La ley gallega de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas entra en vigor el 22 de mayo

La Ley 1/2019, de 22 abril (publicado en el D.O.G. el 2 de mayo), regula la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, con especial incidencia en la conservación y mejora de los conjuntos históricos, los núcleos rurales y el patrimonio edificado, así como en la habitabilidad de las viviendas y en su accesibilidad y la de los espacios públicos. La Ley entra en vigor el 22 de mayo de 2019 y el nuevo canon sobre inmuebles en estado de abandono comenzará a exigirse el 1 de enero de 2020.

La norma regula el informe de evaluación de edificios, instrumento que acredita la situación en la cual se encuentra un edificio en relación a su estado de conservación, al cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad y a su grado de eficiencia energética. Establece su contenido, vigencia y periodicidad y los supuestos en los que el mismo es obligatorio.

Actuaciones sobre el medio urbano 

Dentro de las actuaciones sobre el medio urbano, el texto se ocupa de la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas. Incorpora los requisitos y los efectos de la delimitación de un ámbito de actuación, mediante un acuerdo administrativo de identificación de la actuación aislada de rehabilitación o de delimitación de un área de actuación conjunta, ya sea realizada y aprobada por un ayuntamiento o por la Administración autonómica.

Además incorpora medidas que facilitan las actuaciones de rehabilitación para la realización de obras orientadas a mejorar la accesibilidad y eficiencia energética de las edificaciones y para intervenir en inmuebles que se encuentran en total abandono y deterioro, mediante la regulación de los procedimientos de expropiación, venta y sustitución forzosas, pudiendo aminorar el derecho de propiedad del suelo en un porcentaje no superior al 50% de su valor. Y de forma específica se refiere a las actuaciones de rehabilitación edificatoria en los caminos de Santiago.

Por otra parte, establece que las actuaciones de rehabilitación edificatoria y las de regeneración y renovación urbanas se planificarán mediante un plan general, un plan especial o cualquier otro de los instrumentos que contempla la normativa vigente. Regula un procedimiento de tramitación simplificada de los instrumentos de planeamiento para modificaciones puntuales no sustanciales, de escasa entidad y alcance reducido y local, que afecten a una superficie muy limitada del ámbito y que no modifiquen la clasificación del suelo.

Por lo que respecta a la gestión de las actuaciones en el medio urbano, el texto contempla normas específicas de gestión de la rehabilitación edificatoria y de la regeneración renovación urbanas en suelo urbano consolidado y en suelo urbano no consolidado. La declaración de estas áreas de rehabilitación integral afecta a ámbitos urbanos en estado de deterioro y que precisan de un apoyo público para que los residentes y propietarios puedan acometer actuaciones de mejora en sus viviendas, al tiempo que el ayuntamiento realiza intervenciones en los espacios públicos. Estas áreas serán declaradas por la Presidencia del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, previos informes que se estimen oportunos.

La norma dispone que los propietarios de las edificaciones están obligadas a realizar las obras de edificación, conservación y rehabilitación en los plazos y condiciones previstas en las leyes, especialmente en aquellas que contemplan los derechos de las personas con discapacidad y su inclusión social, en los instrumentos de planeamiento y, en su caso, en los instrumentos de gestión y órdenes de ejecución que los recojan, estableciendo las consecuencias del incumplimiento de dichas obligaciones y el procedimiento para declararlo.

Y por último, dentro de este ámbito, el texto contiene las intervenciones en los edificios incluidos en el ámbito territorial de las categorías de bienes definidos en la Ley del patrimonio cultural de Galicia y ámbitos objeto de planeamiento especial de protección.

La norma determina las áreas de intervención en el medio urbano declaradas por la Administración autonómica, con la potenciación de las ya existentes áreas de rehabilitación integral (ARI), entendiendo por área de intervención en el medio urbano declarada por la Administración autonómica al conjunto edificatorio urbano o rural, continuo o discontinuo, que precise de un apoyo público para atender a la rehabilitación o sustitución de los edificios y a la calidad ambiental y urbanística del ámbito.

Áreas de intervención en el medio urbano declaradas por la Administración autonómica 

Las áreas de intervención en el medio urbano declaradas por la Administración autonómica, en función del ámbito de actuación y de las características del mismo, podrán ser:

1. Área de rehabilitación integral (ARI), que se clasifican en:

1. a) Áreas de rehabilitación integral de conjuntos históricos, cuando su ámbito comprenda un conjunto histórico que tenga declaración de bien de interés cultural o esté integrado como tal en el Catálogo del patrimonio cultural de Galicia y que cuente con un plan especial de protección. En este supuesto, el ámbito delimitado habrá de tener, como mínimo, cincuenta viviendas.

1. b) Áreas de rehabilitación integral rurales, cuando su ámbito pertenezca a municipios con menos de cinco mil habitantes y su configuración sea predominantemente rural. En este supuesto, el ámbito delimitado habrá de tener, como mínimo, veinte viviendas.

1. c) Áreas de rehabilitación integral de ámbitos urbanos, cuando su ámbito no pertenezca a alguna de las categorías consideradas en los apartados anteriores. En este supuesto, el ámbito delimitado habrá de tener, como mínimo, cincuenta viviendas.

