Modelo orientativo de estatutos para complejos inmobiliarios: una herramienta útil para su correcta regulación

La creación o actualización de los estatutos de un complejo inmobiliario requiere de una base jurídica sólida y adaptada a la normativa vigente. En APETI somos conscientes de la importancia que tiene para nuestros asociados contar con documentos de referencia claros y bien estructurados. Por ello, ponemos a vuestra disposición un modelo orientativo de Estatutos para Complejos Inmobiliarios que puede servir como guía en el ejercicio profesional.

 

Este formulario ha sido redactado conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil, y contempla todos los aspectos esenciales para la regulación de este tipo de comunidades: desde la configuración y destino del complejo hasta la organización de sus órganos de gobierno, el régimen de cuotas y participación en gastos, el fondo de reserva, los seguros, o la adopción de acuerdos en Junta de propietarios.

Entre otros elementos, el modelo incluye la distinción entre zonas comunes y privativas, los criterios para el reparto de gastos, las normas sobre convocatoria y celebración de juntas, y las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos, especialmente en lo que respecta a la modificación de estatutos o la implantación de nuevos servicios.

Este documento se ofrece con una finalidad informativa y debe ser adaptado a las características concretas de cada complejo inmobiliario. No obstante, constituye una base sólida sobre la que construir unos estatutos completos y coherentes, que faciliten la convivencia vecinal y el buen funcionamiento de la comunidad.

Puedes consultar y descargar el modelo completo aquí:

FORMULARIO ESTATUTOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS
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Asesoría Jurídica Responde: «Uso exclusivo de solarium en ático»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Referente al USO EXCLUSIVO que tienen en escritura de obra nueva de los solárium de una comunidad de propietarios, las viviendas de planta ático por las cuales se accede directamente a estos solárium desde el balcón, mediante unas escaleras. La duda que tenemos es si el mantenimiento de estas escaleras corresponde a la Comunidad o bien al propietario/a de cada vivienda que posee el USO EXCLUSIVO.

¿Qué diferencia hay entre el USO PRIVATIVO Y EL EXCLUSIVO?

RESPUESTA:

En el título de cada ático se indica que se trata de un elemento privativo de acceso a un elemento común que se identifica:

Por lo tanto, el solárium es un elemento común de uso privativo de los titulares de cada ático con una escalera que sale de la terraza de cada vivienda y en relación a las escaleras de acceso situados sobre cubierta de la terraza, es obligación de cada propietario conservar en buen estado el revestimiento exterior (plaqueta, pizarra, teca…) evitando rotura de baldosas y aplicación periódica de lechada sellante, reparación y mantenimiento de zócalos perimetrales y limpieza frecuente de los sumideros (en caso de tenerlos).

Cuando aparecen daños en la terraza (u ocasionados desde esta), es imprescindible conocer la localización de la avería (por ejemplo -en la tela asfáltica, elemento común-), y la causa productora del daño para, una vez conocida, determinar el responsable y exigirle la reparación.

Por lo tanto, si esos daños fueron producidos en los elementos comunes por la falta de mantenimiento del propietario, un uso inadecuado o no autorizado, o una inadecuada ejecución de obras realizadas por el propietario (con consentimiento de la junta o sin él), será este y no la comunidad quien deba asumir la reparación aplicando la responsabilidad que determina el art. 1.902 del Código Civil (El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado). Para ello el informe técnico de un experto que determine el origen de los daños es imprescindible para una adecuada atribución de dicha responsabilidad.

En relación a la escalera se trata de un acceso individual de cada ático a un elemento común de uso privativo.  Una vez determinado el origen (objetivamente), la responsabilidad podrá variar en función de diversos factores, como el deterioro de los elementos como consecuencia del paso del tiempo o factores climatológicos, la falta de mantenimiento de la que hemos hablado. Incluso pueden intervenir en edificios de reciente construcción las garantías que responden de los defectos constructivos o vicios ocultos existentes, cuando estas estén aún vigentes.

Normalmente en los elementos comunes debe reparar la comunidad, pero hay que incidir en que de las barandillas, baldosas, etc., y de todo elemento común de uso privativo responde el propietario… salvo que tenga una relación directa con un problema estructural en cuyo caso responde la comunidad.

 

 

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¿Puedo subarrendar mi piso de alquiler en verano? Esto es lo que dice la ley

Entre las dudas más comunes de cada verano se encuentra la de la posibilidad de subarrendar una vivienda de alquiler a turistas o a otras personas que necesiten alojamiento temporal. La práctica es, sin duda, una buena forma de obtener ingresos adicionales durante las vacaciones, pero también es importante conocer qué dice la ley en España al respecto para evitar conflictos legales con el propietario o sanciones.

