Asesoría Jurídica Responde: «Rehabilitación integral de fachadas»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
Una Comunidad de Propietarios lleva realizando numerosas obras de reparación de fachada, ya que se producen filtraciones de forma continua, ya sea en unas zonas u otras.
La consulta que querría realizar es si sería posible que por el estado de deterioro de la fachada, y las numerosas obras de reparación que se vienen realizando, ¿sería posible que se considerara una obra de rehabilitación integral de la fachada, con una acabado diferente al actual, ya que se pasaría a fachada de tipo ventilado, como una obra necesaria y no una obra de mejora, con el consiguiente cambio de mayorías y eliminación de las restricciones de pago para los posibles disidentes?.
Entiendo que sería necesario un informe técnico que avalara el estado de la fachada y la necesidad de la obra, pero ¿sería sostenible si se llegara a una instancia judicial?.
RESPUESTA:
La fachada ventilada es una solución de carácter constructivo que se basa en la colocación de un aislamiento térmico sobre la hoja resistente de la fachada (ladrillo, hormigón,…) por su cara exterior. A continuación, se colocará el material de acabado sobre una estructura metálica de cuelgue.
Entre el material de acabado y el aislamiento debe quedar libre una cámara de aire. Esta cámara vertical estará permanente ventilada, por lo que se producirá una corriente interior que permite mejorar el comportamiento térmico.
Es fundamental que le preceda al acuerdo de aprobación el informe técnico en que se justifique que con su instalación se contribuye a un mejor aislamiento térmico, de donde se sigue una mejora energética, es decir, un menor gasto de calefacción o consumo eléctrico y ello para que los propietarios puedan votar en consecuencia. En tal caso la determinación de la eficiencia será fácil, si por ejemplo el ahorro de combustible compensa el gasto de la instalación, es decir, si el coste de la instalación de la fachada ventilada se va a poder amortizar con lo que la Comunidad se ahorra por el menor gasto de calefacción.
Asimismo, sería necesario para la adopción del acuerdo junto con varios presupuestos para que se puedan dejar aprobado ese acuerdo.
Siempre ese informe deberá ser necesario para la adopción del acuerdo para que pueda ser considerado obras de conservación previstas en el art. 10.1 de la LPH:
Artículo 10. [Obras necesarias de conservación y de accesibilidad]
- Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
- a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
En caso de que no se pueda justificar puede ser un acuerdo de los previstos en el art.17.4 de la LPH:
- Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
