Asesoría Jurídica Responde: «Acciones judiciales contra un vecino»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
Vecina del 3º hace una obra en su vivienda, hace un cuarto de aseo y para darle pendiente a las tuberías rompe el forjado y mete los tubos en el techo del vecino del 2º.
Esta obra la hizo hace más de 15 años, pero en abril de este año, el vecino del 2º hace obras y descubre lo que ha hecho el del 3º. Según he visto, tiene una prescripción de 1 año desde que se descubre el hecho. (Necesito confirmación de esto). He visto que en algunos casos es de 30 años.
Tras intentar mediar para llegar a una solución, se llega a Asamblea y se aprueba actuar judicialmente contra la vivienda del 3º para reponga lo que se ha hecho. Se aprueba con el 33,37% del 58,58% que estaban asistiendo o representados.
El tema es que algunos vecinos que votaron a favor de actuar judicialmente, al ver que supondrá un coste económico importante para la comunidad, le ha transmitido al presidente de que convoque una Asamblea Extraordinaria porque ahora no quieren asumir ningún coste.
Las dudas que me surgen:
- Prescripción del hecho.
- Si en la Asamblea Extraordinaria la votación fuese en mayoría de que no quieren hacer nada, ¿es válida?.
- ¿Cuál Sería el coeficiente para poder actuar?.
RESPUESTA:
Sería conveniente fundamentar la acción como de reposición en la naturaleza real de la acción y en el plazo de prescripción de 30 años, (el artículo 1963 del Código Civil (EDL 1889/1)(CC) establece que «las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años«, por lo que en grado alguno cabe sopesar el eventual transcurso íntegro del plazo de prescripción en el presente caso, que comienza a contar desde el momento en que la comunidad o el afectado tuvo conocimiento efectivo de la alteración, no desde la ejecución de la obra. Puede ser viable ejercitar la acción judicial para exigir la reposición del forjado y la retirada de las instalaciones, siempre que se acredite que el conocimiento de la alteración es reciente. No obstante, debería extremar la prueba sobre la fecha de descubrimiento y estar atento a posibles alegaciones de prescripción, consentimiento tácito o caducidad, especialmente si la parte contraria intenta demostrar que la comunidad conocía la obra desde hace más tiempo o que hubo tolerancia.
Consecuencia de la obligación de la Comunidad al mantenimiento de los elementos comunes EXIGE que sea la comunidad quien reclame la reparación al propietario infractor. No obstante, el vecino que ha descubierto el problema y que le ha afectado a su espacio privativo puede interponer una demanda fundamentada en la ilicitud de la obra por afectar elementos comunes y espacio privativo sin autorización, apoyándose en la jurisprudencia que obliga a la restitución al estado original y reconoce la legitimación activa del propietario afectado ante la pasividad de la comunidad. Podría ser viable que, ante la inactividad de la comunidad, un vecino demande tanto a la comunidad como al propietario que realizó la obra, siempre que se acredite la falta de consentimiento y la afectación de elementos comunes o privativos y la pasividad de la comunidad.
Es recomendable que las zonas comunes se mantenga por la comunidad ya que afecta a elementos comunes y es un falso ahorro ya que puede tener consecuencias negativas para la comunidad no hacerlo.
Se parte de un incumplimiento ya que todo propietario tiene la obligación de mantener los elementos comunes en aplicación del art. 9 .1.LPH:
Artículo 9
“1. Son obligaciones de cada propietario:
- a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.”
Y la adopción de medidas necesarias para el mantenimiento de los elementos estructurales comunes las tiene que adoptar la Comunidad sin necesidad de acuerdo previo en aplicación del art. 10.1.a) de la LPH:
Artículo 10
“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
- a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”
El acuerdo para la presentación de la demanda ejercitando la acción judicial de reparación se debe tomar en junta por mayoría en aplicación del art. 17.7 LPH:
Artículo 17
“7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.”
La demanda debe presentarse acreditando la realidad de la rotura del forjado y la ocupación del espacio del vecino y alcance de dicha infracción, mediante un informe pericial y así aportar la prueba necesaria. Además debe aportarse una valoración de las obras en el caso de que el vecino no lo repusiera, con los daños y perjuicios que cause a la comunidad.
No obstante, si la Comunidad no ejercita la acción, puede presentar la demanda el propietario afectado (si la Comunidad adopta la decisión o cambia de criterio por el coste del procedimiento), contra el vecino infractor y contra la Comunidad por incumplimiento de sus obligaciones.
