Una de cada seis viviendas en venta vuela del mercado en menos de una semana

Comprar vivienda en España se ha convertido en una competición. Dar el «sí quiero» a un inmueble es un paso clave que requiere tiempo para reflexionar y hacer cuentas. Pero demorarse demasiado en el proceso te puede dejar con las manos vacías.

 

La lista de candidatos por cada vivienda cada vez es más amplía, por el desajuste entre oferta y demanda, y solo los más rápidos consiguen la casa de sus sueños. Según datos de Idealista correspondientes al primer trimestre de 2025, una de cada seis viviendas en venta (el 16%) se vendieron en menos de una semana. Visitar, recabar documentos, pedir financiación y dar el sí todo en un abrir y cerrar de ojos.

El aumento de la competencia entre candidatos por la escasez de oferta y la alta demanda, el incremento de precios y la mejora del acceso a financiación por las bajadas de tipos han disparado las denominadas «ventas exprés». El porcentaje de viviendas vendidas en menos de una semana creció tres puntos en el último año, ya que en el primer trimestre de 2024 se situaba en el 13%. Otro 22% de las viviendas anunciadas en Idealista tardó en venderse entre una semana y un mes; otro 22% entre uno y tres meses; el 29% llevaba entre tres meses y un año, y el 12% más de un año.

En el caso de las capitales los casos de «ventas exprés» son más frecuentes. El mayor porcentaje de ventas en menos de una semana se da en la ciudad de Granada, donde el 31% encontraron comprador en menos de siete días. Le siguen Teruel (29%), Madrid (23%), Pamplona (22%), Zaragoza (21%), Barcelona (21%) y Valencia (21%).

 

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[Fuente «La Razón»]

 

 

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La llave de la fiscalidad entra en juego para desbloquear el mercado

El sector y los expertos señalan que reducir la elevada carga tributaria, desigual además en los distintos territorios, es uno de los factores decisivos para paliar el severo déficit de viviendas y frenar el desbocado rally de precios.

 

en medio de la creciente crisis de vivienda en la que hace falta más de medio millón de casas para equilibrar el mercado y donde los precios están absolutamente disparados, distintos economistas y expertos han coincidido en señalar una de las grandes palancas para revertir la enquistada situación: la fiscalidad, un aspecto a estudiar en el documento de medidas para el Plan Estatal de Vivienda, actualmente en consulta pública. Los cálculos del sector revelan que el 25% del precio de una vivienda son impuestos (IVA, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados –ITP-AJD–, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras -ICIO- y las tasas municipales).

Ante este despliegue impositivo, las familias ven cómo se complica la compra de vivienda, a la vez que se desincentiva la inversión… lo que no parece contribuir a aliviar el déficit habitacional. Así lo considera la Confederación Nacional de la Construcción (CNC): «Para reducir la carga fiscal alrededor de la construcción, promoción y compraventa de viviendas, proponemos reducir tipos impositivos (cuando no eliminar alguna de las figuras impositivas que gravan el proceso, que son más de catorce), e implantar bonificaciones en el ITP o el IBI, como, por ejemplo, por la compra de una vivienda en el medio rural».

Añaden la idoneidad de implementar un programa de avales destinado a jóvenes para garantizar la entrada y la concesión de la hipotecas para la adquisición de viviendas y generalizar la actualización de los Módulos de los Planes de Vivienda.

 

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[Fuente «ABC»]

 

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Dossier «Unificación de criterios sobre los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC)»

Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que regula nuevas medidas de eficiencia en el Servicio Público de Justicia, se ha establecido como requisito previo a la interposición de una demanda civil el intento de resolución extrajudicial del conflicto mediante los denominados Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC).

Dado el impacto directo de esta norma en el ejercicio profesional, y con el fin de evitar errores de interpretación que puedan derivar en la inadmisión de demandas o incluso en la pérdida de derechos por prescripción o caducidad, os remitimos el dossier adjunto, de la mano de la Editorial Tirant Lo Blanch, con los acuerdos de unificación de criterios adoptados por diversos órganos judiciales.

