Nuevo Decreto sobre Peritos Judiciales

El Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo ha introducido una modificación en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que afecta a la regulación de los peritos.

 

En concreto, nos referimos a la modificación de los artículos 342 y 346 LEC, preceptos a los que se han introducido, además de cuestiones de mera redacción, las novedades que destacamos en rojo:

 

Artículo 342. Llamamiento al perito designado, aceptación y nombramiento. Provisión de fondos.

1. En el mismo día o siguiente día hábil a la designación, el Letrado de la Administración de Justicia comunicará ésta al perito titular, requiriéndole para que en el plazo de dos días manifieste si acepta el cargo. En caso afirmativo, se efectuará el nombramiento y el perito hará, en la forma en que se disponga, la manifestación bajo juramento o promesa que ordena el apartado 2 del artículo 335.

2. Si el perito designado adujere justa causa que le impidiere la aceptación, y el Letrado de la Administración de Justicia la considerare suficiente, será sustituido por el siguiente de la lista, y así sucesivamente, hasta que se pudiere efectuar el nombramiento.

3. El perito designado podrá solicitar, en los tres días siguientes a su nombramiento y con presentación de un presupuesto de lo que sería su futura factura, la provisión de fondos que considere necesaria, que será a cuenta de la liquidación final. El letrado o letrada de la Administración de Justicia, mediante decreto, decidirá sobre la provisión solicitada y ordenará a la parte o partes que hubiesen propuesto la prueba pericial y no tuviesen derecho a la asistencia jurídica gratuita, que procedan a abonar la cantidad fijada en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del tribunal, en el plazo de cinco días.

Transcurrido dicho plazo, si no se hubiere depositado la cantidad establecida, el perito quedará eximido de emitir el dictamen, sin que pueda procederse a una nueva designación.

Cuando el perito designado lo hubiese sido de común acuerdo, y uno de los litigantes no realizare la parte de la consignación que le correspondiere, ofrecerá al otro litigante la posibilidad de completar la cantidad que faltare, indicando en tal caso los puntos sobre los que deba pronunciarse el dictamen, o de recuperar la cantidad depositada, en cuyo caso se aplicará lo dispuesto en el párrafo anterior.

Terminada la práctica de la prueba pericial el perito presentará su factura o minuta de honorarios, a la que se dará la tramitación prevista en cuanto a las impugnaciones de tasaciones de costas por honorarios excesivos que proceda, y firme que sea la resolución que recaiga se procederá a su pago.

Artículo 346. Emisión y ratificación del dictamen por el perito que el tribunal designe.

El perito que el tribunal designe emitirá por escrito su dictamen, que hará llegar por medios electrónicos al tribunal en el plazo que se le haya señalado. De dicho dictamen se dará traslado por el letrado o letrada de la Administración de Justicia a las partes por si consideran necesario que el perito deba intervenir en el juicio o en la vista a los efectos de que aporte las aclaraciones o explicaciones que sean oportunas. El tribunal podrá acordar, en todo caso, mediante providencia, que considera necesaria la intervención del perito en el juicio o la vista para comprender y valorar mejor el dictamen realizado.

Cuando el perito que deba intervenir en el juicio o la vista resida fuera de la demarcación judicial del tribunal, la declaración se hará preferentemente a través de videoconferencia.
 

Estas novedades entrarán en vigor el 20 de marzo de 2024.

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Informe de Tendencias 2024- Gesvalt

Gesvalt, empresa de referencia en consultoría y valoración de activos inmobiliarios, financieros e industriales, ha publicado su Informe de Tendencias del sector inmobiliario relativo a 2024. El estudio, realizado por el departamento de Research de la compañía, estima que la contracción en el número de compraventas de vivienda, que se acercó al 10%, y de concesiones de hipotecas, casi del 20%, que se experimentado a finales del 2023 continuará durante los primeros meses de 2024, exceptuando alguna posible evolución positiva en determinados territorios, como consecuencia de una posible activación de parte de la demanda que pueda estar esperando una caída en los precios.

 

Dentro de este contexto, los expertos de Gesvalt apuntan a que el principal reto del mercado residencial español durante el 2024 será el del contexto macroeconómico y, especialmente la evolución de los tipos de interés, en los que se espera cierta relajación si finalmente la inflación baja del 2%. Esto podría favorecer la reactivación de operaciones, principalmente dentro del segmento de comprador particular.

En este sentido, desde Gesvalt vaticinan que los precios de la vivienda continuarán su línea ascendente en 2024, aunque a un ritmo más moderado. Asimismo, también apuntan a un crecimiento sostenido de las hipotecas mixtas y variables. El peso de este tipo de financiación, que ya ha evolucionado del 32,6% del total en enero de 2023 hasta el 46,8% en noviembre del mismo año, podría llegar incluso a superar a las de tipo fijo en 2024.

