Asesoría Jurídica Responde: «Operación de compraventa a espaldas de la agencia inmobiliaria»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Si el cliente de una agencia inmobiliaria teniendo un contrato con la misma realiza la operación de compraventa a espaldas de la agencia, y ésta quiere reclamar la comisión cuando tiene conocimiento del hecho, ¿qué plazo de prescripción cabría aplicar a este supuesto?.

¿Desde qué fecha se computaría el mismo desde la hoja de encargo, año 2020, o desde que se lleva a cabo la venta por el cliente en 2023?.

Por otro lado, en caso de que la agencia haya presentado al comprador, me gustaría saber qué derechos se devengan en favor de la inmobiliaria y en caso de que esté prescrito el asunto, si hay posibilidad de ejercer los mismos por alguna otra vía.

 

RESPUESTA:

El Artículo 1.967 del Código Civil establece un plazo de tres años para la prescripción de acciones correspondientes a los profesionales para exigir el pago de honorarios o retribuciones.

Lo que es necesario es comprobar también las condiciones de la hoja de encargo si es exclusividad o sin ella.

Si es un encargo en el cual se pacta que la agencia o el agente inmobiliario tienen la exclusiva para vender la vivienda durante un plazo determinado, y que, si el propietario incumple y la vende por sí mismo o a través de otra agencia, deberá pagar una penalización.

Además si la hoja de encargo no es en exclusiva pero la propiedad la vende al comprador que le ha presentado la Agencia y no se lo dice también devenga derechos a favor de la Agencia.

El plazo de prescripción comienza a partir del momento en que se tuvo conocimiento de la compraventa, AUNQUE EL TRABAJO DE LA AGENCIA PUDIERA PARECER QUE TERMINA CON LA PRESENTACIÓN DEL COMPRADOR. El problema es que se oculta la operación a la Agencia, por lo de debe aplicarse el sentido lógico de probar cuándo se tuvo conocimiento de ese hecho.

Si se inscribe en el Registro de la Propiedad, será la fecha de inscripción en el Registro Público. También es conveniente comprobar es si entre 2020 y 2023 se ha seguido presentando clientes a la propiedad y que existe una hoja de visita del que fue finalmente comprador de la vivienda.

Si no está prescrito puede ejercitarse la reclamación contra la vendedora  por haber realizado la venta, sin ponerlo en conocimiento de la inmobiliaria.