Adiós al mercado del alquiler tal como lo conocemos: las inmobiliarias comienzan a cobrar visitas

En un mercado inmobiliario cada vez más difícil para los españoles, las trabas no paran de sumarse. No solo la subida continua de los precios de la vivienda es un problema, sino que ahora pueden cobrarte por visitar un piso. Es una nueva moda que se está poniendo en algunas inmobiliarias de Barcelona.

 

«¿Estaría dispuesto a pagar 10 euros por visitar un piso de alquiler?», preguntó la presentadora. Una cuestión que ahora es una realidad, como se pudo comprobar en distintas plataformas en las que se ofrece el alquiler de viviendas. En el espacio televisivo les preguntaron a varias personas para que dieran su punto de vista sobre este asunto.

«Si encima que te tienes que alquilar el piso tienes que pagar la visita, pues no me parece ni medio normal», «¿Por qué voy a pagar? No le veo sentido. Me tendrían que pagar ellos a mí por ir a verlo», o «Si vas a ver varios y te cobran por cada uno, pues no me parece bien», fueron algunas de las opiniones que se dijeron sobre este asunto que ha generado una fuerte polémica.

 

«Se trata de una práctica irregular por parte de las inmobiliarias»

La pregunta, en este caso, es si es legal este tipo de prácticas. Macarena Redondo, abogada de Legálitas, aseguró que «se trata de una práctica irregular por parte de las inmobiliarias», ya que estas «pretenden imputar gastos a los arrendatarios cuando la propia ley de la vivienda determina que los gastos de gestión y formalización corresponden al arrendador».

Pero… ¿qué ocurre en el caso de las operaciones de compraventa?…

 

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[Fuente «Marca»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Bonificación del 20% sobre la cuota al Presidente de la comunidad»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En el punto de la elección de Presidente en la Junta ordinaria del año pasado, los propietarios querían que siguiera el mismo propietario del año anterior, pero el Presidente les propuso que para seguir ejerciendo como tal, solicitaba que se le hiciese una bonificación sobre la cuota de la comunidad y le ofrecieron el 20% de bonificación. El propietario que iba a ejercer de presidente aceptó y se produjo la votación, saliendo aprobado y elegido por mayoría de las 3/5 partes.

Hay un propietario que me ha comunicado que eso es ilegal porque no se había matizado en el punto de la elección de presidente.

Yo en su momento no vi ningún inconveniente dado que se estaba votando el cargo, y era esa la condición que él ponía para seguir ejerciendo, incluso se llegó a dejar claro, que a partir de ahora se le haría la bonificación a cualquier propietario que ejerciera de presidente de la comunidad, por las molestias que se tomaban.

Posteriormente me han indicado que en el artículo ocho de los Estatutos viene recogido lo siguiente: La representación de la comunidad en juicio y fuera de él corresponderá al Presidente, que será elegido de entre los propietarios en junta general, el cargo será gratuito.

¿Es legal este acuerdo de bonificar al presidente con el 20% aunque no aparezca especificado en el punto de elección o renovación de presidente? No fue nada premeditado, surgió sobre la misma reunión.

¿Al aparecer en los Estatutos debió ser aprobado por unanimidad?

¿Cómo debemos de actuar?

 

RESPUESTA:

Hay que leer el contenido del acta pero por lo que comenta no sería una retribución al Presidente, sino un incentivo para que al menos le suponga menos gastos la dedicación a la Comunidad.

Aunque para la modificación de los Estatutos Sociales es necesaria la unanimidad pero lo es para los casos que así lo establezcan expresamente. Pero no todo requiere esa unanimidad. En este caso, por lo que explican entiendo que es una bonificación (no un pago) y por tanto un gasto para la comunidad (un menor ingreso) y por lo que indica no es una acuerdo de retribución, sino un incentivo para que continuara el propietario que lo había sido como Presidente.

Puede enfocarse como un supuesto previsto en el art.14.b) LPH y que serviría la mayoría simple, por no exigir una mayoría cualificada y menos la unanimidad para modificar los Estatutos.