2. Área de regeneración urbana de interés autonómico (Rexurbe), en aquellos ámbitos con consideración de conjuntos históricos y con declaración de bien de interés cultural que se encuentren en la situación siguiente:

1. a) Un proceso de degradación arquitectónica, urbanística o ambiental, motivada, entre otros factores, por la obsolescencia del parque edificado, la inadecuación a las necesidades poblacionales, los déficits notorios y generalizados en la calidad de las viviendas, los equipamientos, dotaciones y servicios públicos del ámbito, la degradación ambiental de la zona y la falta de conservación de bienes y conjuntos edificatorios sujetos a cualquier régimen de protección del patrimonio cultural.

1. b) Situaciones demográficas delicadas, derivadas de una pérdida sustancial o envejecimiento generalizado de la población, o por un crecimiento excesivo no asumible urbanísticamente.

1. c) Existencia de graves problemas económicos y sociales, desaceleración constante de la tasa de actividad económica y porcentajes significativos de población que perciba pensiones asistenciales o no contributivas o en riesgo de exclusión social.

Además, podrá incluir en su ámbito una zona de especial necesidad de rehabilitación (ZER) a edificios específicos o conjuntos de ellos cuando sea preciso realizar una intervención urgente debido a su estado de deterioro y a su especial incidencia para la recuperación del ámbito, o venga motivado por el interés general de ciertas actuaciones para facilitar la instalación de dotaciones o equipamientos que tengan una especial relevancia o constituyan un importante impulso para la recuperación económica o social del ámbito.

Y se presta especial atención a los núcleos rurales en estado de abandono, proponiendo formas de actuación que posibiliten su rehabilitación, mediante un procedimiento público de venta, registros municipales y una plataforma informática, a nivel autonómico, para la difusión de dichos procedimientos.

Coordinación administrativa 

El texto se refiere la actuación conjunta y coordinada de las diferentes administraciones públicas con competencias en la materia para facilitar el cumplimiento y ejecución de las diferentes actuaciones, planes y programas en materia de rehabilitación edificatoria y regeneración y renovación urbanas, especialmente a través de las oficinas de rehabilitación, punto de información, asesoramiento, apoyo a la gestión, seguimiento y difusión de las áreas de rehabilitación integral para facilitar la ejecución de las actuaciones en las mismas, de los centros de regeneración urbana de interés autonómico, punto de información, asesoramiento, gestión, seguimiento y difusión del área de regeneración urbana de interés autonómico, con el objetivo de impulsar las actuaciones de recuperación, regeneración y dinamización del área, y de las comisiones técnicas de seguimiento creadas para cada área de regeneración urbana de interés autonómico con el objetivo de elaborar los planes y programas de actuación en las citadas áreas, coordinar los criterios de las funciones de otras administraciones atribuidas a los centros de regeneración urbana de interés autonómico y realizar el seguimiento y coordinación de los planes de financiación para el impulso de la rehabilitación, regeneración y renovación de las áreas afectadas.

Fomento y financiación de la rehabilitación edificatoria y la regeneración urbana 

La norma incorpora diversas medidas de fomento y financiación de los procesos de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas, tales como fondos estructurales europeos, estatales, autonómicos y locales, o instrumentos financieros o incentivos fiscales. Asimismo considera necesario establecer formas de colaboración público-privada para atraer las inversiones de los promotores inmobiliarios y de los particulares a las actuaciones en materia de rehabilitación edificatoria.

Por otra parte, contempla una serie de medidas específicas de fomento y financiación para las áreas de regeneración urbana de interés autonómico, incluyendo las destinadas a posibilitar el realojo y retorno de los habitantes de dichas áreas, así como ayudas para la rehabilitación con destino a equipamientos de carácter social, cultural o educativo y para la urbanización, reurbanización, acondicionamiento y mejora de la accesibilidad en los espacios públicos.

Además, la nueva ley crea el fondo Rexurbe para el apoyo a la financiación de proyectos de intervención integral en las áreas de regeneración urbana de interés autonómico como un fondo sin personalidad jurídica propia, para la gestión de instrumentos financieros de préstamos sin intereses a los ayuntamientos que tengan delimitada el área de regeneración urbana de interés autonómico. Podrán acogerse al fondo los ayuntamientos en los que se delimite un área de regeneración urbana de interés autonómico, al objeto de financiar, mediante préstamo concedido por resolución de la Presidencia del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, la mejora de estas áreas desde el punto de vista urbanístico, social, económico y ambiental, incluyendo la elaboración del plan de dinamización y los planes urbanísticos para el desarrollo del área.

Canon de inmuebles en estado de abandono 

Por último cabe destacar la creación del canon de inmuebles declarados en estado de abandono como tributo propio de la Comunidad Autónoma de Galicia, con naturaleza de impuesto, de carácter real y finalidad extrafiscal, que somete a gravamen a los inmuebles declarados en estado de abandono en los ámbitos en los que esté declarada un área de regeneración urbana de interés autonómico. Su finalidad es impulsar las actuaciones de rehabilitación en las áreas de regeneración urbana de interés autonómico y evitar el estado de abandono de las edificaciones existentes en estas áreas, reduciendo consecuentemente el número de inmuebles en estado de abandono, por lo que los ingresos efectivamente obtenidos por la recaudación de este tributo, deducidos los costes de gestión, se destinarán a financiar las actuaciones y medidas de dinamización y la protección del área de regeneración urbana de interés autonómico en la cual se recauden.