 

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los alquileres de vivienda en España, es clara en cuanto al subarriendo. En principio no es ilegal, pero no se puede subarrendar una vivienda sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. Así lo establece el artículo 8 de la LAU, es decir, si el contrato de alquiler no menciona nada sobre el subarriendo o directamente lo prohíbe, el inquilino no debería poder hacerlo.

El problema es que incluso si el arrendador lo permite, hay diferencias según el tipo de alquiler. Por un lado, si el arrendamiento es de vivienda habitual y permanente, cualquier cesión o subarriendo necesita una autorización expresa. En el caso de arrendamientos de temporada (alquileres por tiempo limitado, como estudiantes o trabajadores desplazados), la normativa es algo más flexible, pero sigue siendo necesaria la autorización previa del propietario.

¿Es legal subarrendar con fines turísticos?

El subarriendo se refiere a ceder a un tercero el uso de toda o parte de la vivienda alquilada, a cambio de una renta. En verano, esto suele hacerse a través de plataformas como Airbnb, lo que plantea una segunda cuestión legal, el alquiler turístico. Este tipo de actividad está regulada por las normativas autonómicas y municipales, y en muchas zonas de España se requiere una licencia de vivienda turística para poder alquilar una vivienda a corto plazo.

 

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[Fuente «20 minutos»]

 

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Cómo funciona el nuevo índice para la actualización del alquiler

En España, millones de personas viven en viviendas alquiladas y la actualización anual del precio es uno de los aspectos que más debate genera entre inquilinos y propietarios. El cálculo de cuánto subirá la renta cada año suele generar bastante nerviosismo, especialmente en un contexto inflacionario, como el experimentado en los últimos años.

 

Pero, desde este año, esta actualización va a experimentar un gran cambio con la entrada en vigor de un nuevo índice, elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que busca otorgar mayor estabilidad y previsibilidad al mercado de arrendamiento.

La nueva metodología fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el pasado 20 de diciembre de 2024, marcando una importante transición respecto a la referencia tradicional del Índice de Precios al Consumo (IPC). Hasta ahora, las rentas de alquiler se revisaban anualmente, casi siempre usando el IPC como referencia.

¿Cómo se determina el nuevo índice y qué implica su aplicación?

Según el portal Idealista, este nuevo índice pretende ser una herramienta más equilibrada que evite los incrementos desproporcionados en las rentas. La Ley de Vivienda, aprobada en 2023, ya preveía la creación de este indicador, cuyo nombre oficial es Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). La referencia se hará pública cada mes en la web oficial del INE y la primera publicación apareció el 2 de enero de 2025.

La actualización de la renta del alquiler responde a lo estipulado en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Y es que, durante la vigencia de un contrato, el importe puede modificarse una vez al año y solo si esta posibilidad se pactó de manera explícita entre las partes. Desde 2025, la referencia principal ya no será el IPC, sino el IRAV, diseñado para ser más estable y menos volátil ante factores coyunturales que pueden distorsionar el mercado.

 

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[Fuente «Infobae»]

 

 

 

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¿Burbuja inmobiliaria? Estas son las causas detrás de la mayor subida de precios de la vivienda en 18 años

El precio de la vivienda escala a un ritmo imparable. Concretamente, en el primer trimestre del año ha registrado un encarecimiento del 12,2%, siendo esta su mayor subida en 18 años. La estadística, elaborada por el INE, acumula ya 44 trimestres de alzas interanuales consecutivas.

 

Este aumento de los precios contrasta con el incremento del salario medio en España, que el pasado año creció un 2,4%.Esto significa que la capacidad de compra real de la mayoría de las personas se está reduciendo, porque el coste de acceso a una vivienda crece mucho más rápido que sus ingresos. Por tanto, ¿Qué está pasando para que la vivienda no deje de subir?.

 

Desajuste oferta y demanda

El principal motivo se encuentra en el creciente desajuste entre la oferta y la demanda. Es decir, hay muchas más personas queriendo comprar que vivienda apta disponible en determinados mercados. En el caso de la obra nueva, la diferencia es todavía más preocupante, ya que la producción anual de viviendas en España apenas se acerca a las 100.000 unidades, una cifra que no cubre la demanda proyectada de 200.000 nuevos hogares anuales. Este déficit estructural contribuye de forma notable al aumento de los precios y según los expertos se mantendrá a lo largo de los próximos años, dificultando todavía más el acceso a la compraventa.

