La banca peleará por revalidar otro ‘boom’ de demanda de hipotecas tras el récord de 2024

El sector observa con dudas el freno del euríbor, cuya evolución será decisivos a la hora de trazar la ofensiva comercial para este año después de que los tipos de interés hayan cerrado diciembre en mínimos desde 2022.

 

El mercado hipotecario mantiene el pulso. El encarecimiento del precio de la vivienda -sin perspectivas de que modere el ritmo- no espanta a la demanda que, lejos de moderarse, sigue en ascenso.

A la favorable evolución de la economía y el mercado laboral se suma el menor coste de pedir prestado. Todo un cóctel explosivo que viene respaldado por la mayor predisposición de la banca a conceder crédito al calor de la guerra comercial en la que está inmersa. Si el 2024 vino marcado por la reactivación de las operaciones, el sector espera de cara a este año una consolidación de este comportamiento.

Al menos así lo anticipan los portales inmobiliarios, desde el que auguran un gran repunte de la actividad crediticia, que puede llegar incluso a registrar crecimientos a doble dígito. El optimismo es generalizado, especialmente, después de unos doce meses de gran dinamismo. Según datos del Banco de España (BdE), el año pasado se aprobaron préstamos por valor de 67.952 millones, lo que supone un incremento interanual del 20% y su mayor cifra en los últimos catorce años.

Ahora, con la vista puesta en este 2025, la máxima que impera en estos momentos es que la bajada de los tipos de interés traerá hipotecas más asequibles para pisos cada vez más caros, escenario que esperan se prolongue durante los próximos meses, siempre y cuando no dé ninguna sorpresa el euríbor. El giro al alza del índice que marca el paso a las hipotecas en enero y lo que va de febrero eleva la expectación sobre los próximos movimientos, que serán claves a la hora de determinar si la guerra hipotecaria se recrudece o se produce una pausa en las hostilidades.

 

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[Fuente «La Información»]

 

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APETI presente en «Mentes Inversoras – Ibiza 2025»: Una oportunidad exclusiva para nuestros asociados

APETI,  estará presente en el destacado evento «Mentes Inversoras», que se llevará a cabo los días 1 y 2 de marzo de 2025 en el Centro Cultural Can Ventosa, Ibiza. Nuestro presidente, Luis Guirado, ha sido invitado y representará a nuestra asociación en este encuentro de referencia en el ámbito de las inversiones y la salud financiera.

«Mentes Inversoras» es una oportunidad única para adquirir conocimientos prácticos y estrategias avanzadas de la mano de expertos reconocidos en el sector. El evento contará con la participación de destacados ponentes como Juan Haro, autor y coach en finanzas personales; Esmeralda Gómez López, referente en salud financiera; y Pedro Martos López, experto en fiscalidad y auditoría, entre otros. Además de las conferencias, se ofrecerán sesiones de networking para fomentar conexiones valiosas entre profesionales y asistentes.

Para nuestros asociados residentes en Ibiza interesados en asistir, APETI dispone de entradas sin coste. Les invitamos a ponerse en contacto con nosotros a través de nuestros canales habituales para gestionar su acceso al evento.

No pierdas la oportunidad de formar parte de este encuentro que promete transformar tu perspectiva sobre las inversiones y el futuro financiero. Para más información sobre el evento, pueden visitar la página oficial:

MENTES INVERSORAS

Para obtener una visión más detallada sobre lo que «Mentes Inversoras» tiene preparado, os compartimos el siguiente video:

 

¡Esperamos contar con tu participación y seguir fortaleciendo juntos nuestra comunidad profesional!

 

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Los fondos de inversión apuestan por el mercado del alquiler temporal

El mercado inmobiliario del alquiler está cambiando. Paulatinamente, se encamina hacia los contratos de temporada de menos de un año. Son contratos que no están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos y aparecen como más interesantes para los propietarios. Estudiantes, jóvenes, profesionales, nómadas digitales y turistas son clientes que demandan este tipo de alquileres. 