 

Artículo 14. [Competencias de la Junta de propietarios]

Corresponde a la Junta de propietarios:

  1. a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
  2. b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

 

 

 

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La modernización en la administración de fincas, una necesidad imperante

En el contexto social y económico actual, es evidente que la tecnología ha revolucionado todos aquellos sectores en los que se ha aplicado cualquier avance digital. Hemos visto el gran impacto social y el potencial económico de algunas novedades presentadas recientemente en el mercado, como la Inteligencia Artificial, por ejemplo.

 

También hemos visto el cambio que ha generado en nuestra vida y en cómo funcionamos otros avances como el vídeo en streaming, un hecho que prácticamente ha sustituido la televisión, o la posibilidad de realizar pagos a través de nuestros teléfonos.

Mientras observamos y nos quedamos fascinados ante estos desarrollos, muchos de los cuales ni nos hubiésemos imaginado hace unos años, hay sectores que se han quedado atrás en la carrera de la evolución. Ejemplo de ello es el sector inmobiliario, una de las industrias más extendidas en el tejido español que ha permanecido prácticamente intacta durante décadas. No ha sido hasta que han entrado en escena empresas con una propuesta disruptiva que este sector no ha dado pasos hacia adelante en su funcionamiento. Del mismo modo, existen otros oficios relacionados con el real estate siguen gestionándose como se ha hecho tradicionalmente, como es el caso de la administración de fincas.

Con un total de un millón y medio de fincas en España, la gestión de las comunidades es una tarea que concierne a una inmensa mayoría de habitantes. Mejorar la eficiencia del sector es una necesidad imperante en un contexto social frenético como el que vivimos. Los propietarios solicitan servicios cada vez más inmediatos y debemos esforzarnos por cubrir esa necesidad.

 

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[Fuente «Brainsre.new»]

 

 

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Cómo detectar a los inquilinos que son morosos profesionales

El moroso profesional es un estafador que se hace pasar por inquilino para obtener un contrato de alquiler y dejar de pagar tras acceder a la vivienda. Se puede detectar a un moroso profesional mediante algunos indicios, como que pague varios meses por adelantado, que entregue documentación incompleta o que insista en dejar lo suministros a nombre del propietario.

 

La morosidad en el alquiler, por desgracia, sigue existiendo en España. El año pasado, los inquilinos dejaron a deber, de media, 7.608,34 euros, según el estudio sobre Morosidad en Arrendamientos Urbanos en España en 2023, elaborado por el Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos, lo que supone un incremento del 0,85% con respecto al año anterior.

Sin embargo, es necesario distinguir entre aquellos arrendatarios que no pueden hacer frente al pago de la renta de forma puntual, por causas como la pérdida de un empleo o un gasto imprevisto, de quienes se dedican de forma profesional a estafar a propietarios para dejar de pagar después de firmar el contrato.

El moroso profesional es un “inquiokupa”, que, en lugar de acceder a una vivienda por la fuerza para su ocupación, como haría un okupa tradicional, lo hace a través de un contrato legal de arrendamiento para, al poco tiempo, dejar de pagar las mensualidades del alquiler. Desalojarlos se convierte en un proceso muy complejo, ya que conocen las artimañas legales demorar en el tiempo su expulsión.

La morosidad no solo supone un perjuicio para el propietario, que deja de percibir unos ingresos con los que contaba mensualmente y que además no puede disponer de su vivienda, sino que va en detrimento del conjunto de la sociedad, ya que desincentiva la oferta y dificulta el acceso a una vivienda.

 

Los 7 tips para detectar a un moroso profesional

Un moroso profesional es un estafador especializado en presentarse como el inquilino ideal. Sin embargo, existen una serie de patrones que se repiten en este tipo de casos y que pueden resultar de gran utilidad para identificarlos.

  1. SIN PROBLEMAS ECONÓMICOS Y CON PRISAS. Cuando un inquilino moroso trata con un propietario insiste en que tiene mucha prisa por entrar en la vivienda cuanto antes, generalmente con excusas como un traslado laboral o la matrícula de un hijo en un colegio. Lo hacen para tratar de que el arrendador se identifique con su situación e intente ayudarles. Además, aseguran que el dinero no es problema, y están dispuestos a pagar lo que corresponda, sin negociar bajadas de precio.

