Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

PREGUNTA:

Mi consulta está relacionado con las dificultades que una comunidad de propietarios se encuentra a la hora de poder acceder a la vivienda de una propietaria con el fin de levantar toda la terraza privativa de su vivienda (70 m2), situada en una planta ático que hace de cubierta del edificio, con el fin de sustituir la impermeabilización de la misma, ya que está gravemente dañada y causa grandes molestias a las viviendas situadas debajo, llegando incluso a ser prácticamente inhabitables.

En una Junta General celebrada por tal motivo, se acordó por unanimidad aceptar un presupuesto para realizar los trabajos de restauración. Para causar las menores molestias posibles a la propietaria de la terraza se acordó realizar el acopio de materiales y desescombro a través de un camión grúa. La propietaria acepto de buen grado el detalle y no se opuso a la realización de la obra, aunque la ley le obligue a ello.

Hace dos meses la contrata que debía realizar los trabajos se puso en contacto con ella con el fin de iniciar las obras. Acordando una fecha de inicio y cumpliendo con ella, se encuentran con que la terraza está completamente llena de enseres, negándose la contrata a realizar los trabajos hasta que la terraza no esté completamente limpia, ya que la propietaria de la vivienda no se encuentra colaboradora y detectan que pueden tener problemas a futuro con ella.

El presidente de la comunidad acuerda con ella que otra empresa le retire todo los enseres de la terraza y una vez concluido los trabajos de restauración los mismos le sean colocados en el mismo lugar, gastos que asumiría la comunidad. En un principio ese es el acuerdo, pero de forma unilateral y a última hora, la propietaria dice que necesita que todas las jardineras se tiren con el escombro y que la comunidad le ponga unas nuevas con tierra y plantas nuevas. Como es lógico el presidente de la comunidad se ha opuesto. Mis dudas son:

¿La comunidad de propietarios tiene obligación de retirar todos los enseres de la terraza y volver a reponerlos en su lugar?
¿Ya que no podemos acceder a la vivienda como tenemos que proceder para conseguir dicho acceso?
¿Podemos pedir daños y perjuicios a la propietaria por el daño que está causando el retraso de las obras a las viviendas que afectan las filtraciones de agua procedentes de su terraza?

RESPUESTA:

Todo propietario tiene la obligación de permitir el acceso a su vivienda o local para realizar las obras necesarias que afectan a los elementos comunes del edificio y que exijan el servicio del inmueble. Así lo establece el Artículo 9. [Obligaciones de los propietarios y consideración de gastos generales]

1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

En relación a las cuestiones que plantea:

¿La comunidad de propietarios tiene obligación de retirar todos los enseres de la terraza y volver a reponerlos en su lugar?:

Tiene la obligación de permitir el acceso para la realización de las obras necesarias para la reparación de la impermeabilización de la terraza y la reposición del suelo que permita el uso privativo fijado estatutariamente que le permita una vez finalizadas la utilización de la misma, pero la Comunidad no tiene la obligación de la retirada del diverso material que ha acumulado que ha sido decisión de ella su ubicación en el mismo (lavadora, maceteros y otros elementos que tiene la propiedad) siendo obligación de la propiedad permitir la realización de las obras por lo que es a ella la que le corresponde dejar limpia de enseres la terraza para poder proceder a la reparación.
No obstante, si se le ha ofrecido la retirada y reposición es con la finalidad de conseguir acceder a la terraza y que puedan empezarse las obras lo antes posible y me parece razonable, aunque no por obligación ya que el uso que se está dando a la terraza es como almacén de muy diversos materiales.
Lo que no es razonable es la petición de nuevas jardineras ya que no son elementos comunes de la finca sino de adorno privativos, por lo que salvo que las rompieran los operarios en los trabajos no se tienen que comprar nuevas.

¿Ya que no podemos acceder a la vivienda como tenemos que proceder para conseguir dicho acceso?:

En primer lugar requerirle de forma fehaciente por escrito el acceso, explicando la necesidad de las obras, la oferta realizada de retirada de enseres ante la ocupación de diverso material indicándoles día y hora de la retirada del material y comienzo de las obras. Ese día acudir con un notario para que levante acta notarial si se le permite acceder o no, el estado de la terraza y los motivos de su oposición y fotografíe la terraza y los enseres. Asimismo, el notario que levante acta de las humedades provocadas en la vivienda/s del o los vecinos. Si no deja acceder y empezar los trabajos, presentar demanda judicial para que el juez le ordene permitir el acceso a la terraza para realizar las obras de reparación. Una vez finalizado todos los trabajos cuantificar los daños y perjuicios y exigírselos judicialmente.

¿Podemos pedir daños y perjuicios a la propietaria por el daño que está causando el retraso de las obras a las viviendas que afectan las filtraciones de agua procedentes de su terraza?:

Si se puede pedir judicialmente todos los daños y perjuicios que su comportamiento cause tanto a la comunidad como a propietarios individuales siendo imprescindible que se valoren pericialmente y se le exija judicialmente.