Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

La propietaria de un local ha solicitado incluir en el orden del día de una próxima junta extraordinaria la solicitud para instalar unos azulejos en la fachada de su local, respetando en la medida de lo posible la estética visual del edificio.

Los Estatutos de la Comunidad especifican en su Artículo 21: ‘No se podrá realizar obra alguna ni instalar elementos de ningún tipo que modifiquen la fachada, salvo autorización unánime de la Junta de Propietarios’.

Al tratarse de una alteración de la fachada que requiere unanimidad, les trasladamos las siguientes consultas:

1. Para dar por aprobado este punto en la reunión, ¿se requiere el voto favorable de la unanimidad de los asistentes?.
2. En caso de aprobarse por unanimidad entre los asistentes, ¿de qué plazo legal exacto disponen los propietarios ausentes para comunicar su voto en contra desde la recepción del acta?.
3. ¿Confirmamos que el voto de los ausentes se computa como favorable si no manifiestan su discrepancia en plazo, y que bastaría una sola negativa posterior para que el punto quede definitivamente denegado?.

 

RESPUESTA:

Debemos tener siempre presentes tanto los Estatutos de la Comunidad como el Reglamento del Régimen Interno. Teniendo en cuenta que en caso de discrepancia tendrá prevalencia lo regulado en los Estatutos, ya que la modificación de los mismos exige unanimidad en aplicación del art. 17 .6 LPH:

“6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

En este caso si existe discrepancia entre ambos textos se entenderá que el alcance del Régimen Interno no tiene la misma fuerza que los Estatutos y que lo que procedería era modificar los Estatutos para tratar esa cuestión y no intentar regularlo con mayorías distintas a través de un Reglamento de Régimen Interno.

En definitiva, la mayoría que prevalece es la fijada por la Ley de Propiedad Horizontal para las alteraciones de las cosas comunes, incluida la fachada, que con carácter general es la de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas, sin que el reglamento de régimen interior pueda elevar válidamente ese umbral a unanimidad cuando regula una materia propia del régimen jurídico de los elementos comunes y no de mera convivencia o administración.

La propuesta de la instalación de azulejos en fachada, es una modificación de un elemento común y, en principio, entra dentro de las limitaciones del propietario para alterar la configuración o el estado exterior, por lo que requiere intervención y decisión comunitaria, en aplicación del art. 7.1 de la LPH:

Artículo 7.1.

“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”

Si la actuación sobre fachada se configura como aprovechamiento privativo del local, la mayoría exigible debe quedar alcanzada en junta con votos expresos, sin poder completarse con el voto presunto de ausentes.

Si la actuación se entiende de interés general o aprovechamiento común, pueden computarse como favorables los votos de ausentes que no discrepen en treinta días naturales desde la notificación del acuerdo.

La Junta es el órgano competente para conocer y decidir los asuntos de interés general para la comunidad, incluyendo la aprobación de obras y la adopción de medidas convenientes para el mejor servicio común, por lo que es correcto llevar el asunto al orden del día de una junta extraordinaria, en aplicación del art.14 de la LPH

Si la actuación se califica como modificación de cosa común o alteración de la estructura o fábrica del edificio, el régimen general de adopción del acuerdo es el de tres quintos del total de propietarios y cuotas, no necesariamente la unanimidad, por lo que conviene calificar técnicamente la obra antes de votar. Y si finalmente se entendiera aplicable la unanimidad, el acuerdo solo prosperará si no existe ningún voto en contra entre los propietarios que votan en junta y, además, si los ausentes debidamente citados no manifiestan discrepancia en el plazo legal tras ser informados del acuerdo.

Si el acuerdo no está en los supuestos en los que no procede el voto presunto, podrá computar como favorables a los ausentes debidamente citados que, una vez informados, no manifiesten su discrepancia al secretario en 30 días naturales por medio que permita constancia de recepción.

El plazo del que disponen los propietarios ausentes para comunicar su negativa al acuerdo es de 30 días naturales desde que sean informados del acuerdo, y ese silencio puede permitir alcanzar la cuasi unanimidad si no hay oposición en plazo.

Si se trata de una obra para aprovechamiento privativo del local, debe contemplarse que no sería aplicable el voto presunto de los ausentes, por lo que conviene extremar la obtención de votos expresos con la mayoría que corresponda.

Si algún propietario manifiesta su discrepancia dentro de los 30 días naturales desde la notificación del acuerdo, no podrá computarse su voto como favorable y, si con ello deja de alcanzarse la mayoría exigible, el acuerdo no quedará válidamente aprobado en los términos requeridos.

Si se quiere hacer prevalecer la unanimidad en la modificación de fachada deberá modificarse los Estatutos exigiéndose las mayorías del arreglo art. 17.6 LPH

Es necesario documentar el acuerdo con especial rigor en el acta, identificando asistentes, cuotas, sentido del voto y, si es relevante para la validez, quién vota a favor y en contra, porque el acta es la base de ejecutividad y de eventual impugnación.