Las inscripciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas de personas físicas aumentan un 70,7% en tasa anual

El número de inscripciones de certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas en los registros de la propiedad en el tercer trimestre de 2020 es de 8.648, lo que supone un 56,3% más que el trimestre anterior y un 29,3% menos que en el mismo trimestre de 2019.

 

Entre las viviendas de personas físicas con ejecución hipotecaria, 1.8041 son habituales en propiedad (un 82,2% más que en el mismo trimestre de 2019) y 501 no son residencia habitual de los propietarios (un 39,1% más).

 

Certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas e inscritas según naturaleza de la finca Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas concentran el 55,0% del total de ejecuciones hipotecarias en el tercer trimestre de 2020. El 20,9% del total de ejecuciones hipotecarias son viviendas habituales de personas físicas. El 28,3% corresponde a viviendas de personas jurídicas (un 44,2% inferior al del tercer trimestre de 2019) y el 5,8% a otras viviendas de personas físicas (un 39,1% mayor en tasa anual). Por su parte, las ejecuciones hipotecarias de otras urbanas (locales, garajes, oficinas, trasteros, naves, edificios destinados a viviendas, otros edificios y aprovechamientos urbanísticos) suponen el 36,7% del total.

 

Certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas e inscritas sobre viviendas según estado El 17,9% de las ejecuciones hipotecarias en el tercer trimestre son sobre viviendas nuevas y el 82,1% sobre usadas. El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas nuevas disminuye un 38,7% en tasa anual y el de usadas un 10,3%.

 

Resultados por comunidades autónomas

Las comunidades con mayor número de certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre el total de fincas en el tercer trimestre son Andalucía (1.734), Comunitat Valenciana (1.622) y Cataluña (1.491).

Por su parte, Comunidad Foral de Navarra (21), País Vasco (29) e Illes Balears (58) registran el menor número. En el caso de viviendas, Comunitat Valenciana (1.052), Andalucía (931) y Cataluña (842) presentan el mayor número de ejecuciones. Los menores se dan en Comunidad Foral de Navarra (11), País Vasco (18) y La Rioja (32).

 

 

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Préstamos avalados y subvencionados por el Estado

Se publica la Orden TMA/1134/2020, de 30 de noviembre, por la que se modifican los plazos para solicitar y formalizar los préstamos avalados y subvencionados por el Estado.

 

Esta Orden se fundamenta en base a lo establecido en la Orden TMA/378/2020, de 30 de abril, por la que se definen los criterios y requisitos de los arrendatarios de vivienda habitual que pueden acceder a las ayudas transitorias de financiación establecidas en el artículo 9 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Según la Orden, el plazo para solicitar los préstamos es hasta el 31 de mayo de 2021, plazo que podrá prorrogar hasta el 31 de agosto de 2021 mediante orden ministerial previa propuesta de la comisión de seguimiento prevista en el convenio entre el MITMA y el ICO.

Así, el plazo para formalizar los préstamos será hasta el 30 de junio de 2021 y prorrogado hasta el 30 de septiembre de 2021.

Puede consultar la orden en el siguiente link: BOE.es – Documento BOE-A-2020-15395

 

 

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Se confirma la modificación del Plan de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Bilbao que regula el uso de alojamiento turístico

El Tribunal Supremo, en particular la Sección Quinta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, ha confirmado la pasada semana el acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Bilbao, de 25 de enero de 2018, por el que se aprobaba la modificación del Plan General de Ordenación Urbana relativo a los alojamientos turísticos para la ciudad de Bilbao.

 

El TS considera este tipo de vivienda (vivienda de uso turístico) como un “equipamiento”, no siendo residencial, además de que para su uso debe contar con un informe urbanístico y un máximo de tres habitaciones.

También, el TS ha desestimado el recurso interpuesto por la Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia que alegaba que la regulación municipal obstaculizaba la competencia que además producía una barrera económica a los propietarios del mercado.

Según el medio elderecho.com “de acuerdo con su doctrina sobre las competencias municipales del planeamiento urbanístico y la del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, la Sala rechaza las tres objeciones planteadas por la CNMC en su recurso de casación.”