 

Las personas que buscan una vivienda habitual, quedan fuera del mercado, como es el caso de Eliet vive junto con su marido, su hija y tres personas más en un piso de Villaverde Bajo (Madrid) por el que pagan 1.100 euros.

Lo pudo conseguir gracias a que la propietaria era conocida de su marido y no solicitó demasiada documentación para formalizar el contrato. De eso hace más de un año. Ahora la propietaria necesita el piso y lo reclama. Eliet y todas las personas que viven aquí buscan desesperadamente un lugar donde alojarse, pero no lo tienen fácil. Ellos viven con la angustia de no encontrar piso de alquiler, la propietaria con la preocupación de no poder recuperar el suyo.

Hay un fenómeno que se ha dado en esta y otras zonas de la ciudad: Los fondos de inversión que han comprado vivienda, la han reformado y la han puesto en el mercado con otra modalidad.

 

No se admiten mayores

Esta nueva modalidad con la que aparecen los pisos ahora se llama alquiler temporal. Es un tipo de contrato de menos de un año, que no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por el Código Civil. En algunas ciudades como Barcelona, este tipo de alquiler supone el 40% de la oferta de alquiler que aparecen en las páginas donde se muestran las inmobiliarias.

Janette es de Marruecos y ha venido a estudiar a Madrid. Por fin ha encontrado un piso donde alojarse. Está en el distrito de Latina. Pagará 1.200 euros por un piso de 2 habitaciones recién reformado. Para ella, ha acabo un largo periodo de búsqueda.

 

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[Fuente «RTVE»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Junta Extraordinaria por cese de Presidente»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una comunidad de vecinos, el 25% de los vecinos, me han solicitado pedir al presidente celebración de Junta de Propietarios extraordinaria para el cese del presidente como punto único del orden del día.

El Presidente está conforme y pone para dentro de dos semanas la celebración de la junta. Los vecinos promotores me piden al mismo tiempo celebrar la Junta antes de la fecha que quiere celebrar el presidente.

  • ¿Tengo que convocarla obligatoriamente? o si el presidente ha dicho que sí que celebra la Junta nos atenemos a la fecha que él quiere convocarla.
  • ¿Cuál de los dos prevalece?

 

Por otro lado el Jardinero ha denunciado al Presidente por acoso laboral.

  • ¿Puede/debe éste dejar su cargo o ser sustituido antes de que se celebre este Juicio o no hay ninguna relación entre estos 2 asuntos?.

 

RESPUESTA:

Hay que comprobar si existe alguna regulación específica en los Estatutos de la Comunidad en relación a las convocatorias de Juntas. Si no la hay la LPH establece un doble mecanismo de convocatoria:

– Por el Presidente,

– En su defecto por los promotores de la reunión teniendo en cuenta lo previsto en el art. 16.1. (La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación).

 En cuanto a la forma de proceder para realizar la convocatoria la Ley de Propiedad Horizontal establece en su art. 16:

  1. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

             Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

             Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quórum».

             La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días. 

  1. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

En este caso, entiendo que lo ha solicitado la mayoría exigida (más del 25%) y no es el supuesto de que ha sido por propietarios para que se incluya en la siguiente Junta.

Por lo tanto, si se ha solicitado para que se celebre “lo antes posible”  y lo ha pospuesto el Presidente sin justificación debe advertirse que debe celebrarse antes de la fecha indicada ya que en caso contrario podría ponerse en marcha la convocatoria “por defecto” prevista en el punto 2 del referido art. 16 de la LPH.

Además se da el caso que afecta al Presidente convocante y que no justifica el motivo del retraso y que existen circunstancias exigen la urgencia. Por lo tanto, se debería incluir dentro de los puntos del día de la junta junto con el resto del Orden del Día con la firma de los promotores para celebrarse ante y también tratar el tema del Jardinero ya que el tema del acoso lo hace una persona y entiendo que no es como Presidente de la  Comunidad, por lo que la Comunidad debe tratar de este tema y tener una posición ante el supuesto específico.