Este documento constituye una herramienta práctica para conocer:

  • Qué procedimientos exigen la aplicación de MASC.
  • Las excepciones legales.
  • Cómo documentar adecuadamente su cumplimiento.

 

Puedes consultar el dossier completo a través del siguiente enlace:

Unificación de criterios sobre los MASC

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Celebración de junta en primera convocatoria»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En la pasada Junta de propietarios, aun habiendo quórum suficiente en primera convocatoria, se empezó en segunda convocatoria. Un vecino se quejó de que no se hubiese iniciado en primera convocatoria. Se le indico que aunque haya quórum suficiente eso no obliga a empezar en primera convocatoria pero parece que no le convence esta respuesta.

¿Me confirmas si estoy en lo correcto?

De ser así, por otro lado, también me interesa saber quién puede estando en la reunión decidir si se empieza en primera o segunda convocatoria, los vecinos o el presidente que es el que la ha convocado.

RESPUESTA:

Es el Presidente el que dirige las Juntas y quien abre la sesión, comprueba los quórum necesarios (condicionante para que se celebre en 1ª o 2ª Convocatoria) 

La razón de una u otra tiene como razón la presencia de propietarios suficientes para iniciar la Junta, tal como establece la LPH en su art. 16:

Artículo 16: 

  1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación. 
  1. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

 Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quórum».

 La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

Otra cosa es que se espere a segunda convocatoria para reducir la necesidad de mayorías en la toma de decisión y eso sí que podría dar lugar a un fraude y que se impugnaran los acuerdos

Habría que ver el caso concreto por qué se esperó a que fuera en segunda  convocatoria si había quórum en primera

 

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Condenada una comunidad de propietarios a pagar 7.200 euros a otra por usar sus zonas comunes

La Audiencia Provincial de Cantabria ha confirmado que una comunidad de propietarios tendrá que abonar 7.253,56 euros a otra por las zonas comunes que ha estado usando durante años sin pagar nada. Según los estatutos, los gastos de luz, limpieza del portal y mantenimiento del ascensor debían abonarse entre ambas, pero ésta dejó de cumplir su obligación.

 

Hasta 2015 estas dos comunidades pagaban conjuntamente el gasto de las obras que afectaban a los elementos comunes al compartir patios, cubiertas, fachadas y el acceso de dos de los portales. De acuerdo a este pacto, la demandada abonó a la otra 5.914,35 euros entre octubre y noviembre de 2015.

En noviembre de 2015 se produjo la desvinculación de ambas para la realización de las siguientes obras, excepto la de arreglo de las fachadas al haberse aceptado hacerla de acuerdo al anterior criterio.

Posteriormente, en una junta celebrada en abril de 2016 se acordó respecto a los gastos de portal, «el reparto en partes iguales entre las viviendas que se sirven del mismo, tanto de una como de otra comunidad, incluyendo los gastos de limpieza, alumbrado, ascensor, reparaciones, etc».

Ante los impagos, la comunidad afectada se vio obligada a poner el caso en manos de la Justicia para intentar cobrar lo adeudado. La demandada se oponía, por una parte, alegando que debían descontarse 6.000 euros que había abonado entre octubre y noviembre de 2015 y por otra, sosteniendo que la deuda estaba prescrita.

Sin embargo, según ha dictaminado la Justicia, la deuda existe y permanece latente, por lo que tendrá que hacerle frente, pero ahora a dicha cantidad se le sumarán los intereses legales y también las costas en primera y segunda instancia.

 

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[Fuente «Economist&Jurist»]

 

 

 

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El futuro del mercado inmobiliario: flexibilidad, tecnología y transformación

Tras un lustro marcado por una serie de retos de alcance global, como la crisis sanitaria y las turbulencias geopolíticas y económicas más recientes, se han consolidado ya tendencias preexistentes en el mundo laboral y el uso de espacios que desafían la capacidad de adaptación de este mercado.

