¿Es necesaria la unanimidad de los comuneros para variar la distribución de gastos de una Comunidad de Propietarios?

La Audiencia Provincial de Albacete ha declarado la nulidad de un acuerdo adoptado por una Junta de Propietarios de una Comunidad sin unanimidad y, el cual, rechazaba fijar las cuotas mensuales conforme a la cuota de participación de cada propietario.

 

El fallo dictado fija que la distribución de los gastos generales de la Comunidad ha de efectuarse conforme a la cuota de participación de cada comunero y, si un comunero tiene una cuota inferior al resto, no se le puede obligar a pagar de forma igualitaria al resto de propietarios.

La Sala razona que, tanto la Ley de Propiedad Horizontal como los estatus de la Comunidad de Propietarios, establecen la contribución a los gastos en proporción a la cuota de participación de cada propietario, por lo que para establecer un reparto igualitario es necesario una modificación que requiere unanimidad y, en el presente caso, una propietaria se opuso al acuerdo, por lo que no existe unanimidad en el acuerdo.

 

El acuerdo se fijó sin unanimidad de los comuneros

En el presente litigio, la demanda vino a raíz de que en febrero de 2019, una Comunidad de Propietarios de Villarrobledo llegó en la Junta Ordinaria celebrada al acuerdo rechazar la fijación de las nuevas cuotas mensuales conforme a la cuota de participación de cada propietario. Dicho acuerdo fue impugnado por una de las propietarias, no existiendo unanimidad. Frente a este acuerdo la propietaria en desacuerdo interpuso una demanda contra la citada Comunidad.

 

 

[Fuente «Economist & Jurist»]

 

Asesoría Jurídica Responde: «Administradores de Comunidades ¿Tenemos la obligación de implementar el canal de denuncias?»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Me acaban de informar que para los administradores de fincas tenemos la obligación de implementar el canal de denuncias.

¿Me podríais informar sobre este asunto?

 

RESPUESTA:

En el art. 10 de la Ley de Protección de Informantes Ley 2/2023, de 20 de febrero se establece que:

 

Artículo 10. Entidades obligadas del sector privado 

  1. Estarán obligadas a disponer un Sistema interno de información en los términos previstos en esta ley: 
    1. a) Las personas físicas o jurídicas del sector privado que tengan contratados cincuenta o más trabajadores. 
    1. b) Las personas jurídicas del sector privado que entren en el ámbito de aplicación de los actos de la Unión Europea en materia de servicios, productos y mercados financieros, prevención del blanqueo de capitales o de la financiación del terrorismo, seguridad del transporte y protección del medio ambiente a que se refieren las partes I.B y II del anexo de la Directiva (UE) 2019/1937 (LCEur 2019, 1855) , del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de octubre de 2019, deberán disponer de un Sistema interno de información que se regulará por su normativa específica con independencia del número de trabajadores con que cuenten. En estos casos, esta ley será de aplicación en lo no regulado por su normativa específica.

Se considerarán incluidas en el párrafo anterior las personas jurídicas que, pese a no tener su domicilio en territorio nacional, desarrollen en España actividades a través de sucursales o agentes o mediante prestación de servicios sin establecimiento permanente. 

    1. c) Los partidos políticos, los sindicatos, las organizaciones empresariales y las fundaciones creadas por unos y otros, siempre que reciban o gestionen fondos públicos. 
  1. Las personas jurídicas del sector privado que no estén vinculadas por la obligación impuesta en el apartado 1 podrán establecer su propio Sistema interno de información, que deberá cumplir, en todo caso, los requisitos previstos en esta ley.

 

Y también en el Sector Público, tal y como se recoge en el art. 13:

Artículo 13. Entidades obligadas en el sector público 

  1. Todas las entidades que integran el sector público estarán obligadas a disponer de un Sistema interno de información en los términos previstos en esta ley. 

A los efectos de esta ley se entienden comprendidos en el sector público:

    1. a) La Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas, ciudades con Estatuto de Autonomía y las entidades que integran la Administración Local. 
    1. b) Los organismos y entidades públicas vinculadas o dependientes de alguna Administración pública, así como aquellas otras asociaciones y corporaciones en las que participen Administraciones y organismos públicos. 
    1. c) Las autoridades administrativas independientes, el Banco de España y las entidades gestoras y servicios comunes de la Seguridad Social. 
    1. d) Las universidades públicas. 
    1. e) Las corporaciones de Derecho público. 
    1. f) Las fundaciones del sector público. A efectos de esta ley, se entenderá por fundaciones del sector público aquellas que reúnan alguno de los siguientes requisitos:

1.º Que se constituyan de forma inicial, con una aportación mayoritaria, directa o indirecta, de una o varias entidades integradas en el sector público, o bien reciban dicha aportación con posterioridad a su constitución.

2.º Que el patrimonio de la fundación esté integrado en más de un cincuenta por ciento por bienes o derechos aportados o cedidos por sujetos integrantes del sector público con carácter permanente.

3.º Que la mayoría de derechos de voto en su patronato corresponda a representantes del sector público. 