 

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[Fuente «InmoDiario»]

 

 

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Las inmobiliarias anticipan más subidas en los precios de la vivienda en venta y en alquiler

La actividad del mercado de la vivienda en venta y en alquiler experimentará durante el próximo trimestre un repunte de los precios en ambos mercados, según han anticipado las agencias inmobiliarias en una encuesta realizada recientemente.

 

La mayoría de los agentes prevé que aumente la oferta en el mercado de compraventa, pero hay cada vez más profesionales que atisban menos operaciones durante este verano. Mientras, los arrendamientos siguen tensionados, con rentas más altas y menos oferta en el mercado, según ha declarado el portal inmobiliario en su comunicado.

La confianza de las agencias inmobiliarias se ha estabilizado de cara al verano, con un ligero movimiento positivo del Índice de compraventa, de apenas ocho décimas, hasta alcanzar un 68,8 puntos sobre 100, su mejor resultado desde 2019.

Por otro lado, el Índice de alquiler sube un punto y medio (59,7 puntos), lanzado por las previsiones de más aumentos de los precios, aunque vuelve a estar tensionado por la escasez de oferta de viviendas en arrendamiento.

 

El índice de compraventa alcanza su mejor dato

El mercado de la compraventa de viviendas se muestra más robusto que el de alquiler, y alcanza su cuarta subida trimestral consecutiva, por lo que la mayoría de las agencias inmobiliarias atisban más operaciones y captación de producto en los próximos meses.

Un 54% de los profesiones consultados han afirmado que espera captar más viviendas para su venta, el mismo porcentaje que espera concretar más operaciones en los siguientes meses, mientras un 40% declara que los precios seguirán subiendo. Otro 54% espera que los precios se mantengan y solo un 3% cree que los precios bajarán.

 

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[Fuente «20 Minutos»]

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Convocar un punto en el orden del día en varias juntas continuadas»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tengo una petición de una propietaria de un Edificio para que se convoque en el orden del día de la Junta General Ordinaria un punto en el que solicita autorización para instalar algún elemento divisorio en los patios de luces.

Este asunto ya se trató como punto del orden del día en la junta del año 2022 y también se comentó algo en ruegos y preguntas del año 2023.

JUNTA AÑO 2022

9.- Vivienda 1º6. Autorización para abrir puerta de acceso al patio de luces. Colocación de una reja en la ventana  existente en el patio. Dicha propuesta es desestimada por amplia mayoría de esta Junta General (todos en contra salvo 7 votos a favor).

JUNTA AÑO 2023

6.- En el apartado de ruegos y preguntas, se establece lo siguiente: La hija de los propietarios de la vivienda 1º6 procede a la lectura de una carta firmada por varios vecinos, en la que solicitan que se convoque en el orden del día de la próxima Junta General, un punto para debatir la posibilidad de instalar en los patios de luces, por seguridad, algún tipo de medidas divisorias entre las viviendas.

La Junta Directiva quiere saber si es obligatorio que se vuelva a convocar en el orden del día de la Junta General Ordinaria de este año, por la petición que nos realizaron en el año 2023.

 

RESPUESTA:

En el art.16.2 segundo párrafo de la LPH estable la obligación del Presidente de incluir en los puntos del orden del día temas propuestos por cualquier propietario que sean de interés para la comunidad, debiendo el o los propietarios solicitantes especificar claramente el asunto a tratar.

Artículo 16. [Régimen de reuniones de la Junta de propietarios y convocatoria] 

  1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación. 
  1. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2. 

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

 

En este caso al parecer se ha presentado un escrito en que se modifica el motivo por el que se solicita la instalación de elemento divisorio en la medianera es por seguridad y no por mantener la intimidad (como se propuso en el punto anterior).

