Las condiciones de acceso al crédito hipotecario siguen siendo más estrictas que antes de la crisis

A pesar del dinamismo del sector, los niveles de los principales indicadores de actividad inmobiliaria se encuentran en registros inferiores a los observados en los años inmediatamente anteriores a la crisis, señala el Banco de España en su último informe de estabilidad financiera, en el que analiza la situación del sector inmobiliario.

Por ejemplo, el volumen de compraventas de viviendas, que se situó por encima de las 550.000 operaciones en 2018, mostrando una importante recuperación desde su mínimo, sigue muy lejos de las 885.000 registradas en promedio durante el período 2004-2007. Por su parte, la oferta actual de vivienda nueva, aproximada por la cifra de visados, supuso el año pasado poco más del 10% de su volumen máximo anterior a la crisis. El menor dinamismo de la oferta en el ciclo actual en comparación con el anterior período expansivo respondería, entre otros factores, a una política crediticia más prudente por parte de los bancos hacia el sector de la construcción y la promoción inmobiliaria, a la existencia de un elevado stock de viviendas sin vender, y a un crecimiento mucho más moderado en la formación de nuevos hogares (95.000 en 2018, frente a un aumento anual promedio de 435.000 en los años 2004-2007). En cuanto a este último determinante, conviene resaltar que, si bien en los últimos años del anterior ciclo expansivo la oferta de vivienda creció de una forma más intensa que la formación de nuevos hogares, en el ciclo actual las dos series presentan unas dinámicas más acompasadas, lo que sugiere un mayor soporte de los fundamentales detrás del crecimiento reciente del sector.

Esta tendencia de recuperación de la actividad y de los precios en el mercado inmobiliario muestra una elevada heterogeneidad geográfica. Si bien la recuperación es prácticamente generalizada en el territorio nacional, se observa una notable disparidad regional, tanto en términos de operaciones como de precios. Los mayores avances se registran en las grandes ciudades y en áreas costeras, donde la actividad es más dinámica, existe una mayor pujanza de la demanda extranjera y la población está más concentrada.

Al igual que ocurre con los precios de compra, las rentas del alquiler también han mostrado incrementos significativos en el período más reciente y una elevada heterogeneidad geográfica. La pujanza de las rentas de alquiler se ha producido en un contexto de repunte de la demanda de este servicio, que es especialmente acusada en el segmento más joven de la población. Esta mayor propensión por el alquiler podría responder a distintos factores tales como el impacto de la crisis sobre este segmento, a cambios en las preferencias ligados a elementos sociológicos así como a la adopción de medidas que han avanzado en la igualación en el tratamiento fiscal de la vivienda en alquiler y en propiedad y que han favorecido la oferta de vivienda de alquiler, aunque algunas de ellas han revertido recientemente.

En este ámbito parece necesario contar con un indicador homogéneo de la evolución del precio de los alquileres nuevos. El alquiler como forma de cubrir la demanda de servicios residenciales está ganando peso en la sociedad española, y la información disponible no es tan rica como para la vivienda en propiedad. En particular, los precios de los alquileres pueden proporcionar información muy relevante para el análisis de la estabilidad financiera. Por un lado, pueden ser indicadores adelantados de presiones de la demanda u oferta de servicios residenciales que, potencialmente, pueden acabar trasladándose a los precios de la vivienda. Por otra parte, el alquiler es uno de los componentes de la rentabilidad de la vivienda, por lo que puede resultar útil para determinar el nivel de equilibrio de los precios de la vivienda. Sin embargo, hasta la fecha no existe ninguna estadística oficial sobre precios de los alquileres nuevos para el conjunto de la economía española y las distintas comunidades autónomas y ciudades que permita ser utilizada con estos fines.

A pesar del creciente dinamismo observado en el sector, en los últimos meses se ha mantenido la senda de contracción del saldo vivo del crédito bancario a las actividades de promoción y construcción. El saldo total del crédito bancario a empresas de construcción y promoción se redujo un 18,6% en 2018, algo más que en el ejercicio precedente, fundamentalmente debido al elevado volumen de amortizaciones y a la venta de carteras de préstamos por parte de las entidades de crédito. En todo caso, estos datos agregados ocultan una elevada heterogeneidad.

La financiación hipotecaria a los hogares, por el contrario, ha presentado un mayor dinamismo. Las nuevas hipotecas para la compra de vivienda aumentaron un 17,1% en 2018, consolidando la recuperación iniciada años atrás. Aunque la generación de crédito nuevo se encuentra todavía lejos de los niveles previos a la crisis, ésta ya es casi suficiente para compensar la amortización de la deuda hipotecaria pendiente. Como resultado, se observó una práctica estabilización del saldo vivo de las hipotecas de hogares, tras los sucesivos retrocesos que se observaban desde el inicio de la crisis.

Las condiciones de acceso al crédito hipotecario habrían tendido a relajarse durante los últimos años pero, tras el endurecimiento observado durante la crisis, los niveles actuales son más estrictos que los que había antes de 2008. Si bien la proporción de hipotecas de mayor riesgo, medida como aquellas por encima del 80%, se ha mantenido relativamente estable durante los últimos 14 años, otros indicadores señalan unas condiciones crediticias más estrictas ahora que antes de 2008. Durante los últimos años, también se observa una pérdida de peso de las hipotecas concedidas a más de 30 años. Por otra parte, aunque recientemente se han reducido los diferenciales de tipos de interés y la dispersión de los mismos, siguen encontrándose por encima de los observados antes de la crisis. Esto implicaría que las condiciones crediticias son más exigentes que las observadas a finales del último ciclo expansivo.

En concreto, la mayor dispersión de los diferenciales de tipos de interés entre hipotecas respecto a los mínimos alcanzados en 2006, sugiere que en el periodo más reciente podría existir una mayor discriminación entre operaciones, de modo que aquellas percibidas como más arriesgadas pagarían una prima comparativamente más alta que las menos arriesgadas.

La nueva ley del mercado de crédito inmobiliario, que entrará en vigor en junio, debería favorecer un descenso de la litigiosidad actual en este mercado, redundando en una mejoría de su funcionamiento, si bien podría generar un cierto endurecimiento de las condiciones aplicadas. La entrada en vigor de la nueva ley de crédito hipotecario incrementará la seguridad jurídica de estos contratos, a la vez que reforzará su transparencia y la protección de la clientela. Además, la introducción de requisitos más estrictos de evaluación de la solvencia del prestatario contribuirá a reducir el riesgo de crédito en las operaciones hipotecarias. Desde el punto de vista de los prestatarios, la nueva regulación aumenta su protección, aunque podría también implicar un cierto endurecimiento de las condiciones aplicadas, especialmente en el caso de los segmentos con un mayor perfil de riesgo.