Fincas rústica. Y tú… ¿Qué método de valoración utilizas?

Una finca rústica es aquel bien inmueble dedicado a un uso agropecuario. Bien es cierto que no es descartable que pueda tener usos alternativos, aunque no altere la naturaleza de la propia finca. Como es lógico, estas fincas pueden ser objetivo de compra, venta o alquiler, además de expropiación y otros trámites.

 

A la hora de valorar una finca rústica seguro que te has encontrado con la tesitura de qué método utilizar ¿verdad? Entre ellos los más populares entre los compañer@s son:

  • Método de capitalización de renta
  • Métodos de valoración de árboles ornamentales.
  • Método de comparación.
  • Métodos estadísticos.
  • Métodos de valoración de infraestructuras agrarias.
  • Método de valoración de industrias agrarias.
  • Métodos de valoración medioambiental.

 

Pero, a la hora de elegir alguno hay que tener en cuenta las siguientes premisas:

La Ley de Suelo: Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Artículo 34 (ámbito de las valoraciones, expropiación forzosa y reclamaciones patrimoniales a las administraciones públicas) y artículo 36 (valoración rústica exclusivamente permitida la valoración por el método de capitalización)

La Ley General Tributaria: Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.  Artículo 57 (métodos válidos para la comprobación de valores).

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras: Artículo 2 (ámbito de aplicación, garantía hipotecaria y otros) y Artículo 15 (Métodos de valoración admitidos).

 

Además, para determinar la base imponible del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, hay que tener en cuenta los métodos establecidos por la distinta legislación de cada una de las Comunidades Autónomas.

Por otro lado y en caso de una expropiación forzosa, para determinar el justiprecio no existe la posibilidad de utilizar el método de valoración de comparación.

Según el medio valoraciondefincarustica.com para la elección del método se puede tener en cuenta:

  • “El método de comparación para la valoración de una finca rústica queda fuera del ámbito de la expropiación forzosa en estos momentos, de acuerdo con la Ley del Suelo y Valoraciones actualmente vigente.
  • En el caso de valoración para el comprador de una finca, utilizar el método de capitalización de rentas es imprescindible. A partir de este valor, corresponde al comprador fijar el precio que quiera pagar, en función de otras motivaciones particulares.
  • Si la valoración es para el vendedor de una finca, es imprescindible utilizar ambos métodos, para conocer los valores resultantes en ambos casos, que se pueden establecer como límites relativos para la información del propietario.
  • En valoraciones para cuestiones patrimoniales, yo recomiendo tener en cuenta que, en general, el método de comparación “correctamente aplicado”, refleja con una mayor exactitud el valor que una finca rústica tiene en un determinado momento, lo cual puede alejar problemáticas posteriores a medio y largo plazo.
  • En el caso de las valoraciones “legales” (tributos, hipotecario, etc…), acudir en primer lugar a la Ley correspondiente (ver más arriba), para determinar cuales son los métodos de valoración admitidos, y los requisitos legales y documentales para realizar dicha valoración.”

 

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La figura del portero y conserje en el siglo XXI

Aunque es un hecho que hoy día no es necesario un portero físico, muchas fincas los siguen manteniendo como personal imprescindible para el buen funcionamiento y mantenimiento del edificio debido a que la figura del portero o conserje hace prácticamente de todo.

 

Hay quien apunta a que es uno de los tres pilares fundamentales para el funcionamiento de la comunidad junto a las figuras del administrador y el presidente.

Su actividad y figura está regulada por la Ordenanza de Empleados de Fincas Urbanas en la que además se hace la distinción entre portero (reside en la finca) y conserje (reside fuera de su lugar de trabajo).

Entre las obligaciones destacamos las siguientes:

  • Cuidar de los pisos vacíos, enseñarlos a los interesados e informar a quienes deseen verlos.
  • Apertura y cierre de portal.
  • Encargado de repartir y recepcionar la correspondencia y avisos para los residentes y/o administrador.
  • Cumplimentar los encargos encomendados por la propiedad tales como cobrar alquileres o las cuotas de la comunidad si esta no está domiciliada.
  • Comunicar a la propiedad presidente o administrador cualquier situación que pueda suponer molestias para los vecinos o propietarios.
  • Encargarse del encendido, apagado y mantenimiento de los servicios que proveen al edificio como la calefacción y agua caliente central, ascensores e instalaciones comunes, así como comunicar las averías o cambios que haya en su funcionamiento.
  • Cuidar de los cuartos de contadores y motores y resto de instalaciones además de informar y cumplimentar los documentos de las Ordenanzas municipales.
  • Recogida de basuras y traslado de los cubos del inmueble hasta el lugar destinado por las Ordenanzas Municipales para su retirada.