Al crecimiento de los precios de la vivienda y el endurecimiento de la financiación también es necesario sumar el problema de la escasez de vivienda asequible en España. La demanda de este tipo de activos ha continuado su tendencia creciente y se espera que siga incrementándose en 2024. De hecho, el sector inmobiliario privado ha solicitado un escenario más estable a través de un Pacto de Estado; que incorpore medidas de predictibilidad y confianza en la gestión del suelo, la actualización de los módulos de vivienda protegida y la reducción de plazos burocráticos en los procesos de construcción, entre otros aspectos. En cifras, se calcula que nuestro país necesitaría construir más de 65.000 viviendas asequibles al año para cubrir la demanda, frente a las menos de 10.000 anuales que se están promoviendo actualmente.

Las actuales condiciones de financiación, sumado a la línea continuista de los precios de la vivienda y el progresivo descenso de las compraventas, apuntan a un desplazamiento de la demanda hacia el mercado del alquiler, que vivirá en 2024 un año clave tanto por la actualización del límite del incremento del alquiler hasta el 3%, frente al 2% de 2023, como por la definición del índice de referencia para la futura actualización anual de los contratos de alquiler, elaborado por el INE.

Teniendo estos factores en consideración, junto con la limitada oferta, desde Gesvalt apuntan a que los procesos de búsqueda de vivienda para alquilar podrían extenderse más en el tiempo e incluso que se podrían incrementar otras modalidades de habitabilidad, como el alquiler de habitaciones o el coliving.

El marco jurídico será un factor fundamental para estimar la inversión que se podría producir en el segmento residencial español en 2024. La entrada en vigor de la nueva ley por el derecho a la vivienda, y la posible declaración de zonas tensionadas en las distintas comunidades autónomas, ha generado cierta incertidumbre que, desde Gesvalt, esperan que se vaya despejando a medida que avancen los meses de 2024.

A pesar de la complejidad del contexto actual, los activos residenciales han mostrado solidez y estabilidad, así como un potencial de revalorización en el largo plazo, posicionándose como una de las principales opciones de inversión para inversores tanto nacionales como internacionales.

En cualquier caso, para realizar estimaciones de inversión, tanto corporativas como particulares, será fundamental vigilar el comportamiento del precio del dinero en los próximos meses, así como la respuesta que tengan los potenciales compradores. Las previsiones macroeconómicas apuntan a una mejora del escenario global, incluyendo el impulso fiscal proveniente del programa NGEU o la reactivación de la economía europea, apoyada por la moderación de la inflación, así como la progresiva relajación de las condiciones de financiación durante el 2024. Esto, a su vez podría conllevar una mejora de las proyecciones del Banco de España para los próximos años, que son del 3,3% en 2024, del 2% en 2025 y del 1,9% en 2026.

 

Puedes descargarte el informe completo a través del siguiente enlace:

 

Informe de Tendencias 2024 - Gesvalt

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Obras en bajante de dos portales separados por zona común»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Contacto con ustedes para ver si me pueden aclarar una duda para una junta que tengo mañana.

Se trata de un edificio que posee dos portales separados por una zona común al aire libre. En uno de los portales se tiene que cambiar unos bajantes de agua. ¿Deben intervenir en la derrama todos los propietarios o solo los propietarios de ese portal?.

 

RESPUESTA:

En el el art. 396 del Código Civil hay una enumeración pormenorizada:

«…suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas, pilares, vigas, forjados, muros de carga, fachadas, balcones, ventanas, portal, escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos, recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías, otros servicios o instalaciones comunes, ascensores, conducciones, canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, las de detección y prevención de incendios, las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.»

Las bajantes, como parte integrante de las instalaciones generales de agua, forman parte de los elementos comunes del edificio ya que sirven a todos los propietarios y son necesarios para el adecuado uso y disfrute de las viviendas o locales.

En primer lugar hay que comprar el el título constitutivo y en los Estatutos de ambos portales tiene que hacerse referencia a la participación en los gastos comunes en zonas que pudiera tener que participar de forma conjunta en esos gastos.

Por lo que indica se trata de la bajante de agua de uno de los portales por lo que lo lógico es que corresponda al portal afectado por esa bajante concreta pero debe confirmarse.

Debería comprobarse que se trata de una única comunidad y que la suma de todos los coeficientes suman el cien por cien.

Si se trata de una única comunidad se debe aplicar el coeficiente de participación para contribuir a ese gasto en aplicación del artículo 5 de la LPH que se refiere al coeficiente o cuota de participación:

“En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes».

En la LPH en el art. 9 Obligaciones de los propietarios y consideración de gastos generales: 1. Son obligaciones de cada propietario
apartado e) dice:

“son obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y en el apartado f) Son obligaciones de cada propietario: “contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación”

Por ello si no se han individualizado se aplicará el art. 9.2 de la referida LPH:
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.

 

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¿Por qué el 80% de las viviendas no se podrá vender o alquilar desde 2030?

No reúnen los requisitos de eficiencia energética que exige la directiva europea y tendrán que reformarse para obtener el certificado exigido mientras la rehabilitación no alcanza el ritmo prometido a Bruselas.

 

El parque de vivienda en España está muy envejecido. La edad media del parque de vivienda usada es de 43,5 años, de acuerdo con los datos de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), lo que significa que millones de viviendas tienen un gran déficit en accesibilidad, confort y eficiencia energética.