 

 

 

 

 

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El cambio que afectará a todas las comunidades de vecinos a partir del 3 de abril

Las comunidades de propietarios tendrán que aprobar de manera explícita si aceptan o no pisos turísticos, ya que el próximo 3 de abril entra en vigor una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal que afectará a los habitantes de todas las comunidades de vecinos.

 

Desde el año 2019 las comunidades de propietarios pueden limitar la actividad turística que se lleva a cabo en los edificios e incluso prohibirla. Pero a partir del 3 de abril se da un paso más en las limitaciones: todos los propietarios que quieran realizar alquileres turísticos con sus pisos tendrán que tener la aprobación expresa de la comunidad de propietarios en la que está el inmueble para poder llevarlo a cabo. Con esto se busca reducir los conflictos entre vecinos por este tipo de alquileres.

El respaldo de la comunidad de propietarios tendrá que ser de tres quintas partes del total de las cuotas de participación. Y, si una comunidad de propietarios no establece de manera expresa que en el edificio se pueden alquilar pisos turísticos, podrán denunciar a quien alquile un piso en su interior siguiendo esta modalidad (si tras haberle pedido que cese la actividad, no lo ha cumplido). Las sanciones pueden alcanzar los 600.000 euros, aunque dependerá de cada comunidad autónoma.

Eso sí, la medida no es con caracter retroactivo: los pisos turísticos que estuvieran operativos desde antes del 3 de abril no se verán afectados por esta nueva normativa.

También cabe tener en cuenta que para poder prohibir los pisos turísticos en el edificio habrá que cumplir algunas medidas: deberá aprobarse en junta y tener como hemos dicho el respaldo de tres quintas partes de la comunidad. No se estable cuándo tienen que ser dichas juntas, por lo que puede ser en las juntas ordinarias, que suele ser una o dos al año, o establecer una junta extraordinaria.

 

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[Fuente «El Mundo»]

 

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Giro de 180 grados en el mercado hipotecario de España: qué pasará con las subrogaciones en 2025

El mercado hipotecario en España experimentará un cambio radical en 2025, con la desaparición de las subrogaciones gratuitas y nuevas condiciones que marcarán la negociación de préstamos. Esta transformación llega en un contexto de descenso de los tipos de interés, lo que anticipa una competencia más intensa entre las entidades bancarias.

 

Desde 2022, los clientes han podido trasladar su hipoteca a otra entidad sin afrontar costes adicionales, un beneficio que desaparecerá a partir del 1 de enero de 2025. La eliminación de esta ventaja afectará a quienes buscaban mejorar sus condiciones sin asumir gastos, obligando a reconsiderar estrategias para la contratación y renegociación de hipotecas.

 

El impacto de la inflación y la política del BCE

El escenario económico también influirá en la evolución del sector hipotecario. La inflación, estabilizada en torno al 2%, junto con la política monetaria del Banco Central Europeo, favorece un entorno de tipos de interés más bajos. Sin embargo, la reintroducción de costes en las subrogaciones podría frenar la movilidad hipotecaria y aumentar la fidelización de clientes en sus bancos actuales.

La respuesta de los bancos y opciones para los hipotecados

Las entidades financieras ya han comenzado a ajustar sus estrategias. Con el fin de atraer clientes, algunos bancos podrían lanzar ofertas específicas, bonificaciones o eliminación temporal de comisiones. A su vez, quienes deseen cambiar de hipoteca en 2025 deberán analizar cuidadosamente las condiciones del mercado y negociar con su entidad antes de tomar una decisión.

La nueva dinámica del mercado hipotecario exige mayor planificación y comparación de ofertas. Con un entorno de creciente competencia y normativas más exigentes, los clientes deberán evaluar sus opciones con detenimiento para obtener las mejores condiciones en sus préstamos.