 

El sector inmobiliario corporativo se encuentra, por tanto, en un punto de inflexión que sentará las bases para una transformación significativa en los próximos años.

Aquellas compañías que sean capaces de adoptar la flexibilidad para lograr un crecimiento equilibrado y sostenido en el tiempo, realizar inversiones estratégicas en tecnología y datos y potenciar el trabajo de los responsables de la cartera inmobiliaria se erigirán como verdaderos ganadores en este nuevo paradigma inmobiliario.

Para entender este aspecto, merece la pena entender cómo hemos llegado a este punto de inflexión. En primer lugar, la era post-híbrida está obligando a los responsables inmobiliarios a replantearse sus estrategias de cartera. Con la estabilización de las políticas de teletrabajo, se ha consolidado un nuevo estándar: tres o cuatro días de trabajo presencial para la mayoría de los empleados e industrias. Esta realidad plantea una pregunta muy relevante: “¿Cómo equilibrar el espacio de oficinas que las compañías necesitan hoy con las expectativas de crecimiento del mañana?”.

Nosotros dividimos a las empresas en dos grupos principales: los “defensores de la oficina” y los “promotores del modelo híbrido”. Curiosamente, pese a la prevalencia del trabajo híbrido, un número significativo de organizaciones prevé un aumento de los días en los que sus empleados irán a la oficina en un futuro próximo. Esta tendencia podría impulsar una expansión de su cartera de activos (bien en propiedad o en alquiler), lo que pone de manifiesto la importancia de adoptar un enfoque flexible que permita un crecimiento sostenido en el tiempo.

Pero no sólo debemos entender cuánto van a la oficina los trabajadores, sino también cómo van, es decir, de qué manera organizan las jornadas allí. La experiencia de los empleados es, cada vez más, un factor fundamental en el diseño del lugar de trabajo y es imprescindible crear entornos que fomenten el aprendizaje, la colaboración y el bienestar personal, además de facilitar la realización de las tareas diarias.

 

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[Fuente «EjePrime»]

 

 

 

 

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La sede electrónica de Registradores atiende con normalidad todas las peticiones de comunidades para dedicar una vivienda a usos turísticos

La sede electrónica del Colegio de Registradores, única para todo el territorio nacional, recibió ayer 1.065 peticiones, que fueron atendidas con normalidad coincidiendo con la entrada en vigor de la ley de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia en la Ley de Propiedad Horizontal.

 

Dicha ley exige contar con la autorización expresa de la Comunidad de Propietarios para poder dedicar una vivienda a la actividad de usos turísticos.

Hasta el pasado 6 de abril, que fue la entrada en vigor de la modificación de la ley de propiedad horizontal, además de acreditar las licencias administrativas, no era necesario acuerdo alguno de la comunidad de propietarios, calificándose por el registrador que no estuviera prohibido el uso turístico en los estatutos inscritos.

Veintiún mil usos turísticos están en posesión de su número de registro único

Por su parte, nada ha cambiado para los usos turísticos previamente autorizados por la Administración competente. Más de 21.000 usos turísticos, pueden ya acreditar hoy, estar en posesión de su número de registro único, lo que les confiere un plus de calidad a la hora de ofrecerse en las plataformas, y ser contratados en las próximas vacaciones de Semana Santa.

A partir de la entrada en vigor, si se requerirá la citada autorización de las comunidades de propietarios, a los que soliciten las licencias administrativas pertinentes a partir de ese momento. Es la fecha de la solicitud de las licencias administrativas, la que debe ser tenida en cuenta a la hora de requerir la autorización de los vecinos.

 

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[Fuente «Registradores.org»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Cuotas viviendas de uso turístico»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Querría realizar una consulta que nos realiza un propietario de una de las Comunidades que administramos sobre dos cuestiones diferentes.

