Asesoría Jurídica Responde: «Cambio de cuota lineal a cuota de participación»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Una vecina ha comprado recientemente una vivienda en una comunidad que administramos, en la cual se realiza el pago de la cuota de forma lineal, tal y como acordaron en un Acta del año 2004, fecha en que se constituye la comunidad.

Esta nueva vecina no está de acuerdo con esto y quiere que se pague por coeficiente de participación ya que su vivienda es más pequeña que las demás. Se realiza votación en la última junta y no se aprueba esta propuesta, por lo cual se sigue pagando de forma lineal.Esta ve cina sigue sin estar de acuerdo y dice que la Ley establece que deben pagar por coeficiente.

Entiendo que al estar aprobado en Acta, debe haber mayoría para modificar este acuerdo… ¿no?.

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que comprobar el título constitutivo y que figure que la participación en los gastos de comunidad se realiza en la forma que indica (de forma lineal: entiendo que es por partes iguales y no por superficie) variando lo previsto en el art. 3 de la LPH se debe haber votado en Junta de Propietarios y  se requiere:

1.- Que la propuesta de modificación se incluya como punto del orden del día de la Junta.

2.- Que se haya discutido en la Junta de propietarios.

3.- Exigencia de la unanimidad.

4.- Que el acuerdo se lleve al Registro de la Propiedad para que vincule a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo.

 

Si es así será la forma que la comunidad se ha organizado y para modificarlo deberá cumplirse los requisitos delo art. 17.6 de la citada LPH:

  1. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

 

 

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4 Cuestiones sobre los acuerdos en juntas de propietarios

Interesante artículo de la mano de la editorial Tirant Lo Blanch, empresa con la que como sabéis, nuestro colectivo mantiene un acuerdo de colaboración, relativo a cuatro cuestiones sobre los acuerdos adoptados en las juntas de propietarios.

 

Los contenidos de este artículo son los siguientes:

1 – Mayorías necesarias para la adopción de acuerdos.

2 – Reglas especiales para determinar los votos.

3 – Documentación de los acuerdos.

4 – Impugnación de los acuerdos.

 

A través de este enlace puedes acceder al contenido íntegro de este artículo:

4 Cuestiones sobre los acuerdos en juntas de propietarios

 

 

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Esta semana en +QUE INMOBILIARIO: Mercado, tributación y administración de fincas

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En el»+QUE INMOBILIARIO» del martes 11 de julio, pusimos encima de la mesa la desconfianza del mercado inmobiliario, las novedades tributarias de la nueva Ley de Vivienda y la actualidad en la administración de fincas.

 

El martes pasado, Gracia Calleja junto con Luis Guirado, Presidente de APETI, y Francisco Rosales, Vocal de APETI, comentaron la ‘Actualidad Inmobiliaria’, centrada en las siguientes cuestiones:

1. Las empresas inmobiliarias frenan las operaciones corporativas por el temor a una recesión en el sector.

2. El sector inmobiliario desconfía de los datos del INE sobre las casas vacías y recela del impuesto.

3. La rentabilidad de la vivienda se sitúa en el 7,1% en el segundo trimestre.

4. Cuestiones sobre los acuerdos de la junta de propietarios.

 

En la sección de la ‘Entrevista con el Experto’, José Manuel Sánchez, Presidente de la Asociación Española de Asesores Financieros y Tributarios (AEAFyT), nos despejó todas las dudas sobre las novedades que trae la Ley de Vivienda en el Impuesto sobre la Renta e Impuesto sobre Sociedades. Una interesante entrevista que podéis ver en nuestro canal de YoyTube:

 

 

Por último, en la sección del ‘Espacio del Asociado’, nos acompañó David Márquez, asociado de APETI y experto administrador de fincas, con el que estuvimos tratando temas de la actualidad en la administración de fincas.

 

 

Si no pudiste escuchar el programa de esta semana, aquí te dejamos el enlace del vídeo emitido en directo en la página corporativa de Gran Vía Radio:

 

+QUE INMOBILIARIO - 11/07/23

 

Y recuerda, como siempre, que te esperamos el próximo martes, 18 de julio a las 11:00h a través de cualquiera de estos canales:

Sintonizando desde cualquiera de estas ciudades las siguientes frecuencias…
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ESINE: La ventana Inmobiliaria. Boletín nº 132 – Julio 2023

Enlazamos desde este post el último boletín del Campus ESINE, centro de estudios técnicos y empresariales, con toda la información de actualidad sobre el sector inmobiliario.

