Asesoría Jurídica Responde: «Desprendimientos de la fachada del edificio»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
En una Comunidad de propietarios que administramos, se han producido recientemente unos desprendimientos de la fachada del edificio, y también tienen algunas grietas en dicha fachada que haría falta reparar.
En la obra nueva y división horizontal del edificio refleja que del rasante de la primera planta hacia arriba las reparaciones serán a cargo de los propietarios de viviendas (que es donde se encuentran los desprendimientos y grietas). Hay varios propietarios que insisten con la posibilidad de reclamar la reparación (en la parte de coeficiente que les fuera imputable) tanto a locales de planta baja como al local sótano destinado a garaje.
A la vista de la escritura y con la legislación vigente, ¿existiría alguna posibilidad de llevar a cabo la reclamación de la parte que les tocara a locales y sótano?
RESPUESTA:
En espera de la redacción del título constitutivo y si es posible también de los Estatutos señalar que las fachadas son elementos comunes, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no hace una enumeración de los mismos y hay que acudir al art. 396 del Código Civil que hace una referencia más detallada de cuáles se consideran y cómo se deben regular:
Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
La anterior relación de elementos comunes de la propiedad horizontal no constituye un número cerrado, pueden añadirse otros distintos a los anteriores, si bien deben aparecer reflejados en el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio. Igualmente hemos de tener en cuenta, que algunos de dichos elementos comunes se pueden configurar como elementos privativos, siempre y cuando aparezcan así determinados en el título constitutivo.
Por lo que indica en su email no se trata de que haya cambiado el cambio de configuración de la fachada de elemento común a privativo sino que se ha establecido una exclusión de propietarios de contribuir al mantenimiento y conservación de un elemento común, y la modificación figura en el título en aplicación de los Arts. 5 y 9 e) de la referida LPH:
Artículo 5. [Título constitutivo de la propiedad por pisos o locales]
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Artículo 9. [Obligaciones de los propietarios y consideración de gastos generales]
- Son obligaciones de cada propietario:………
- e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