Además de todas ellas, a menudo los porteros y conserjes realizan trabajos de mantenimiento en las instalaciones y de jardinería si la finca cuenta con plantas o zonas de césped.

Como ven, es una labor muy importante que hay que valorar porque además de todo ello no hay que olvidar que también vigilan por nuestra seguridad y la del edificio.

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¿Qué es el impuesto AJD y qué ha determinado el Supremo sobre el mismo?

El impuesto AJD o Actos Jurídicos Documentados, es un impuesto que se abona sobre la escritura notarial al firmar una hipoteca, el porcentaje del mismo suele variar dependiendo de la comunidad autónoma donde se formalice la hipoteca.

 

Este impuesto está regulado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, mediante el cual se aprueba la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Para su cálculo, el Tribunal Supremo acordó que en el caso que se produzca una cesión hipotecaria, el impuesto AJD debe calcularse teniendo como base el capital pendiente de amortizar y no el importe total por el que inicialmente se suscribió la hipoteca.

Por lo tanto, se da la razón al contribuyente determinando que cuando se formalice la cesión de un crédito hipotecario del cual se haya abonado parte de su importe, la base imponible del AJD esté constituida por el capital pendiente de amortizar.

Además, hay que tener en cuenta que el AJD tiene un importante impacto en la contribución tributaria debido a que representa el 12% del total de los gravámenes que se abonan.

Según el diario elEconomista.es este impuesto “le cuesta a la banca 600 millones de euros al año”; en un principio, en el pasado año 2018, el Tribunal Supremo sentenció que dicho impuesto lo debía abonar el cliente, sin embargo y debido al escándalo que causó dicha sentencia, días después se rectificó e impuso el tributo a la banca.

 

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Convenio Colectivo de trabajo para empleados de fincas urbanas de Cataluña

Información sobre la Resolución del TSF/2794/2020, de 22 de octubre, por la que se dispone la inscripción y la publicación del VIII Convenio colectivo de trabajo para empleados de fincas urbanas de Cataluña (código de convenio núm. 79001735012001).

Este convenio regula las relaciones laborales de trabajo entre los propietarios de fincas urbanas, sean personas naturales o jurídicas (cooperativas, comunidades de propietarios, etc.), ubicadas en la comunidad autónoma de Catalunya y los empleados de las mismas.

Puede descargar el PDF completo de dicho documento en el siguiente enlace:

 

VIII Convenio Colectivo: Empleados fincas urbanas Cataluña

 

 

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Medidas urgentes de apoyo a la solvencia empresarial y al sector energético

Se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 34/2020, de 17 de noviembre, de medidas urgentes de apoyo a la solvencia empresarial y al sector energético, y en materia tributaria. Entre las medidas adoptadas, a través de este RDL, destacamos las siguientes, en el ámbito contable y mercantil:

 

> Extensión de los plazos de vencimiento y de carencia de las operaciones de financiación a autónomos y empresas que han recibido aval público canalizado a través del ICO (art 1):

  • El plazo de vencimiento de los avales -regulados al amparo del RDL 8/2020- se podrá extender por un máximo de tres años, siempre y cuando cumpla con los requisitos relacionados en el art y que la operación avalada no supere los ocho años desde la fecha de formalización inicial de la operación.
  • El plazo de carencia en la amortización del principal de la operación avalada podrá ser aumentada en un máximo de doce meses adicionales, siempre y cuando cumpla con los requisitos relacionados en el art y que el plazo total de carencia no supere los 24 meses.
  • Algunos de los requisitos que indica este RDL, para poder solicitar la ampliación del plazo o de la carencia de la amortización son: que la operación de financiación no esté en mora; que el deudor no figure en una situación de morosidad en la CIRBE; que el deudor no esté sujeto a un procedimiento concursal; que el deudor cumpla con los límites establecidos por la normativa de Ayudas de Estado de la Unión Europea; entre otras.

[NOTA: Desde el punto de vista contable, de llevarse a cabo las citadas extensiones del plazo, el deudor deberá analizar si se ha producido una modificación sustancial de las condiciones de la deuda con el objeto de realizar el ajuste contable. En este sentido, de acuerdo al PGC, se entiende que la modificación es sustancial cuando hay una variación de un 10% o más en la valoración de la deuda actualizada con respecto a la anterior. Ver Consulta núm. 6 del BOICAC núm. 102 (junio 2015) y Consulta núm. 1 del BOICAC núm. 76 (diciembre 2008)]

> Medidas extraordinarias aplicables a las personas jurídicas de Derecho privado (art 3):

  • Excepcionalmente, durante el año 2021, las sociedades anónimas podrán prever, en la convocatoria de la junta general, la asistencia por medios telemáticos y el voto a distancia, en los términos previstos en los art 182, 189 y 521 del RDL 01/2010.