 

      • Aval del ICO para la compra de vivienda.
      • El Gobierno elimina la prórroga extraordinaria de seis meses de los contratos de alquiler.
      • El euríbor escala al 4% en junio.
      • El precio del alquiler sube un 9,2% interanual en junio.
      • Las rectificaciones en obra representan más del 11% de los costes totales de los proyectos.

 

 

Acceder al Boletín ESINE - Julio 2023

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: “Arrendamientos y compraventa: Obligación IEE»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

¿En la compraventa como en el alquiler es necesario tener el IEE?.

Si el Edificio tiene el Informe de Evaluación de Edificios de más de 50 años, bastaría con aportar el IEE que se encuentra en las últimas hojas de dicho informe?

A unas malas se les puede acompañar con un certificado que dijese que, en la Evaluación del Edificio se encuentra incluida dicha vivienda, numero tal, con referencia catastral….

 

RESPUESTA:

Las IEE pueden realizarse en edificios en división horizontal o en viviendas unifamiliares siempre que tengan la edad necesaria para su obligatoriedad.

Se puede pedir un certificado en el Registro de Edificios y Construcciones. Datos de I.T.E. / I.E.E. por Expediente o Dirección que depende de los Ayuntamientos donde se puede pedir el correspondiente certificado del edificio donde se encuentra la vivienda .

El certificado de eficiencia energética tiene como finalidad acreditar que la vivienda cumple los requisitos establecidos por el Ministerio de Industria de consumo energético y nivel de emisiones del edificio.

El certificado energético de una vivienda es un documento informativo necesario para alquilar o vender un inmueble. Incluye la calificación de la eficiencia energética y el consumo de un edificio o parte de éste (vivienda, local, oficina etc.), información del procedimiento, descripción de las características energéticas y recomendaciones de mejora viables.

Tanto el propietario como el promotor deben registrar la calificación en un organismo oficial de la comunidad autónoma correspondiente para que tenga el carácter de certificado.

La finalidad de dicho certificado es que las viviendas en España sean lo más eficientes posibles.

La ITE es un tipo de mantenimiento legal preventivo, por el cual se somete periódicamente a los edificios a la revisión de una serie de elementos que afectan a la seguridad del inmueble y de las personas que lo habitan. Las ITE vienen reguladas por el Real Decreto-ley 8/2011 de 1 de julio y por las distintas Ordenanzas Municipales, que determinan las condiciones para las inspecciones.

El marco legal establece que deberán pasar la Inspección Técnica de Edificios todas aquellas construcciones con una antigüedad superior a los 50 años que, además, estén destinadas al uso residencial en municipios que superen los 25.000 habitantes. El objetivo no es otro que garantizar el óptimo estado de conservación de las edificaciones de forma periódica

Este Real Decreto establece solo el marco común, en algunas comunidades autónomas puede haber diferencias dado que las autonomías pueden determinar los plazos y requisitos para llevar a cabo la ITE. En todo caso, el decreto nacional establece desde las condiciones mínimas de seguridad que deben tener los edificios, como aquellas referidas a la salubridad, accesibilidad u ornato; indicando en todo caso las obras y trabajos de conservación necesarios para para mantener el buen estado del edificio.

 

 

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Prórroga de la suspensión de los desahucios

El 29 de junio de 2023 se publicó en el BOE el Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, por el que se adoptan y prorrogan determinadas medidas y entre ellas, la de la suspensión de los desahucios.

 

El 29 de junio de 2023 se publicó en el BOE el Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, por el que se adoptan y prorrogan determinadas medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania, de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad; de transposición de Directivas de la Unión Europea en materia de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles y conciliación de la vida familiar y la vida profesional de los progenitores y los cuidadores; y de ejecución y cumplimiento del Derecho de la Unión Europea.

 

Para ampliar la información de este Decreto-ley que entró en vigor el pasado 30 de junio de 2023, puedes acceder al siguiente enlace:

 

Prórroga de la suspensión de los desahucios

 

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Toda la actualidad inmobiliaria, de nuevo en nuestro programa.

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En el»+QUE INMOBILIARIO» del pasado 4 de julio, estuvimos hablando sobre desahucios, alquileres vacacionales y oportunidades de inversión inteligente.

