Asesoría Jurídica Responde: “Hacer una vivienda en un local de una comunidad”
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
El propietario de este local en una comunidad que administramos quiere hacer una vivienda en el mismo, ha consultado con el ayuntamiento y según indican los documentos adjuntos le darían el permiso. Nuestra consulta es:
¿Tendría que solicitar autorización a la comunidad?
¿Variaría la cuota de participación en la comunidad?
En este caso en concreto también estaría interesado en cambiar la entrada y realizarla por el interior del portal, ¿el acuerdo tendría que ser por mayoría o unanimidad?.
RESPUESTA:
Existe un doble ámbito:
Administrativo:
Es necesario cumplir una serie de trámites de carácter administrativo:
- Conseguir la aprobación del proyecto técnico de cambio de uso de local a vivienda ante el Ayuntamiento.
- Pagar las tasas e impuestos municipales que suponen la solicitud de una licencia de obras.
- Realizar la declaración de alteración catastral, a fin de constatar el cambio de local a vivienda.
- Solicitar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.
- Una vez terminada la obra necesitarás obtener la licencia de primera ocupación, presentando en el Ayuntamiento el certificado de final de obra, así como la declaración de alteración catastral.
- Registrar la nueva vivienda mediante un notario
Civil-Ley de Propiedad Horizontal:
El derecho de propiedad privada constituye un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y en el ámbito de la Propiedad Horizontal, las comunidades pueden establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad que velen por los intereses generales de sus miembros, como la realización de determinadas actividades o el cambio de uso de la propiedad. Eso sí, hay que tener en cuenta que, para que surta efecto plenamente, tiene que haber sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Esto quiere decir que los copropietarios no pueden verse privados de ejercer su derecho a la propiedad de la manera que consideren oportuna a menos que este uso quede legalmente prohibido o que el cambio de destino se limite de manera expresa en la Ley de Propiedad Horizontal, el Título Constitutivo o los Estatutos.
La descripción que se hace en el título constitutivo no significa limitación alguna salvo que expresa y específicamente se prohíba la alteración del uso o destino de esos elementos privativos. La doctrina del Tribunal Supremo considera que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza, exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.
No obstante, si se quiere modificar la fachada, el portal abriendo nuevas puertas en el portal. Para ello necesitará acuerdo de la junta, que permita dichas alteraciones en la estructura, y estética del edificio.
En el caso de que fuera necesario, sería de aplicación el artículo 10.3.b de la LPH que dice lo siguiente: “Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.”
No obstante si el inmueble no requiere de modificación de elementos comunes, el propietario podrá engancharse a elementos o servicios comunes siempre que técnicamente sea posible y corra con los gastos. La cuota de participación de la nueva vivienda será la misma que tenía el local de negocio.
Todo dependerá del proyecto y si se produce o no alteración de los elementos comunes.