Excepcionalmente, durante el año 2021, las sociedades de responsabilidad limitada y comanditaria por acciones, asociaciones, sociedades civiles, sociedades cooperativas y fundaciones podrán celebrar la junta general por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple siempre que todas las personas que tuvieran derecho de asistencia o quienes los representen dispongan de los medios necesarios, el secretario del órgano reconozca su identidad, y así lo exprese en el acta, que remitirá de inmediato a las direcciones de correo electrónico.

 

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¿Sabes qué actuaciones tendrán carácter obligatorio y no requerirá de acuerdo previo de la Junta de Propietarios?

Según la Ley de Propiedad horizontal “tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios”, las siguientes actuaciones:

 

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

 

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

 

c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

 

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

 

e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

 

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El IVA o Transmisiones Patrimoniales Onerosas en la compra de vivienda, APETI despeja tus dudas

En primer lugar cabe señalar que se entiende por “primera entrega” de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes.

 

Esto es, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, la entrega de las mismas suponen una “primera entrega”, no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas.

Por lo tanto, se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas.

Las primeras entregas de viviendas (viviendas nuevas) tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Las segundas y ulteriores entregas de viviendas (viviendas usadas) tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).

 

Ahora, explicaremos el concepto de vivienda y tipo de IVA aplicable a la compra y al arrendamiento con opción de compra

Tradicionalmente, la Dirección General de Tributos define la vivienda como «edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica».

La Ley 37/1992, de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido, no define expresamente qué se entiende por vivienda a efectos del IVA; sin embargo, cuando establece el tipo impositivo aplicable a la entrega de las mismas preceptúa que se aplicará el tipo impositivo reducido del 10% a la entrega de edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente y, siempre que el número de plazas de garaje a asignar a cada propietario no exceda de dos unidades.

La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la obligación de soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido. El IVA que soporta el comprador es el resultado de multiplicar el precio de la misma por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.

Los tipos impositivos establecidos actualmente son:

  • 10% con carácter general.
  • 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

IMPORTANTE: En los contratos de arrendamiento con opción de compra de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente, antes de ejercitar la opción (prestación de servicios), se aplicarán los tipos impositivos del 10% y, del 4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

La compra de una vivienda usada supone para el comprador el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que ingresará él mismo en la Hacienda Autonómica correspondiente al lugar en que se halle situado el inmueble.

 

Para determinar si una compra de vivienda tributa por IVA o ITP puede utilizar el servicio de ayuda de la Agencia Tributaria: https://www2.agenciatributaria.gob.es/wlpl/AVAC-CALC/CalificadorInmobiliario

 

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Requisitos básicos de la edificación, según la Ley de Propiedad Horizontal

Para aquellos que desconozcan este punto, recordamos que según el artículo 3 del Capítulo I (“Disposiciones generales” de la Ley de Ordenación de la Edificación) los requisitos básicos de la edificación son los siguientes:

 

  1. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, se establecen los siguientes requisitos básicos de la edificación, que deberán satisfacerse, de la forma que reglamentariamente se establezca, en el proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso de los edificios y sus instalaciones, así como en las intervenciones que se realicen en los edificios existentes:

 

1.a) Relativos a la funcionalidad:

a.1) Utilización, de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio.

a.2) Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los términos previstos en su normativa específica.

a.3) Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con lo establecido en su normativa específica.

a.4) Facilitación para el acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las instalaciones apropiadas para la entrega de los envíos postales, según lo dispuesto en su normativa específica.

 

1.b) Relativos a la seguridad:

b.1) Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b.2) Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.

b.3) Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.

1.c) Relativos a la habitabilidad:

c.1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.

c.2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.

c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.

c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

 

  1. El Código Técnico de la Edificación es el marco normativo que establece las exigencias básicas de calidad de los edificios de nueva construcción y de sus instalaciones, así como de las intervenciones que se realicen en los edificios existentes, de acuerdo con lo previsto en las letras b) y c) del artículo 2.2, de tal forma que permita el cumplimiento de los anteriores requisitos básicos.