La Sala ha respaldado el fallo de la sentencia de instancia debido a que “el uso residencial coincide con el de un lugar destinado a la satisfacción del derecho a la vivienda -en un entorno urbano, añadimos, digno de especial protección-, mientras que un uso equipamental, como el decidido por el Ayuntamiento de Bilbao para las VUT, constituye un entorno, también urbano, pero en el que lo esencial es la prestación en el mismo de otros tipos de servicios para la población, y en el que la residencia se corresponde con necesidades alojativas circunstanciales”.

Así, con el informe urbanístico se determina si la vivienda de uso turístico es acorde con el uso turístico en sí de la misma previsto en el planeamiento urbanístico y que cumple con las condiciones de habitabilidad exigidas, sin perjuicio de que la misma se encuentre inscrita en el Registro de Empresa y Actividades Turísticas del País Vasco.

 

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Fincas rústica. Y tú… ¿Qué método de valoración utilizas?

Una finca rústica es aquel bien inmueble dedicado a un uso agropecuario. Bien es cierto que no es descartable que pueda tener usos alternativos, aunque no altere la naturaleza de la propia finca. Como es lógico, estas fincas pueden ser objetivo de compra, venta o alquiler, además de expropiación y otros trámites.

 

A la hora de valorar una finca rústica seguro que te has encontrado con la tesitura de qué método utilizar ¿verdad? Entre ellos los más populares entre los compañer@s son:

  • Método de capitalización de renta
  • Métodos de valoración de árboles ornamentales.
  • Método de comparación.
  • Métodos estadísticos.
  • Métodos de valoración de infraestructuras agrarias.
  • Método de valoración de industrias agrarias.
  • Métodos de valoración medioambiental.

 

Pero, a la hora de elegir alguno hay que tener en cuenta las siguientes premisas:

La Ley de Suelo: Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Artículo 34 (ámbito de las valoraciones, expropiación forzosa y reclamaciones patrimoniales a las administraciones públicas) y artículo 36 (valoración rústica exclusivamente permitida la valoración por el método de capitalización)

La Ley General Tributaria: Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.  Artículo 57 (métodos válidos para la comprobación de valores).

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras: Artículo 2 (ámbito de aplicación, garantía hipotecaria y otros) y Artículo 15 (Métodos de valoración admitidos).

 

Además, para determinar la base imponible del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, hay que tener en cuenta los métodos establecidos por la distinta legislación de cada una de las Comunidades Autónomas.

Por otro lado y en caso de una expropiación forzosa, para determinar el justiprecio no existe la posibilidad de utilizar el método de valoración de comparación.

Según el medio valoraciondefincarustica.com para la elección del método se puede tener en cuenta:

  • “El método de comparación para la valoración de una finca rústica queda fuera del ámbito de la expropiación forzosa en estos momentos, de acuerdo con la Ley del Suelo y Valoraciones actualmente vigente.
  • En el caso de valoración para el comprador de una finca, utilizar el método de capitalización de rentas es imprescindible. A partir de este valor, corresponde al comprador fijar el precio que quiera pagar, en función de otras motivaciones particulares.
  • Si la valoración es para el vendedor de una finca, es imprescindible utilizar ambos métodos, para conocer los valores resultantes en ambos casos, que se pueden establecer como límites relativos para la información del propietario.
  • En valoraciones para cuestiones patrimoniales, yo recomiendo tener en cuenta que, en general, el método de comparación “correctamente aplicado”, refleja con una mayor exactitud el valor que una finca rústica tiene en un determinado momento, lo cual puede alejar problemáticas posteriores a medio y largo plazo.
  • En el caso de las valoraciones “legales” (tributos, hipotecario, etc…), acudir en primer lugar a la Ley correspondiente (ver más arriba), para determinar cuales son los métodos de valoración admitidos, y los requisitos legales y documentales para realizar dicha valoración.”

 

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La figura del portero y conserje en el siglo XXI

Aunque es un hecho que hoy día no es necesario un portero físico, muchas fincas los siguen manteniendo como personal imprescindible para el buen funcionamiento y mantenimiento del edificio debido a que la figura del portero o conserje hace prácticamente de todo.

 

Hay quien apunta a que es uno de los tres pilares fundamentales para el funcionamiento de la comunidad junto a las figuras del administrador y el presidente.

Su actividad y figura está regulada por la Ordenanza de Empleados de Fincas Urbanas en la que además se hace la distinción entre portero (reside en la finca) y conserje (reside fuera de su lugar de trabajo).