Otra cuestión es el resultado de la votación, una vez oídos los argumentos de los solicitantes de la medida que exige, en aplicación del art. 17.4, pfo 3º  de la LPH  al menos 3/5 de propietarios y de las cuotas que componen la Comunidad de Propietarios:

Cualquier otra alteración de la estructura o fabrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

 

 

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Tres cosas que puede prohibirte este verano la comunidad de vecinos por ley

El verano y compartir piscina o zonas comunes puede traer consigo conflictos vecinales: estas son algunas de las prohibiciones que podría imponer una comunidad de propietarios, amparada por la Ley de Propiedad Horizontal.

 

La convivencia en una comunidad de vecinos no siempre es fácil y se producen conflictos. Los más famosos en España eran los de la serie de televisión ‘Aquí no hay quien viva’, ya que los vecinos nunca se ponían de acuerdo en nada. Pero, fuera de la ficción, estas discusiones también existen. Y, todavía más, cuando llega el verano, ya que surgen enfrentamientos por temas, en apariencia banales, como las horas de piscina, las barbacoas, los ruidos, las fiestas o, incluso, los toldos…

Por eso, muchos propietarios se preguntan qué puede y qué no prohibir una comunidad de vecinos. Para responder a esto hay que ojear la Ley de propiedad Horizontal, la encargada de regular las comunidades de propietarios. Y, según lo establecido en la misma, hay algunas actividades que la comunidad podría limitar a todos o algunos vecinos este verano.

Uso de la piscina y zonas comunes en una comunidad de propietarios

Muchas de las peleas entre propietarios surgen en las comunidades con piscina cuando llega el verano. Y, en relación con esto, una comunidad puede prohibir el uso de la piscina a los vecinos que no estén al corriente del pago de las cuotas. La Ley de Propiedad Horitonzal establece que «la junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad», así que estaría amparada para negar, de forma temporal, el uso de algunas instalaciones hasta que los propietarios se pongan al corriente de los pagos. 

 

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[Fuente «Heraldo»]

 

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Socimis y promotoras inmobiliarias facturan un 18% más y salen de pérdidas

Las grandes socimis y promotoras cotizadas han dado un giro a sus cuentas de resultados en el primer semestre del año logrando un beneficio conjunto de 341,78 millones de euros al cierre de junio, frente a las pérdidas de 451,36 millones que se anotaron en el mismo periodo del año pasado.

 

La clave de esta entrada en números negros se debe principalmente a la corrección de los tipos de interés y su impacto positivo en la valoración de las carteras de activos de estas inmobiliarias. Merlin, Colonial, Lar, Metrovacesa, Neinor, Renta Corporación, Realia, Inmobiliaria del Sur y Montebalito alcanzaron en el primer semestre unos ingresos de 1.104 millones de euros, lo que supone un incremento del 18,11%.

El mayor aumento lo registró Colonial, gracias a «un volumen de actividad de comercialización extremadamente alto y satisfactorio», tal y como explicaron los directivos de la socimi en su presentación de resultados. Así, la patrimonialista especializada en oficinas logró un incremento del 57% hasta los 297,7 millones de euros.

Además, salió de pérdidas gracias a que el valor de su cartera creció un 1% hasta los 11.267 millones de euros. Esto le llevó a pasar de unos números rojos de 418 millones a un beneficio de 143,73 millones de euros.

Metrovacesa se anotó el segundo mayor incremento de ingresos. Concretamente, la cifra de negocios de la promotora alcanzó los 230,97 millones, un 40% superior al pasado ejercicio, y más que triplicó (223%) su resultado bruto de explotación, hasta los 31,3 millones de euros. Gracias a esto la compañía capitaneada por Jorge Pérez de Leza pasó de unas pérdidas de 35,23 millones en el primer semestre de 2023 a un beneficio neto de 3,82 millones de euros al cierre de junio de este año.

 

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[Fuente «El Economista»]

 

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Se pone en marcha la estrategia de los okupas para apropiarse de casas con facilidad en verano: todo lo que debes saber

“Tomar una vivienda o un local deshabitados e instalarse en ellos sin el consentimiento de su propietario”, así es como define la Real Academia de la Lengua Española (RAE) en qué consiste la ocupación de una vivienda, que como ya sabemos todos, los autores y defensores de estas acciones empezaron a llamar con “k”, okupación, y la propia RAE ya lo ha recogido como palabra aceptada en la lengua española.