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[Fuente «El Confidencial»]

 

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¿Burbuja inmobiliaria en España? No exactamente: las diferencias con 2007

El mercado inmobiliario en España vive un momento de máxima tensión. Los precios de la vivienda han alcanzado un 12,5% por encima de los niveles de 2007, según datos del Índice de precios de vivienda en venta de la Estadística Registral Inmobiliaria. Esto ha llevado a muchos a preguntarse si estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria similar a la que explotó en 2008.

 

Sin embargo, expertos y organismos como el Banco de España aseguran que el escenario actual es muy diferente al del boom inmobiliario previo a la crisis financiera. A pesar del fuerte incremento de los precios, no existen los mismos factores de riesgo que provocaron el colapso del mercado hace casi dos décadas.

 

Un mercado con más demanda y menos oferta

A diferencia del periodo 2004-2007, cuando la compraventa de viviendas superaba las 885.000 transacciones anuales, en 2024 la cifra se ha mantenido en 620.000 operaciones y para 2025 se espera que aumente hasta 650.000.

Pero la gran diferencia está en la oferta de vivienda nueva:

  • Durante la burbuja inmobiliaria, el 41% de las compraventas eran de obra nueva, mientras que hoy solo representan el 10%.
  • En los años previos a 2008, se construían más de 600.000 viviendas al año, mientras que en la actualidad no se superan las 100.000.
  • Por cada tres hogares creados, se construye solo una vivienda nueva, lo que está disparando los precios.

Esto significa que el problema actual no es una burbuja especulativa, sino una crisis de acceso a la vivienda debido a la falta de oferta y la creciente demanda.

Un acceso al crédito mucho más controlado

Uno de los factores clave que provocaron la crisis de 2008 fue la facilidad para obtener hipotecas.

  • En 2007, más del 60% de las compras se financiaban con hipotecas, muchas de ellas cubriendo el 100% o incluso más del valor de la vivienda.
  • Actualmente, solo el 48% de las compraventas se financian con hipotecas, y los bancos no suelen conceder más del 80% del valor de tasación.

Además, el Banco de España señala que:

  • El endeudamiento de los hogares está en un 35,3% de sus ingresos, muy por debajo del 53,7% de 2008.
  • Solo el 7% de las hipotecas superan el 80% del valor de la vivienda, frente a casi un 18% en 2006.

Esto indica que no hay riesgo de impagos masivos ni de colapso financiero como ocurrió con la burbuja de las subprime en EE.UU.

 

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[Fuente «El Diario de Madrid»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Limpieza plaza aparcamiento»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

¿Se le puede exigir al propietario de una plaza de aparcamiento en garaje comunitario que limpie su plaza manchada de aceite de su coche?

 

RESPUESTA:

Todo propietario tiene la obligación de mantener en buen estado de conservar su plaza de garaje en aplicación del art. 9.1.b) de la LPH:

Artículo 9 

  1. Son obligaciones de cada propietario: 
  1. a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. 
  1. b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder. 
  1. g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

Un garaje comunitario es un espacio compartido por muchos propietarios para el estacionamiento de vehículos y se tienen que tomar medidas para evitar accidentes y otras incidencias que puede provocar el no mantener limpia la propia plaza de garaje.

Y la forma de actuar es solicitarle la limpieza de la plaza y que adopte las medidas necesarias para que no se produzca, siguiendo el procedimiento previsto en el art. 7 de la LPH:

Artículo 7

  1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

  1. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

 Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

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El euríbor apunta a más rebajas de las hipotecas en los próximos meses

El índice al que están referenciados el grueso de los préstamos para vivienda en España acabó enero en el 2,525%, lo que supone una pequeña subida con respecto al mes de diciembre, que cerró en el 2,463%. No obstante, el euríbor cotiza muy por debajo del cierre de enero de 2024, cuando alcanzó los 3,605%, lo que propiciará una sustancial rebaja en las cuotas de las hipotecas.