Entre las obligaciones destacamos las siguientes:

  • Cuidar de los pisos vacíos, enseñarlos a los interesados e informar a quienes deseen verlos.
  • Apertura y cierre de portal.
  • Encargado de repartir y recepcionar la correspondencia y avisos para los residentes y/o administrador.
  • Cumplimentar los encargos encomendados por la propiedad tales como cobrar alquileres o las cuotas de la comunidad si esta no está domiciliada.
  • Comunicar a la propiedad presidente o administrador cualquier situación que pueda suponer molestias para los vecinos o propietarios.
  • Encargarse del encendido, apagado y mantenimiento de los servicios que proveen al edificio como la calefacción y agua caliente central, ascensores e instalaciones comunes, así como comunicar las averías o cambios que haya en su funcionamiento.
  • Cuidar de los cuartos de contadores y motores y resto de instalaciones además de informar y cumplimentar los documentos de las Ordenanzas municipales.
  • Recogida de basuras y traslado de los cubos del inmueble hasta el lugar destinado por las Ordenanzas Municipales para su retirada.

Además de todas ellas, a menudo los porteros y conserjes realizan trabajos de mantenimiento en las instalaciones y de jardinería si la finca cuenta con plantas o zonas de césped.

Como ven, es una labor muy importante que hay que valorar porque además de todo ello no hay que olvidar que también vigilan por nuestra seguridad y la del edificio.

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¿Qué es el impuesto AJD y qué ha determinado el Supremo sobre el mismo?

El impuesto AJD o Actos Jurídicos Documentados, es un impuesto que se abona sobre la escritura notarial al firmar una hipoteca, el porcentaje del mismo suele variar dependiendo de la comunidad autónoma donde se formalice la hipoteca.

 

Este impuesto está regulado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, mediante el cual se aprueba la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Para su cálculo, el Tribunal Supremo acordó que en el caso que se produzca una cesión hipotecaria, el impuesto AJD debe calcularse teniendo como base el capital pendiente de amortizar y no el importe total por el que inicialmente se suscribió la hipoteca.

Por lo tanto, se da la razón al contribuyente determinando que cuando se formalice la cesión de un crédito hipotecario del cual se haya abonado parte de su importe, la base imponible del AJD esté constituida por el capital pendiente de amortizar.

Además, hay que tener en cuenta que el AJD tiene un importante impacto en la contribución tributaria debido a que representa el 12% del total de los gravámenes que se abonan.

Según el diario elEconomista.es este impuesto “le cuesta a la banca 600 millones de euros al año”; en un principio, en el pasado año 2018, el Tribunal Supremo sentenció que dicho impuesto lo debía abonar el cliente, sin embargo y debido al escándalo que causó dicha sentencia, días después se rectificó e impuso el tributo a la banca.

 

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Convenio Colectivo de trabajo para empleados de fincas urbanas de Cataluña

Información sobre la Resolución del TSF/2794/2020, de 22 de octubre, por la que se dispone la inscripción y la publicación del VIII Convenio colectivo de trabajo para empleados de fincas urbanas de Cataluña (código de convenio núm. 79001735012001).

Este convenio regula las relaciones laborales de trabajo entre los propietarios de fincas urbanas, sean personas naturales o jurídicas (cooperativas, comunidades de propietarios, etc.), ubicadas en la comunidad autónoma de Catalunya y los empleados de las mismas.

Puede descargar el PDF completo de dicho documento en el siguiente enlace:

 

VIII Convenio Colectivo: Empleados fincas urbanas Cataluña

 

 

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Medidas urgentes de apoyo a la solvencia empresarial y al sector energético

Se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 34/2020, de 17 de noviembre, de medidas urgentes de apoyo a la solvencia empresarial y al sector energético, y en materia tributaria. Entre las medidas adoptadas, a través de este RDL, destacamos las siguientes, en el ámbito contable y mercantil:

 

> Extensión de los plazos de vencimiento y de carencia de las operaciones de financiación a autónomos y empresas que han recibido aval público canalizado a través del ICO (art 1):

