Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

PREGUNTA:

En una Comunidad que gestionamos disponen de un solo contador de agua, cuyo importe se incluye dentro de la cuota mensual de la Comunidad, una situación que puede suponer un importante fuente de conflictos entre los vecinos y no sólo porque hay viviendas con más miembros que otras o porque al ser un servicio común se mire menos por el ahorro, ante este problema están pensando cambiar el contador de agua colectivo por contadores individuales, instalando un contador individual en cada vivienda, de este modo cada propietario pagaría el consumo de su vivienda.

La pregunta que nos surge es si es factible llevarlo a cabo y quién debe acarrear los costes y si existe alguna ley al respecto y en caso afirmativo, qué dice.

La instalación de contadores individuales no es algo que esté claramente definido en la ley, algunos tribunales consideran la unanimidad para poder llevarlo a cabo, otros tribunales consideran que en base al art. 17 LPH puede aprobarse por la mayoría simple que a su vez representen la mayoría de las cuotas.

Nos surge la duda ya que entendemos que del mismo modo  que cualquier vecino tiene derecho  a solicitar la instalación de un contador individual, también entendemos que no se puede obligar  a nadie si no quiere, incluso aunque se celebre una Junta  y la instalación sea aprobada

RESPUESTA:

Si bien es cierto que para los gastos comunes es de aplicación el  art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, “todos los propietarios deben contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

Sin embargo, el consumo de agua  es susceptible de individualización,  ya que no todos consumen por igual.

Cualquier propietario puede solicitar la instalación de un contador de agua individual, de modo que solamente pague por el suministro que realmente llega a su vivienda y aunque el coste de la instalación de este contador privado debe ser sufragado por él, sin embargo, tendrá la seguridad que pagará por lo que realmente consume siendo en un plazo más o menos corto, amortizado el coste de su instalación y será una realidad evidente en un plazo corto de tiempo

No obstante existe un gasto de agua  que corresponde a la Comunidad y que tiene que ver con  la limpieza de las zonas comunes, del riego del jardín y de la piscina, aseos comunitarios y otros elementos que sean considerados zonas comunes.

En caso de que se quiere optar por tener contadores propios individuales.

La mayoría necesaria para aprobar la instalación de contadores individuales  aunque hay tribunales que han afirmado la necesidad de unanimidad, resulta de difícil defensa ya que no es una modificación del título, siendo aplicable el art. 17.7 de la LPH, puede aprobarse con la mayoría simple de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación, o en segunda convocatoria la mayor parte de los asistentes, siempre que representen la mayoría de las cuotas de participación.

No obstante, el acuerdo contrario a la instalación de contadores individuales de agua para individualización del gasto, es contrario a la LPH ( RCL 1960, 1042) por ser contrario al artículo 9.1 e) LPH y a lo prevenido en el propio título constitutivo.

Una vez realizado  el cambio del contador colectivo por individuales, si se mantiene el contador inicial cuando llegue la factura de agua del contador original, tendrá que descontarse a los propietarios que, por voluntad propia lo hayan instalado; repartiéndose el importe entre los restantes que no dispongan de contador individual, siendo recomendable que la Comunidad de Propietarios suscriba un acuerdo que contemple dicha circunstancia, de cara a evitar futuras discrepancias.

Sin embargo, del mismo modo que cualquier vecino tiene derecho a solicitar la instalación de un contador de agua individual, no es posible obligar a nadie a hacerlo si no quiere, incluso aunque se celebre una Junta y la instalación sea aprobada por mayoría.

Lo recomendable es buscar fórmulas que vayan permitiendo individualizar el gasto y que se pueden aplicar consultando con la suministradora las formulas contractuales que pueden permitirse para tal fin

En relación a la normativa hay que ver en cada ciudad la normativa aplicable. Le citaré el Real Decreto 178/2021, de 23 de marzo. Modifica el Real Decreto 1027/2007, de 20-7-2007 (RCL 2007\1636), por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas de Edificios

Cuarenta y nueve. Se modifica la IT 1.2.4.4 que queda redactada del siguiente modo:

«IT 1.2.4.4 Contabilización de consumos.

1. Toda instalación térmica que dé servicio a más de un usuario dispondrá de algún sistema que permita el reparto de los gastos correspondientes a cada servicio (calor, frío y agua caliente sanitaria) entre los diferentes usuarios, en el caso del agua caliente sanitaria deberá ser un contador individual. El sistema previsto, instalado en el tramo de acometida a cada unidad de consumo, permitirá regular y medir los consumos, así como interrumpir los servicios desde el exterior de los locales.