El aumento de los flujos migratorios es una de las principales causas que están llevando a un crecimiento de los hogares en España, más allá del cambio de estructura en las familias, con un aumento notable de los divorcios, que en 2024 crecieron el 3,6%. Esta nueva demanda se focaliza en zonas urbanas, pero también en zonas costeras, donde ya hay una elevada demanda del comprador internacional, lo que incrementa la presión sobre el mercado y empuja los precios hacia arriba.

 

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[Fuente «El Economista»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Terraza en local comercial»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una comunidad tenemos un local comercial que tiene aneja una terraza. En dicho local quieren abrir un negocio y quieren utilizar este espacio para poner una terraza, en los Estatutos pone que «son elementos comunes: a) el solar donde esta enclavada la edificacion, en la superficie que ocupa, incluida la del patio».

Nuestra duda es:

  • ¿La terraza es elemento común o no?.
  • ¿Tiene que pedir permiso a la comunidad para su uso, o no?.
  • ¿Qué quorum sería necesario para la autorización de su uso?

RESPUESTA:

En el título constitutivo figura la cualidad jurídica del patio como anejo, en cumplimiento de lo previsto en el art. 5 de la LPH que establece:

Artículo 5

     El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

     En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

     El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

     En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

La terraza es un espacio anejo al local tal y como se señala en la Declaración de Obra Nueva y División Horizontal diferenciado de los elementos comunes.

Es un espacio indisponible de forma separada de local y se diferencian de los elementos comunes situado en los Estatutos de la forma que se indica:

Por lo tanto, en el título se excluyen del carácter de elementos comunes, y su uso y disfrute es exclusivo de las viviendas, al igual que los gastos de reparaciones mayores, menores, aseo, conservación entretenimiento y servicios solo deben correr de cargo de las viviendas.

No obstante, el uso que se quiera a dar a local y a la terraza debe tener las autorizaciones administrativas y, en su caso, de la comunidad dependiendo de lo que se quiera desarrollar en la misma.

Las mayorías necesarias en caso de ser necesaria autorización de la Comunidad dependerán del uso que se le quiera dar, en aplicación del art. 17 de la LPH en sus distintos apartados.

Además, sería conveniente aprobar un Reglamento de Régimen interior que regule funcionamientos que pueda afectar a la Comunidad y no se encuentre regulado en los Estatutos.

 

 

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El fin de una era en el sector inmobiliario: este es el clásico elemento que desaparece de las ventanas

El cartel de «se vende» o «se alquila» ha sido durante años una imagen icónica en balcones, ventanas y portales de toda España. Sin embargo, esta escena se ha vuelto cada vez más escasa; de hecho, solo un 10% de las viviendas utiliza actualmente este método para anunciarse.

 

En primer lugar, la popularización de los portales inmobiliarios, que permiten acceder a información mucho más amplia y segmentada. «Ha sido determinante en este cambio», dicen. Además, las agencias inmobiliarias han introducido en sus métodos de trabajo herramientas tecnológicas como visitas virtuales, sistemas de video marketing, CRM y chatbots, que no solo facilitan el acceso a clientes y propiedades distantes geográficamente, sino que también mejoran la experiencia del usuario y aumentan la probabilidad de cerrar operaciones.

En opinión de la red inmobiliaria, otro factor que ha contribuido al declive de los carteles físicos es la creciente preocupación por la ocupación de viviendas. Colocar un cartel visible puede facilitar la identificación de inmuebles vacíos o deshabitados, convirtiéndolos en objetivos prioritarios para la ocupación ilegal.

«El uso de carteles físicos actualmente es muy minoritario. Su desaparición simboliza el fin de una era y el inicio de otra, marcada por la digitalización, la profesionalización y la preocupación por la seguridad», afirman los expertos. «Hoy, para vender una vivienda es necesario desplegar una estrategia comercial apoyada en la tecnología, capaz de llegar al comprador adecuado en el momento preciso y con la máxima seguridad y transparencia», añaden.

 

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[Fuente «El Economista»]

 

 

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El euríbor afianza su caída y anticipa el recorte del BCE

La nueva bajada del euríbor hasta el 2,08 % refuerza las expectativas de un próximo recorte de tipos por parte del Banco Central Europeo, previsto para junio. Esta caída, aunque leve, supone un alivio para quienes tienen una hipoteca variable, ya que la mayoría de las revisiones previstas a corto plazo podrían traducirse en cuotas más bajas y un ahorro relevante para las familias.