 

Una semana más, Gracia Calleja junto con Luis Guirado, Presidente de APETI, y Fernando Fernández Duque, Vocal de APETI, comentaron la ‘Actualidad Inmobiliaria’, centrada en las siguientes cuestiones:

1. La prórroga del Gobierno respecto a la suspensión de desahucios de hogares.

2. La recaudación fiscal por vivienda que cae el 15% por la debilidad del mercado.

3. El aumento de las estafas en alquileres vacacionales.

4. Los consejos de la Policía Nacional para proteger nuestra vivienda durante las vacaciones.

 

En la sección de la ‘Entrevista con el Experto’,  Blanca Lloret, Socia Fundadora y Directora General de LYNCAS FAMILY OFFICE, nos ha hablado sobre oportunidades de inversión en el ámbito inmobiliario. Una interesante entrevista que podéis ver en nuestro canal de YoyTube: https://youtu.be/bRvquoyPDVw

 

 

Por último, en la sección del ‘Espacio del Asociado’, nos acompañó Alfonso Vega, asociado de APETI y experto en el ámbito inmobiliario y la intermediación financiera, con el que estuvimos comentando la situación actual del mercado inmobiliario en la provincia de Málaga, la evolución de los precios de la vivienda y la repercusión de la nueva ley de vivienda en esta zona.

 

 

Si no pudiste escuchar el programa de esta semana, aquí te dejamos el enlace del vídeo emitido en directo en la página corporativa de Gran Vía Radio:

 

+QUE INMOBILIARIO - 04/07/23

 

Y recuerda, como siempre, que te esperamos el próximo martes, 11 de julio a las 11:00h a través de cualquiera de estos canales:

Sintonizando desde cualquiera de estas ciudades las siguientes frecuencias…
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Esta es la manera de asegurarte una buena jubilación usando tu vivienda

Es posible que al alcanzar la jubilación haya ahorrado lo suficiente para complementar su pensión pública y mantener la calidad de vida que disfrutaba en los últimos años de vida laboral, pero si no es así, existen varias opciones para solucionarlo.

 

Además de continuar invirtiendo a través de un fondo de inversión, el mercado inmobiliario ofrece maneras interesantes de asegurar, o incluso mejorar, su nivel de vida a partir de los 65 años.

Eso sí, escoger una u otra dependerá de la situación personal de cada persona y de si desea dejar una herencia. Por ejemplo, la hipoteca inversa proporciona un dinero al interesado para crear una deuda sobre la casa. La ventaja es que seguirá viviendo en la casa, y cuando fallezca, serán los herederos quienes decidan si pagan por la deuda generada para mantener la casa o cederla a la aseguradora. En el otro lado de la balanza se encuentra la nuda propiedad. En este caso, la persona vende el activo inmobiliario y disfruta de él hasta que fallezca. A partir de esta operación, conseguirá ventajas fiscales según la comunidad autónoma y el tamaño de la casa. Sin embargo, existe un instrumento financiero recomendado por los expertos por encima de estas dos soluciones: la renta vitalicia inmobiliaria.

 

¿En qué consiste la renta vitalicia inmobiliaria?

Si por alguna razón sus ahorros no consiguen hacer frente a los gastos generados durante la jubilación o quiere mejorar aún más su calidad de vida para disfrutarla al máximo, existe la opción de contratar una renta vitalicia inmobiliaria. Las rentas vitalicias son un producto financiero característico del sector asegurador. Los interesados reciben una renta mensual a cambio del traspaso de la propiedad de su vivienda. Los propietarios podrán liberarse de esta manera de gastos asociados a la casa, como el IBI. Aunque por lo general el pago se realiza una vez al mes, es posible negociar para conseguir otro tipo de periodicidad.

 

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[Fuente El Periódico de España]

 

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Indice de precios de consumo (IPC). Indicador adelantado. Junio 2023

El indicador adelantado del IPC sitúa su variación anual en el 1,9% en junio, más de un punto por debajo de la registrada en mayo. La tasa anual del indicador adelantado de la inflación subyacente disminuye dos décimas, hasta el 5,9%. La variación anual del indicador adelantado del IPCA es del 1,6%.

 

Evolución de la tasa anual

La inflación anual estimada del IPC en junio de 2023 es del 1,9%, de acuerdo con el indicador adelantado elaborado por el INE. Este indicador proporciona un avance del IPC que, en caso de confirmarse, supondría una disminución de más de un punto en su tasa anual, ya que en el mes de mayo esta variación fue del 3,2%.

Esta evolución es debida, principalmente, a que este mes la subida de los precios de los carburantes, de la electricidad y de los alimentos y bebidas no alcohólicas ha sido menor que en junio del año anterior. La tasa de variación anual estimada de la inflación subyacente (índice general sin alimentos no elaborados ni productos energéticos) disminuye dos décimas, hasta el 5,9%.

 

Evolución de la tasa mensual

Los precios de consumo registran en junio una tasa del 0,6% respecto al mes de mayo, según el indicador adelantado del IPC.

