8 LPH se refiere exclusivamente a propietarios ausentes (“ausentes de la Junta…”) y a su discrepancia en 30 días para evitar el voto presunto favorable y regula el silencio/discrepancia del ausente. Por tanto, un propietario presente (sea cual sea su situación de pagos) no encaja en el supuesto de hecho típico del 17.8 (“ausentes de la Junta…”).

La privación del derecho de voto del moroso en junta no implica por sí sola pérdida automática de legitimación para impugnar, porque lo determinante es la situación de deuda en el momento de demandar, de modo que podrá impugnar si paga o consigna antes de presentar la demanda, y con la excepción legal de los acuerdos sobre cuotas de participación y sistemas de distribución de gastos.

El propietario que, al iniciarse la junta, no está al corriente puede participar en las deliberaciones, pero no tiene derecho de voto, y su persona y cuota no se computan para alcanzar mayorías, lo que configura una sanción legal de naturaleza distinta a la legitimación procesal para impugnar. De acuerdo con el criterio expuesto, la morosidad relevante para privar del voto es la existente el día de la junta, mientras que la que impide la impugnación es la existente al tiempo de demandar, por lo que quien fue privado legítimamente del voto puede impugnar si, antes de interponer la demanda, paga o consigna.

La regla de estar al corriente o consignar no se aplica cuando el acuerdo impugnado versa sobre el establecimiento o alteración de cuotas de participación, y la doctrina incluida extiende esta excepción también a los acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, general o particular, con vocación permanente o para una decisión concreta

Y una vez presentada la impugnación judicial se admite la subsanación de defectos de acreditación documental, pero no del pago o consignación mismos, porque la existencia de deuda afecta al fondo del requisito y se considera insubsanable en cuanto al cumplimiento material.

Ha de tenerse en cuenta que sí que se les permite participar en las deliberaciones de la junta y que la privación del derecho de voto no supone la privación de la legitimación para impugnar acuerdos sociales.