 

Las normas básicas de la edificación y las demás reglamentaciones técnicas de obligado cumplimiento constituyen, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, la reglamentación técnica hasta que se apruebe el Código Técnico de la Edificación conforme a lo previsto en la disposición final segunda de esta Ley.

 

 

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APETI te explica los aspectos claves de la certificación de la eficiencia energética de un edificio

APETI te explica los aspectos claves de la certificación de la eficiencia energética de un edificio, diferenciando en primer lugar los términos calificación y certificación y certificado energéticos.

 

Por un lado tenemos el concepto de certificado, el cual es un documento suscrito por un técnico competente y que contiene tanto información sobre las características energéticas del edificio o unidad del edificio como su calificación energética.

El real decreto establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que deberá incluir información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética.

La calificación es una medida de la eficiencia energética de un edificio o parte de él, que se mide mediante un método determinado y se expresa a través de una serie de indicadores energéticos. Esta medida queda representada mediante la etiqueta que corresponde al distintivo de escala de letras y colores que se suele asociar con este proceso, y que en algunos edificios permanece a la vista del público.

Por último encontramos la definición de certificación energética, la cual es el proceso que conduce a la expedición del certificado en sí.

Para ella es importante tener en cuenta que:

  1. El promotor o propietario del edificio o de parte del mismo, ya sea de nueva construcción o existente, será el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética del edificio, o de su parte, en los casos que venga obligado por este real decreto. También será responsable de conservar la correspondiente documentación.
  2. Para las unidades de un edificio, como viviendas, o para los locales destinados a uso independiente o de titularidad jurídica diferente, situados en un mismo edificio, la certificación de eficiencia energética se basará, como mínimo, en una certificación única de todo el edificio o alternativamente en la de una o varias viviendas o locales representativos del mismo edificio, con las mismas características energéticas.

Los locales destinados a uso independiente que no estén definidos en el proyecto del edificio, para ser utilizados posteriormente, se deben certificar antes de la apertura del local. En el caso de que el uso del local tenga carácter industrial no será obligatoria la certificación.

  1. La certificación de viviendas unifamiliares podrá basarse en la evaluación de otro edificio representativo de diseño y tamaño similares y con una eficiencia energética real similar, si el técnico competente que expide el certificado de eficiencia energética puede garantizar tal correspondencia.
  2. El certificado de eficiencia energética dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética del edificio y no supondrá en ningún caso la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible al edificio. Éste deberá cumplir previamente con los requisitos mínimos de eficiencia energética que fije la normativa vigente en el momento de su construcción.
  3. Durante el proceso de certificación, el técnico competente realizará las pruebas y comprobaciones necesarias, con la finalidad de establecer la conformidad de la información contenida en el certificado de eficiencia energética con el edificio o con la parte del mismo.
  4. El certificado de eficiencia energética del edificio debe presentarse, por el promotor, o propietario, en su caso, al órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios, para el registro de estas certificaciones en su ámbito territorial.
  5. Los certificados de eficiencia energética estarán a disposición de las autoridades competentes en materia de eficiencia energética o de edificación que así lo exijan por inspección o cualquier otro requerimiento, bien incorporados al Libro del edificio, en el caso de que su existencia sea preceptiva, o en poder del propietario del edificio o de la parte del mismo, o del presidente de la comunidad de propietarios.
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Las compraventas de viviendas inscritas disminuyen un 12,1% respecto a agosto de 2019

Según los datos del INE, el número de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad el pasado agosto es de 135.593, lo que supone un 11,0% menos que en el mismo mes de 2019.

 

En el caso de las compraventas de fincas registradas, estás han sido 68.220 teniendo una disminución anual del 7,8%.

El 85,1% de las compraventas registradas en agosto corresponde a fincas urbanas (siendo el 54,1% compraventa de viviendas) y el 14,9% a rústicas.

Sin embargo, el número de compraventas de fincas rústicas aumentó un 5,0% en agosto en tasa anual, mientras que el de fincas urbanas disminuyó un 9,7% suponiendo para estas últimas una bajada anual del 12,1%.

A su vez, 90,9% de las viviendas transmitidas por compraventa son libres y el 9,1% protegidas, lo que supone una disminución del 12,7% para las viviendas libres transmitidas y un 6,3% el de las protegidas.

Por otro lado, el 21,6% de las viviendas transmitidas por compraventa en agosto son nuevas y el 78,4% usadas.

Con estos datos se deduce que el número de operaciones sobre vivienda nueva ha subido un 6,4% respecto al año anterior, bajando a un 16,1% las operaciones sobre vivienda usada.

 

 

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