Asesoría Jurídica Responde: «Constitución de comunidad de propietarios en obra nueva»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Un promotor ha contactado conmigo, para constituir una Comunidad de Propietarios.
Actualmente es el único propietario y me plantea la posibilidad de constituir comunidad, nombrar cargos y aprobar presupuesto, pero que el mismo entre en vigor dos meses después de formalizar la comunidad. ¿Es esto legal?

Por otro lado, ¿se podría constituir la comunidad, y a los dos meses, nombrar nuevo presidente y aprobar presupuesto?.

 

RESPUESTA:

Sería necesario saber las causas por la que plantea esa forma de crear la comunidad y sus órganos de funcionamiento e incluso presupuesto y tratarlo de una forma adecuada a las razones de esa forma de actuar.

No obstante le adelanto que:

• El promotor, mientras sea propietario único, está legitimado para otorgar la declaración de obra nueva, el título constitutivo de división horizontal y para aprobar estatutos, sin que exista una prohibición general, siempre con el límite de no incluir cláusulas contrarias a la ley, la moral o el orden público ni reservas genéricas de facultades dominicales sobre elementos comunes. Cuando ya se hubiese producido la venta de algún elemento privativo, como regla general el promotor deja de estar legitimado para otorgar o modificar unilateralmente el título o los estatutos, y esos actos pueden ser impugnados por los propietarios. No obstante, aun existiendo ventas previas, puede sostenerse la validez de un otorgamiento unilateral si el contenido se limita a reflejar la realidad física o jurídica del edificio tal como se vendió en los contratos y no entra en conflicto con lo transmitido, y si las variaciones responden a exigencias administrativas o técnicas que no alteren el disfrute y configuración de los elementos privativos vendidos.

• En cuanto a “constituir una comunidad” siendo propietario único, la  operativa es otorgar el título constitutivo y estatutos, pero la dinámica propia de junta, presidente y acuerdos por mayorías cobra sentido cuando exista pluralidad de propietarios, porque la voluntad comunitaria se manifiesta mediante acuerdos de junta con las mayorías legalmente establecidas.

 

Por ello cuando se apruebe los estatutos y el título constitutivo de forma unilateral para que no puedan ser impugnados por los adquirentes posteriores, es recomendable prever su aceptación en las escrituras de compraventa o su ratificación expresa o tácita en juntas posteriores, mediante la convalidación por aceptación de compradores y por falta de impugnación, o también por mandatos de apoderamiento con límites

Por lo que respecta a nombrar cargos de inicio, puede contemplarse un esquema de gestión inicial vinculado a la puesta en marcha, ya que se admite que el promotor reserve por un tiempo razonable el nombramiento del administrador para el primer ejercicio en supuestos de arranque, pero esa reserva no puede ser ilimitada o injustificada.

Sin embargo establecer una entrada en vigor diferida de dos meses y durante ese lapso se venden elementos o se contratan servicios, puede generarse incertidumbre sobre qué reglas rigen la convivencia y la administración, especialmente si el título ya está otorgado e incluso inscrito.

La aprobación de presupuesto sin pluralidad real de propietarios puede generar controversias posteriores sobre su fuerza vinculante, en cuanto la junta y sus mayorías son el cauce típico para presupuestos, cuentas y acuerdos comunitarios.

El nombramiento de presidente o el establecimiento de diversos cargos dentro del órganos de gobierno cuando el promotor es único propietario puede ser cuestionado por artificialidad, ya que la junta es expresión de una voluntad colectiva y su régimen se diseña para una pluralidad de titulares. Puede generar inseguridad y conflicto, por lo que conviene encauzar esos actos cuando exista pluralidad y voluntad comunitaria o, como mínimo, diseñarlos como medidas transitorias estrictamente justificadas.