 

Una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años con un interés de euríbor +1% ahorrará unos 83 euros al mes si la revisión es semestral (unos 496 euros al semestre) y unos 90 euros mensuales si es anual (casi 1.077 euros menos).

Aunque como aseguran desde el comparador hipotecario la bajada de enero probablemente obedezca al enfriamiento que hubo sobre las expectativas de nuevas bajadas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) -el euríbor es el interés medio al que los bancos europeos se prestan dinero y se anticipa a los movimientos del BCE-, lo cierto es que las palabras de la presidenta del eurobanco, Christine Lagarde, auguran nuevas bajadas en los próximos meses después del último recorte de 0,25 puntos, que los ha dejado en el 2,75%. Todavía, dijo, «estamos en territorio restrictivo», y, por ello, aseguró sentirse cómoda en la «pendiente descendente» actual, aunque el ritmo y la magnitud de los futuros recortes dependerá de los datos.

 

Más bajadas

Todos los analistas dan por hecho una nueva rebaja en la reunión que el BCE celebrará el próximo 13 de marzo. Y aunque Lagarde prefirió aferrarse el tópico de analizar futuros movimientos en función de los datos, se dan por sentados más recortes. Como aseguran desde el Instituto Español de Analistas, el consenso se sitúa en 3 o 4 bajadas y la mayoría de los expertos coincide en que estas se sucederán en la primera parte del año y en que, por lo tanto, el tipo de interés podría situarse en 2-2,25% de cara al verano, siempre que la inflación permanezca bajo control y se acerque al objetivo del 2%.

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La inseguridad jurídica deja fuera del mercado del alquiler 300.000 pisos en tres años

El mercado inmobiliario se asemeja cada vez más a una olla a presión, sobre todo en lo que al alquiler se refiere. El alza de los tipos de interés desde 2022 y la pujanza de los flujos migratorios han catapultado la demanda más allá de lo que la oferta existente puede satisfacer y cada vez son más las zonas tensionadas.

 

A falta de cifras oficiales, las que ofrecen los distintos actores del sector dan buena cuenta de la magnitud del problema.

En 2024 se pusieron en alquiler un total de 717.338 viviendas. La cifra por sí sola no dice mucho. La comparativa con años anteriores, sí. Son 96.512 inmuebles menos de los que se arrendaron un año antes (lo que implica una caída del 11%) y prácticamente 300.000 menos que en plena pandemia de Covid, tanto si se confrontan con 2020, en plena parálisis de la economía, como con 2021.

Son los últimos cálculos que ha puesto sobre la mesa el Observatorio, lanzado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos y ofrecen una foto fija -no reflejan el flujo, sino el stock de vivienda dispuesta para arrendar en un momento determinado- que obliga a la reflexión. Por un lado, la rotación es muy rápida, mucho más de lo que puede asumir el mercado.

Los pisos ni tan siquiera llegan a anunciarse y, si lo hacen, pueden pasar sólo horas o minutos antes de que el propietario se vea obligado a retirar el anuncio ante la avalancha de llamadas de inquilinos desesperados por encontrar una casa. El mismo informe revela que en diez días los arrendadores recibieron de media 124 llamadas de personas interesadas por el inmueble, el triple que un año antes.

Un segundo factor son los cambios constantes de normativas, regulación, las noticias en prensa sobre ocupaciones… «La inseguridad jurídica en general, explica a ‘La Información Económica’ José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra y uno de los mayores expertos en materia de vivienda en nuestro país. Desde su punto de vista, un tercer factor que también estaría constriñendo la oferta de pisos en alquiler habría sido el cambio en la normativa de duración de los contratos a raíz de la reforma de la Ley de arrendamientos urbanos probada en 2019.

 

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[Fuente «La Información»]

 

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