 

El índice encadena cuatro meses a la baja, acercándose a niveles de 2022. Este contexto beneficia especialmente a los perfiles con préstamos referenciados al euríbor hace un año, cuando rondaba el 3,68 %. La rebaja en las cuotas puede superar los 130 euros mensuales en algunos casos. El uso de herramientas como un comparador de hipotecas o simuladores especializados se vuelve clave para anticipar el impacto de cada revisión y valorar estrategias como la subrogación o el cambio a hipoteca fija o mixta según el perfil financiero del usuario. Puedes consultar el simulador oficial del Banco de España para hacer tus cálculos.

¿Cuánto baja una hipoteca con el euríbor actual?

Para una hipoteca media, la bajada puede suponer hasta 1.580 euros al año si se revisa con el dato de mayo frente al del año anterior.

¿Seguirá bajando el euríbor?

Dependerá de la política del BCE y del contexto internacional. Si se confirma el recorte de tipos y la contención inflacionaria, la tendencia bajista podría mantenerse.

No por previsible deja de ser una buena noticia. El euríbor a un año, indicador clave para calcular el precio de las hipotecas variables, mantuvo su tendencia a la baja en mayo y cerrará el mes con un valor medio de alrededor del 2,08%, según las estimaciones del comparador financiero HelpMyCash.com. Supondrá un leve descenso respecto a su registro de abril (2,143%) y la cotización más reducida desde agosto de 2022.

 

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[Fuente «InmoDiario»]

 

 

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La llave de la fiscalidad entra en juego para desbloquear el mercado

El sector y los expertos señalan que reducir la elevada carga tributaria, desigual además en los distintos territorios, es uno de los factores decisivos para paliar el severo déficit de viviendas y frenar el desbocado rally de precios.

 

En medio de la creciente crisis de vivienda en la que hace falta más de medio millón de casas para equilibrar el mercado y donde los precios están absolutamente disparados, distintos economistas y expertos han coincidido en señalar una de las grandes palancas para revertir la enquistada situación: la fiscalidad, un aspecto a estudiar en el documento de medidas para el Plan Estatal de Vivienda, actualmente en consulta pública. Los cálculos del sector revelan que el 25% del precio de una vivienda son impuestos (IVA, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados –ITP-AJD–, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras -ICIO- y las tasas municipales).

Ante este despliegue impositivo, las familias ven cómo se complica la compra de vivienda, a la vez que se desincentiva la inversión… lo que no parece contribuir a aliviar el déficit habitacional. Así lo considera la Confederación Nacional de la Construcción (CNC): «Para reducir la carga fiscal alrededor de la construcción, promoción y compraventa de viviendas, proponemos reducir tipos impositivos (cuando no eliminar alguna de las figuras impositivas que gravan el proceso, que son más de catorce), e implantar bonificaciones en el ITP o el IBI, como, por ejemplo, por la compra de una vivienda en el medio rural».

Añaden la idoneidad de implementar un programa de avales destinado a jóvenes para garantizar la entrada y la concesión de la hipotecas para la adquisición de viviendas y generalizar la actualización de los Módulos de los Planes de Vivienda.

La institución describe el ejemplo de un vendedor de terreno que tiene que pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida por diferencia entre el precio de compra del terreno y el valor de venta; «mientras que el vendedor debe satisfacer al Ayuntamiento por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Ivtnu); después, el promotor debe ingresar por la compra del terreno una cantidad a la Administración Autonómica por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). Aunque la base imponible es el valor de referencia, se toma el de compra por ser mayor».

 

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[Fuente «ABC»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Convocatoria de Junta Extraordinaria»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

¿Existe algún periodo de tiempo en el que, tras el nombramiento de un nuevo presidente, este pueda convocar una Junta Extraordinaria?
Fue nombrado el 14/05, y quiere convocar 18/06.

RESPUESTA:

En primer lugar hay que consultar los Estatutos para conocer lo regulado en esa Comunidad para las convocatorias en junta, pero lo habitual es que el Presidente puede convocar Junta Extraordinaria cuando quiera y siempre respetando el procedimiento previsto de convocatoria en los Estatutos y en lo no previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.

Así se establece en el: Art. 16. 1 y 2 de la LPH:

Artículo 16

  1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
  2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Por lo tanto SI puede convocar Junta Extraordinaria.

 

 

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