 

Lo cierto es que las circunstancias que llevan a una familia a okupar una vivienda pueden ser muy diversas, desde por pura necesidad, lo que obviamente no quita que perjudica al dueño de la misma, como movimiento reivindicativo por el alto precio del alquiler y compra de casa, como la pura gamberrada o como ganas de vivir de una forma alternativa.

En verano, con el vaciado vacacional de muchas casas, los okupas suelen estar alerta para ver cuáles pueden quedarse sin inquilinos. El problema es que la polémica suscitada por la última Ley de Vivienda, aprobada el pasado mayo, en concreta, en referencia a los problemas para desalojarlos.

En cualquier caso, el Código Penal señala claramente que cuando alguien ocupa para casa vacía sin autorización está incurriendo en un “delito grave de usurpación de inmuebles”. Pero, para los propietarios, el principal problema para echar a los okupas es que la vivienda de que se trate no sea su vivienda habitual, lo que hace que el proceso de desalojo se dilate mucho más en el tiempo.

En cuento al desalojo, la policía necesita una orden judicial para echar a los okupas, pero si permanecen allí al menos 48 horas y cambian la llave, la vivienda se puede considerar su “morada”, al no haber estado ocupada como vivienda principal por otra persona. Con lo cual ya la cosa se complica para que se vayan.

Una de las estrategias que más se utilizan últimamente es la llamada “inquiokupación”. Se trata de personas que alquilan una vivienda por el proceso normal pero, al cabo de uno o dos meses, dejan de pagar el alquiler pero no se van de ella, por lo que pasan a la condición de inquilinos convertidos en okupas. Como en estos casos no es un allanamiento ni una usurpación (como la okupación a las bravas), sino un impago de alquiler el dueño de la casa tiene que empezar un proceso de desahucio, lo que permite a os okupas permanecer mucho más tiempo en esa vivienda, dado lo dilatados que pueden llevar a ser estos procesos.

 

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[Fuente «El Huffington Post»]

 

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El euríbor hoy vuelve a subir, pero se mantiene entre los mínimos del mes

El indicador al que hace referencia la mayoría de las hipotecas variables en España sube levemente tras la vuelta del fin de semana, pero se mantiene en niveles bajos, teniendo hoy el tercer dato más bajo del mes de agosto.

 

Después de un viernes 9 de agosto con bajada, el euríbor hoy 12 de agosto vuelve a subir, con en el dato diario superior a la cifra del viernes pasado por 15 milésimas, situándose en el 3,191%, el tercer dato más bajo de un mes de récord, algo que ayudará a que los hipotecados no castiguen tanto sus ahorros. Tras festejar en julio, con descuentos en algunos casos de las hipotecas de más de 1.200 euros en sus revisiones anuales, el indicador al que hacen referencia la mayoría de las hipotecas variables en España sigue dando alegrías. Agosto arrancó con el dato más bajo de los últimos 13 meses y, ahora, esta cifra continúa reduciéndose de manera continua. La media mensual, a pesar del aumento de hoy 12 de agosto, continúa con la bajada hasta el 3,226% y sigue marcando el porcentaje más bajo de los últimos dos años.

¿Cuánto baja la hipoteca en la revisión de julio?

En algunos casos concretos el descuento sube hasta los 1.200 euros. En este caso, según los cálculos de iAhorro, con el supuesto de una hipoteca con un plazo de amortización de 30 años y un diferencial del 0,99%, una hipoteca variable de 150.000 euros al año ahorrarían 633,73 euros. Si hablamos de 300.000 euros sube a 1.267 euros. Para hacer los cálculos de cuánto se ahorran los hipotecados con revisión semestral, debemos tener en cuenta el dato que el euríbor registró en enero de 2024, cuando se situó en el 3,609%. Por tanto, en la revisión actual la bajada será mínima.

 

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[Fuente «20 minutos»]

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