En la primera, al respecto de la posible retroactividad del acuerdo para el incremento de las cuotas en las viviendas de uso turístico. Nos refiere una sentencia (que adjunto al presente mail) en la que dice que se indica que no se le puede incrementar la cuota si el acuerdo de la Comunidad es posterior al inicio del ejercicio de su actividad. Independientemente de si la Comunidad no pretendiera cobrarle las cuotas anteriores al acuerdo, sino únicamente las posteriores.

En la segunda cuestión que nos plantea sobre la forma de pago de las cuotas, este propietario ya ha recibido en más de una ocasión, un acta ordinaria en el que se indica el pago a partes iguales de la Comunidad, no del acuerdo primero, que seguramente se produjera en el acta de Constitución de la Comunidad, pero si la aprobación de continuar con el pago la cuota a partes iguales de junta ordinaria en junta ordinaria, por lo que entiendo que no puede alegar desconocimiento del acuerdo. Pero me gustaría. si es posible, una confirmación por su parte de si estamos en lo correcto o si, en este caso, debemos permitirle el cambio de su forma de pago a coeficientes.

RESPUESTA:

En relación a la primera de las cuestiones que plantea:

Efectos retroactivos del acuerdo de subida de las a viviendas destinadas a uso turístico:

La sentencia aportada reconoce el derecho del propietario que viene desarrollando la actividad de forma ordenada y con los correspondientes permisos y autorizaciones a que no le alcance la subida de su cuota de participación por los argumentos expuestos en la sentencia y el derecho de cada propietario al uso de su propiedad. En todo caso hay que estudiar caso a caso la interpretación de la norma

No obstante, deberá comprobarse la redacción del título constitutivo y los Estatutos en relación a las actividades que se pueden realizar en los pisos y locales,  la legalidad y las autorizaciones de la citada vivienda de uso turístico y si el uso que se está haciendo de la misma infringe la convivencia de la comunidad. Es recomendable además aprobar unas normas de régimen interior en relación a los espacios comunes que permita evitar comportamientos que supongan actividades molestas o prohibidas que supongan el desarrollo de una actividad de manera irregular que, de producirse, daría lugar al ejercicio de las acciones de cesación y reclamación de daños y perjuicios.

Debe tenerse en cuenta que se están produciendo sentencias en relación a este tema como la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sección Pleno, Sentencia 1233/2024 de 3 Oct. 2024, Rec. 2617/2023, JUR\2024\369473, en donde se conjugan el deber de mantener la legalidad y los derechos del propietario y de la Comunidad de Propietarios.

 

Por lo que respecta a la segunda de las cuestiones:

Hay que revisar los Estatutos y los acuerdos de la Junta en que se acordó la modificación en la participación de coeficiente a partes iguales para saber el efecto que tiene en relación a la reclamación que indica. Se debe tener en cuenta que la LPH establece que los acuerdos que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

En todo caso, debe tenerse en cuenta que los actos tolerados, si no ha existido un acuerdo de modificación del título constitutivo con las mayorías exigidas (unanimidad) no supone la modificación y puede exigirse que se vuelva al criterio de participación fijado en el títulos constitutivo y en los Estatutos. Debe tenerse en cuenta que:

  • Aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, «salvo que se haya convenido por unanimidad».
  • Este sistema de reparto de los gastos diferente al Título constitutivo es susceptible de ser impugnado judicialmente para lograr la anulación del acuerdo.
  • La tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, no resulta suficiente para evitar la impugnación.
  • El hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista den los Estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los Estatutos, sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada.
  • Aunque de forma tácita la Comunidad de propietarios haya aceptado durante años un sistema de contribución a los gastos distinto al del Título constitutivo, no puede aplicarse la teoría de los actos propios.
  • Lo que se pretende con la impugnación del acuerdo comunitario que no consiente en volver al sistema de reparto según el Título, es volver a lo dispuesto en el Título constitutivo, que no ha sido modificado en cuanto a la distribución de los gastos, por lo que NO ES NECESARIA LA UNANIMIDAD de todos los copropietarios para la adopción del mismo, puesto que nada se modifica, ni se quiso modificar en dicho periodo.