De hecho el 90% de las viviendas tienen más de 18 años y esta cifra se incrementa año a año debido al frenazo en la construcción de nuevas viviendas. Según Andimac, la asociación que representa a la distribución profesional de materiales para la edificación y rehabilitación, el 83% no cumplen con los requisitos mínimos de eficiencia energética que Europa ha impuesto para poder vender o alquilar una vivienda a partir de 2030.

Una directiva europea aprobada durante la presidencia española (que debe transponerse en un plazo de dos años) exige que en ese año las viviendas tengan como mínimo la calificación energética E para poder alquilarse o venderse y tres años más tarde se les exigirá la letra D. Actualmente ocho de cada diez viviendas tienen la calificación F o G, según Andimac.

 

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[Fuente «Las Provincias»]

 

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Cuestiones sobre prevención de riesgos laborales en las comunidades de propietarios

Traemos en este post nueva información de la mano de la editorial Tirant Lo Blanch, empresa con la que como sabéis, nuestro colectivo mantiene un acuerdo de colaboración, esta vez relativo a cuestiones sobre prevención de riesgos laborales en las comunidades de propietarios.

 

Este documento incluye cuestiones como:

  1. ¿Es de aplicación la Ley de Prevención de Riesgos Laborales en las comunidades de propietarios?.
  2. Con carácter general ¿qué obligaciones ha de cumplir una comunidad de propietarios que tiene personal propio?
  3. Nuestra comunidad no tiene personal propio, pero contrata con empresas externas ¿tenemos alguna obligación preventiva?
  4. En relación con la actual pandemia ¿debe la comunidad entregar mascarillas, guantes y geles a su personal?
  5. Nuestra comunidad tiene personal propio y, en ocasiones, contrata a empresas externas para tareas de mantenimiento y limpieza. ¿Qué obligaciones preventivas tenemos?
  6. ¿Debe entenderse que la limpieza es una actividad principal de la comunidad de propietarios?.
  7. ¿Quién debe encargarse, en la comunidad, de dar cumplimiento a la normativa preventiva
  8. ¿Qué normativa preventiva es de mayor aplicación en las comunidades de propietarios
  9. ¿Tienen relación las instalaciones de una comunidad con la prevención de riesgos laborales?.
  10. Nuestra Comunidad dispone de un área ajardinada y este verano se ha decidido contratar a un jardinero, sólo por cinco días, por acumulación de tareas, para ayudar a nuestro jardinero fijo. ¿Estamos obligados a formarlo en prevención de riesgos y a realizar la revisión médica?.
  11. ¿Existe obligación, por parte de la comunidad, al tener un sólo trabajador contratado, de contar con un Plan de Prevención?.
  12. ¿Cuáles serían los riesgos más comunes a los que puede estar sometido un conserje o portero?.
  13. ¿Cómo se detectan dichos riesgos?
  14. Por incompatibilidad con el servicio, el vigilante que tenemos contratado no puede acudir, en horas de trabajo, al curso de formación en PRL que organiza el Servicio de Prevención, por lo que ha de acudir en su tiempo libre y, por el mismo motivo, las horas no se le pueden compensar. ¿Tiene la comunidad la obligación de pagarle dichas horas?.

 

Puedes acceder al documento completo a través del siguiente enlace:

 

Prevención de Riesgos en Comunidades de Propietarios

 

 

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La paradoja del tope al alquiler: más demanda al limitar los precios que aumentará más la tensión en las zonas reguladas

El Gobierno acaba de presentar el nuevo sistema nacional de precios de referencia del mercado de alquiler cuyo objetivo es limitar las rentas en aquellas zonas que sean declaradas tensionadas, lo que puede dar lugar a situaciones paradójicas.

 

Se entiende por zona tensionada a un área donde hay elevada demanda de vivienda frente a una disponibilidad limitada de la oferta, lo que conduce a un incremento significativo en los precios de compra y alquiler por la competencia feroz entre compradores o inquilinos interesados. Los efectos de una zona tensionada, aparte del precio, son múltiples como el efecto mancha de aceite, desencadenando el desplazamiento de la demanda a áreas circundantes, extendiendo las tensiones, aumentando precios y requiriendo inversión pública adicional para afrontar la presión de la nueva población sobre las infraestructuras y servicios públicos.

Probablemente, la ley busca que haya un efecto de expansión al resto de áreas por la existencia de vasos comunicantes en los precios del mercado inmobiliario. Sería como echar una gota de agua sobre un papel de cocina y ver cómo se va extendiendo la humedad. El inconveniente es que el papel mojado, al tensionarlo, termina rompiéndose.

Además, la propia ley conlleva una contradicción intrínseca, una paradoja pues, si el objetivo es reducir sustancialmente el precio en una zona tensionada, al no haber un aumento de la oferta, habrá más demanda para esa zona, incrementando aún más la tensión. Es como pisar el freno para reducir la velocidad en una autopista congestionada para aliviar el tráfico, lo que provocará una mayor acumulación de vehículos.

 

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 [Fuente «La Razón»]

 

 

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