  • El plazo de vencimiento de los avales -regulados al amparo del RDL 8/2020- se podrá extender por un máximo de tres años, siempre y cuando cumpla con los requisitos relacionados en el art y que la operación avalada no supere los ocho años desde la fecha de formalización inicial de la operación.
  • El plazo de carencia en la amortización del principal de la operación avalada podrá ser aumentada en un máximo de doce meses adicionales, siempre y cuando cumpla con los requisitos relacionados en el art y que el plazo total de carencia no supere los 24 meses.
  • Algunos de los requisitos que indica este RDL, para poder solicitar la ampliación del plazo o de la carencia de la amortización son: que la operación de financiación no esté en mora; que el deudor no figure en una situación de morosidad en la CIRBE; que el deudor no esté sujeto a un procedimiento concursal; que el deudor cumpla con los límites establecidos por la normativa de Ayudas de Estado de la Unión Europea; entre otras.

[NOTA: Desde el punto de vista contable, de llevarse a cabo las citadas extensiones del plazo, el deudor deberá analizar si se ha producido una modificación sustancial de las condiciones de la deuda con el objeto de realizar el ajuste contable. En este sentido, de acuerdo al PGC, se entiende que la modificación es sustancial cuando hay una variación de un 10% o más en la valoración de la deuda actualizada con respecto a la anterior. Ver Consulta núm. 6 del BOICAC núm. 102 (junio 2015) y Consulta núm. 1 del BOICAC núm. 76 (diciembre 2008)]

> Medidas extraordinarias aplicables a las personas jurídicas de Derecho privado (art 3):

  • Excepcionalmente, durante el año 2021, las sociedades anónimas podrán prever, en la convocatoria de la junta general, la asistencia por medios telemáticos y el voto a distancia, en los términos previstos en los art 182, 189 y 521 del RDL 01/2010.

Excepcionalmente, durante el año 2021, las sociedades de responsabilidad limitada y comanditaria por acciones, asociaciones, sociedades civiles, sociedades cooperativas y fundaciones podrán celebrar la junta general por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple siempre que todas las personas que tuvieran derecho de asistencia o quienes los representen dispongan de los medios necesarios, el secretario del órgano reconozca su identidad, y así lo exprese en el acta, que remitirá de inmediato a las direcciones de correo electrónico.

 

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¿Sabes qué actuaciones tendrán carácter obligatorio y no requerirá de acuerdo previo de la Junta de Propietarios?

Según la Ley de Propiedad horizontal “tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios”, las siguientes actuaciones:

 

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

 

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

 

c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

 

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

 

e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

 

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El IVA o Transmisiones Patrimoniales Onerosas en la compra de vivienda, APETI despeja tus dudas

En primer lugar cabe señalar que se entiende por “primera entrega” de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes.

 

Esto es, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, la entrega de las mismas suponen una “primera entrega”, no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas.

Por lo tanto, se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas.

Las primeras entregas de viviendas (viviendas nuevas) tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Las segundas y ulteriores entregas de viviendas (viviendas usadas) tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).

 

Ahora, explicaremos el concepto de vivienda y tipo de IVA aplicable a la compra y al arrendamiento con opción de compra

Tradicionalmente, la Dirección General de Tributos define la vivienda como «edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica».

La Ley 37/1992, de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido, no define expresamente qué se entiende por vivienda a efectos del IVA; sin embargo, cuando establece el tipo impositivo aplicable a la entrega de las mismas preceptúa que se aplicará el tipo impositivo reducido del 10% a la entrega de edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente y, siempre que el número de plazas de garaje a asignar a cada propietario no exceda de dos unidades.

La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la obligación de soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido. El IVA que soporta el comprador es el resultado de multiplicar el precio de la misma por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.

Los tipos impositivos establecidos actualmente son:

  • 10% con carácter general.
  • 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

IMPORTANTE: En los contratos de arrendamiento con opción de compra de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente, antes de ejercitar la opción (prestación de servicios), se aplicarán los tipos impositivos del 10% y, del 4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

La compra de una vivienda usada supone para el comprador el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que ingresará él mismo en la Hacienda Autonómica correspondiente al lugar en que se halle situado el inmueble.

 

Para determinar si una compra de vivienda tributa por IVA o ITP puede utilizar el servicio de ayuda de la Agencia Tributaria: https://www2.agenciatributaria.gob.es/wlpl/AVAC-CALC/CalificadorInmobiliario

 

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