 

 

 

 

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La IA llega al inmobiliario: un edificio diseñado en minutos y la ayuda del ‘bot’ Lara para comprar un piso

La inteligencia artificial se abre camino en el sector con aplicaciones para ayudar a arquitectos, agentes virtuales que analizan la extensa normativa, realizan ‘due dilligences’ o gestionan miles de contratos de arrendamiento.

 

¿Se puede diseñar en minutos un edificio que respete la normativa, aproveche al máximo la edificabilidad y ofrezca el mayor retorno a su promotor? Se puede. Es una de las aplicaciones de la inteligencia artificial (IA) generativa que comienza a penetrar en el inmobiliario. Pero ese es solo uno de los múltiples ejemplos del avance de esta tecnología que puede ser utilizada en el sector: creación de videos a partir de una imagen de una vivienda, asistentes virtuales o bots que asesoran en la compra de un piso, análisis de imagen para predecir el mantenimiento de un inmueble, software que analiza miles de contratos de alquiler o estudios de mercado instantáneos son solo unos pocos ejemplos de cómo la innovación puede cambiar este negocio.

“Imagina que en pocas horas fueras capaz de hacer un encaje arquitectónico paramétrico en una parcela para saber qué podrías construir para aprovechar el máximo la edificabilidad”, detalla Javier Sánchez, director de tecnología de la promotora residencial Aedas Homes, compañía cotizada, una de mayores del sector, que ha comenzado a implementar usos de la inteligencia artificial para sus productos y también para ganar eficiencia en sus procesos internos. Aedas está probando la inteligencia artificial generativa (que puede crear imágenes, videos, conversaciones…) en el proceso de edificación. Gracias a un programa, la empresa puede crear un edificio respetando lo que permite la norma de una ubicación concreta, utilizando la arquitectura que suele hacer la promotora, que encaje perfectamente en el suelo y con un diseño con el número de dormitorios o servicios que tengan más salida a la hora de vender.

 

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[Fuente «5 Días»]

 

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El impacto de los fondos de inversión y family offices en el mercado de la vivienda

En las últimas décadas, los fondos de inversión y family offices han adquirido un rol crucial en el mercado inmobiliario, influyendo directamente en los precios de las viviendas, la oferta de alquileres y la estructura social de las ciudades.

 

Si bien estas entidades han sido fundamentales para la revitalización de áreas urbanas y el impulso de la economía, su presencia también ha generado ciertos desafíos, especialmente en términos de accesibilidad a la vivienda.

Estos actores institucionales poseen una ventaja significativa: su capacidad para movilizar grandes sumas de capital. Esto les ha permitido adquirir propiedades en zonas de alta demanda, lo que si bien revitaliza barrios y crea empleo, también genera un aumento en los precios de compra y alquiler. Como consecuencia, muchas familias de ingresos medios y bajos se ven desplazadas, contribuyendo a la gentrificación y a una creciente desigualdad en el acceso a la vivienda.

Además, su enfoque en la diversificación y en la sostenibilidad ha dado forma a un mercado más resiliente y ecológico, impulsando la construcción de viviendas con criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza). Sin embargo, esta expansión tiene un costo: la concentración de la propiedad en manos de unos pocos actores puede limitar la oferta y aumentar el control sobre los precios, lo que afecta la diversidad y equidad del mercado.

Es esencial que las políticas públicas se adapten a esta nueva realidad. La regulación debe encontrar un balance entre atraer inversiones que promuevan el crecimiento económico y proteger el acceso a la vivienda de la población. Solo con una regulación adecuada se podrá garantizar que el mercado inmobiliario sea inclusivo, justo y sostenible para todos.

 

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[Fuente «Brainsre.news»]

 

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