Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Una comunidad tiene que realizar una reparación en la instalación de gas que se instaló hace 22 años.

Este servicio no es utilizado por todos los vecinos. Por lo que, los vecinos que no hacen uso de este servicio, no quieren pagar esta reparación.

¿Estarían obligados a pagar la reparación de esta instalación comunitaria?

RESPUESTA:

De acuerdo con el artículo 396 del Código Civil, son elementos comunes «…todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como…  otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; … las instalaciones, conducciones y canalizaciones … para el suministro de agua, gas o electricidad… todas ellas hasta la entrada al espacio privativo…»

El hecho de que el uso actual de esa instalación no dé servicio a todos los propietarios  no la despoja de su cualidad de elemento común, porque lo era cuando se construyó el edificio, y el que se hayan producido bajas no puede cambiar su carácter de elemento común. Y ya que la instalación de gas es elemento común, su reparación corresponderá a la comunidad de propietarios, tal y como se contempla en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El artículo 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dispone:

» Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

1. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»

En consecuencia, tendrá que contribuir a la derrama aprobada, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 9.2 de la LPH: “sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes…”

Conviene recordar que, en la Ley de Propiedad Horizontal,  «se paga por ser propietario, no por ser usuario».

Es un servicio cuyo mantenimiento, con determinadas excepciones (que se excepcione en el título constitutivo, en los Estatutos de la Comunidad o se hubiera adoptado un acuerdo para excluir a determinados propietarios que no usen el servicio), la jurisprudencia se decanta por considerar que todos los propietarios, utilicen o no el servicio, han de costear su mantenimiento.

 

 

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Quería consultarles si es legal cobrar a un comunero por la emisión de un certificado de estar al corriente con la comunidad.

RESPUESTA:

La emisión del certificado de deuda surge ex lege del art 9 1.e) LPH.

1. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

 

Para evitar situaciones no deseadas por los compradores se exige la acreditación de estar al corriente en los gastos de comunidad con la emisión de un certificado por la Comunidad de Propietarios. Sin embargo, no forma parte de ese ámbito contractual del administrador de fincas, salvo que,  se haya pactado con la Comunidad que su emisión  se realizará sin cobrar al comunero que interesa la emisión del certificado.