 

Índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA)

En el mes de junio la tasa de variación anual estimada del IPCA se sitúa en el 1,6%, más de un punto inferior a la registrada el mes anterior.
Por su parte, la variación mensual estimada del IPCA es del 0,6%.

 

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[Fuente Instituto Nacional de Estadística]

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: “Forma de pago de los propietarios: Obra de individualización de contadores de agua”

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Estoy haciendo una reforma profunda en una Comunidad de propietarios. Esta Comunidad tenía un solo contador de agua en la entrada que marcaba toda el agua que entraba en el edificio desde el proveedor hasta cada vivienda, que tenía su propio contador individual. La Comunidad abonaba al proveedor el total de agua entrante en la Comunidad. Cada cierto tiempo, yo pedía la lectura de ese contador particular a cada vecino y le emitía un recibo de su propio consumo para compensar el pago que se hacía al proveedor municipal del agua.

Con las reformas, se ha individualizado del todo el consumo, eliminando el contador principal de la Comunidad y colocando contadores individuales en cada vivienda para que la empresa municipal del agua cobre periódicamente a cada vivienda el consumo de agua de cada uno.

Una vez hecha la individualización, se ha cobrado a los propietarios la obra total (colocación de contadores en cada vivienda con sus respectivas canalizaciones) según el porcentaje de participación de cada vivienda, lo que ha causado malestar en algún vecino que sostiene que se debería de haber cobrado a cada propietario a partes iguales. En el Título Constitutivo y/o estatutos de la Comunidad no dice nada claro al respecto y, según la Ley de Propiedad Horizontal, la cuestión es «interpretable», es decir, tampoco me queda nada claro.

Necesito que, según vuestra experiencia, alguien me oriente para que se aclare la forma de pago de la obra total de individualización de los contadores de agua. Algún vecino molesto, tras consultarlo con algún abogado, sostiene que debería pagarse a partes iguales. Por otro lado, el Presidente de la Comunidad ha consultado el asunto en el Gobierno Vasco y comentan que debería cobrarse por porcentaje de participación. Hay un «empate de opiniones» y estamos «atascados»…. Según vuestra experiencia: ¿qué se debería hacer para ser justo? ¿Qué se ha hecho en otras Comunidades?

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que revisar los Estatutos y el acta en que se acuerda la sustitución del contador principal por los individuales, en donde puede figurar el acuerdo de la forma de contribuir a los gastos de comunidad.

Si no se dice nada se puede entender que el coste del contador o contadores es un gasto individualizable y su costo correrá a cargo de cada uno de los vecinos, ya que  el objeto de los acuerdos es la instalación en cada una de las viviendas de contadores individuales de suministro del agua y no de cambio de suministro, no pudiendo ser considerados esos contadores como elementos comunes al destinarse a individualizar el gasto de agua de cada uno de los copropietarios. Argumentos que aquí se asumen y se ratifican, toda vez que la instalación de los contadores no supone, conforme al artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, una alteración de la estructura o fábrica del ladrillo o de las cosas comunes que afectan al Título Constitutivo,

El art. 396 del C. Civil es claro en la conceptuación de elemento común de «las instalaciones, conducciones y canalizaciones de agua…hasta la entrada  en el espacio privativo”.

 El hecho de que el gasto que generen dichas tuberías individuales y el contador sea a cargo de cada comunero ya que responde a que  el consumo individual del agua en comunidades de vecinos se basa en el artículo 9.1e de la Ley de Propiedad Horizontal

Como ha señalado la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1979 ( RJ 1979\4451), según resulta de lo normado en la regla quinta del artículo 9 de la LPH ( RCL 1960\1042 y NDL 24990), que tal precepto «sólo permite acudir a la parte contributiva de la cuota de participación en el único supuesto de que los gastos por razón de servicios, tributos, cargas y otros conceptos, no sean susceptibles de individualización , imposibilidad que de ordinario no se dará por lo que respecta al consumo de fluido eléctrico, agua y gas de servicio público por cada uno de los propietarios de los independientes pisos y locales, y es por lo que tanto las líneas básicas a que responde la institución de que se trata como evidentes razones de justicia distributiva exigen que si del consumo de agua se trata la cantidad utilizada por los propietarios en su espacio privativo haya de ser pagada por el respectivo usuario y no llevada a la cuenta de los gastos comunes, siempre, claro está, que no dispongan otra cosa los estatutos que rijan la comunidad, discrepando de lo que  constituye práctica generalizada en este punto», añadiendo que resulta asimismo incuestionable que «tan pronto el agua es destinada al uso individualizado por los distintos propietarios, no puede ser conceptuada como elemento común, y al constituir un gasto claramente susceptible de particularización».

 

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