Las instalaciones térmicas que suministren calefacción o refrigeración a un edificio a partir de una instalación centralizada que abastezca a varios consumidores y a los titulares que reciben dicho suministro desde una red de calefacción o refrigeración urbana, definidas en el apéndice 1 de este Reglamento, cuando dichas instalaciones térmicas no dispongan de un sistema que permita el reparto de los gastos correspondientes a cada servicio (calor y frío) entre los diferentes consumidores, deberán cumplir con las obligaciones establecidas en la normativa que regule la contabilización de consumos individuales en instalaciones de edificios.

Los clientes finales de los edificios abastecidos a partir de una red urbana de calefacción, refrigeración o agua caliente sanitaria, recibirán, por parte del titular de la red, contadores individuales, de precio razonable y asequible de acuerdo con los estándares del mercado, que reflejen con precisión su consumo real de energía.

Cuando se suministren calefacción, refrigeración o agua caliente sanitaria a un edificio a partir de una fuente central que abastezca varios edificios o de una red urbana de calefacción o refrigeración, se instalará un contador en el intercambiador de calor o punto de entrega.

En las instalaciones todo aire, o de caudal de refrigerante variable, el sistema para el control de consumos por usuario será definido por el proyectista o el redactor de la memoria técnica en el propio proyecto, o en la memoria técnica de la instalación.

Las instalaciones solares de más de 14 kW de potencia nominal, destinadas a dar cumplimiento a lo establecido en la sección HE4 del Código Técnico de la Edificación dispondrán de un sistema de medida de la energía final suministrada, con objeto de poder verificar el programa de gestión energética y las inspecciones periódicas de eficiencia energética especificados en la IT 3.4.3 y en la IT 4.2.1.

En el caso de instalaciones solares con acumulación solar distribuida será suficiente la contabilización de la energía solar de forma centralizada en el circuito de distribución hacia los acumuladores individuales.

El diseño del sistema de contabilización de energía solar debe permitir al usuario de la instalación comprobar de forma directa, visual e inequívoca el correcto funcionamiento de la instalación, de manera que este pueda controlar periódicamente la producción de la instalación.

2. Las instalaciones térmicas de potencia útil nominal mayor que 70 kW, en régimen de refrigeración o calefacción, dispondrán de dispositivos que permitan efectuar la medición y registrar el consumo de combustible y energía eléctrica, de forma separada del consumo debido a otros usos del resto del edificio.
3. Se dispondrán dispositivos para la medición de la energía térmica generada o demandada en centrales de potencia útil nominal mayor que 70 kW, en refrigeración o calefacción. Este dispositivo se podrá emplear también para modular la producción de energía térmica en función de la demanda. Cuando se disponga de servicio de agua caliente sanitaria se dispondrá de un dispositivo de medición de la energía en el primario de la producción y en la recirculación.
4. Las instalaciones térmicas de potencia útil nominal en refrigeración mayor que 70 kW dispondrán de un dispositivo que permita medir y registrar el consumo de energía eléctrica de la central frigorífica (maquinaria frigorífica, torres y bombas de agua refrigerada, esencialmente) de forma diferenciada de la medición del consumo de energía del resto de equipos del sistema de acondicionamiento.
5. Los generadores de calor y de frío de potencia útil nominal mayor que 70 kW dispondrán de un dispositivo que permita registrar el número de horas de funcionamiento del generador.
6. Las bombas y ventiladores de potencia eléctrica del motor mayor que 20 kW dispondrán de un dispositivo que permita registrar las horas de funcionamiento del equipo.
7. Los compresores frigoríficos de más de 70 kW de potencia útil nominal dispondrán de un dispositivo que permita registrar el número de arrancadas del mismo.
8. Los generadores de calor y de frío de potencia útil nominal mayor que 70 kW que dispongan de un suministro directo de energía renovable eléctrica dispondrán de un dispositivo que permita contabilizar dicha contribución de forma diferenciada al resto de su consumo eléctrico y, si es técnicamente viable, se contabilizará la contribución de energía renovable eléctrica producida por instalaciones de autoconsumo. Dicho dispositivo podrá permitir que se maximice el aprovechamiento energético de la energía renovable eléctrica haciendo uso de las capacidades de comunicación e interoperabilidad de las instalaciones técnicas conectadas y los sistemas de almacenamiento que puedan existir.»