    1. g) Las sociedades mercantiles en cuyo capital social la participación, directa o indirecta, de entidades de las mencionadas en las letras a), b), c), d) y g) del presente apartado sea superior al cincuenta por ciento, o en los casos en que, sin superar ese porcentaje, se encuentre respecto de las referidas entidades en el supuesto previsto en el artículo 5 del texto refundido de la Ley del Mercado de Valores (RCL 2015, 1659, 1994) , aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre.  
  1. También deberán dotarse de un Sistema interno de información, en los mismos términos requeridos para las entidades del sector público enunciados en el apartado anterior, los órganos constitucionales, los de relevancia constitucional e instituciones autonómicas análogas a los anteriores.
  2. En caso de organismos públicos con funciones de comprobación o investigación de incumplimientos sujetos a esta norma, se distinguirá, al menos, entre un canal interno referente a los propios incumplimientos del organismo o su personal, y el canal externo referente a las comunicaciones que reciba de los incumplimientos de terceros cuya investigación corresponda a sus competencias.
  3. En caso de que un organismo público con competencias en materia de investigación reciba informaciones referentes a los incumplimientos de terceros en el plazo de duración establecido en la letra d) del artículo 9.2, se resolverá si procede o no iniciar una comprobación o investigación del sujeto afectado dando traslado de ello al informante.

Una vez ultimado el procedimiento de comprobación o investigación, se comunicará al informante el resultado de la comprobación. Si los datos e informes que figuran en el expediente tienen carácter reservado o confidencial de acuerdo con alguna disposición con rango de ley, el contenido del resultado que se traslade al informante tendrá carácter genérico.

  1. Las decisiones adoptadas por los organismos públicos con funciones de comprobación o investigación en relación con las informaciones no serán recurribles en vía administrativa ni en vía contencioso-administrativa.

 

Euribor: “antes de que acabe el verano habrá una nueva subida de los tipos de interés”

Los expertos adelantan que en septiembre podríamos ver una nueva subida del Euribor. “La situación actual es muy complicada”, según los expertos, antes de que se acabe el verano va a haber otra subida de tipos. Por lo cual, el Euribor de la noche a la mañana se pone al 5%.

 

“La situación actual es muy complicada”, explica Rayán, “con la subida de los tipos de interés, de hecho, hoy la FED ha subido 0,25 y ha dicho el Banco Central Europeo que va a hacer lo mismo y antes de que se acabe el verano va a haber otra subida de tipos. Por lo cual, el Euribor de la noche a la mañana se pone al 5%. Esto va a asfixiar a muchas familias, no solamente la vivienda, es que es una suma de todo: la alimentación, servicios etcétera”.

Y es que, nuestro experto lo tiene claro: “todas las crisis, desde la gran crisis de 1929, el primer sector al que golpea fuerte es al de los bienes raíces y siempre ha pasado lo mismo, si hay una crisis muy grande, pues el sector de los bienes raíces mengua, es obvio.

 

 

[Fuente ‘Onda Cero’]

 

 

Última emisión de +QUE INMOBILIARIO y… volvemos en septiembre!!

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Esta semana en «+QUE INMOBILIARIO», además de la habitual actualidad inmobiliaria, una interesante entrevista nos ha desvelado las claves del ‘diseño biofílico’, nueva tendencia vinculada al bienestar en las viviendas.

 

El martes 25 de julio, Gracia Calleja junto con Luis Guirado, Presidente de APETI, y Francisco Rosales, Vocal de APETI, comentaron la ‘Actualidad Inmobiliaria’, centrada en las siguientes cuestiones:

1. Los promotores inmobiliarios ven con “preocupación” los resultados del 23-J por “no quedar clara” la configuración de Gobierno

2. ¿Cómo la rehabilitación y la sostenibilidad aumentan el valor de los activos inmobiliarios?

3. Consejos para evitar robos en tu vivienda durante las vacaciones de verano: disfruta con tranquilidad.

4. Atención inquilino: debes estar atento a este detalle si has alquilado una vivienda para el verano.

 

Y en la sección de la ‘Entrevista con el Experto’, una entrevista más que interesante, esta vez con Anna Ferrer, arquitecta y directora de CU4 Arquitectura, experta en diseño biofílico, una nueva tendencia cada vez más en auge, que vincula la vivienda al concepto de bienestar. Puedes ver la entrevista completa en nuestro canal de YouTube:

 

 

Y además, esta semana, tuvimos como invitado especial para cerrar la temporada a Jordi Paniello, Director Financiero de Gran Vía Radio, que nos habló de todas las novedades que nos esperan en la emisora a partir de septiembre.

 


 

Si no pudiste escuchar el programa de esta semana, aquí te dejamos el enlace del vídeo emitido en directo en la página corporativa de Gran Vía Radio:

 

 

Y recuerda, que te esperamos a la vuelta de las vacaciones, el martes, 5 de septiembre a las 11:00h a través de cualquiera de estos canales:

Sintonizando desde cualquiera de estas ciudades las siguientes frecuencias…
  • Barcelona: 95.8 FM
  • Madrid: TDT y Dab+
  • Valencia: 93.7 FM y Dab+
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Los sectores inmobiliario y tecnológico representan el 30% del PIB español

Los sectores inmobiliario y tecnológico tienen un gran peso en la economía del país, representando el 30% del PIB (20% y 10%, respectivamente), por lo que juegan un papel clave en la salida de la crisis y en dar solución a las problemáticas y retos a los que se enfrenta en estos momentos el mercado inmobiliario residencial español.

 

“El vaivén legislativo, el encarecimiento de la vida y de la financiación y la falta de oferta configuran un entorno económico que no favorece al crecimiento del sector inmobiliario. La transformación digital de la industria inmobiliaria será fundamental para dar a oferta y demanda lo que necesita en estos momentos. Y es por eso por lo que las empresas del sector son cada día más importantes para que las familias puedan acceder al mercado de la vivienda de una forma segura, rápida y transparente, alejada del caos jurídico que se ha instalado en el país”, afirman desde la consultora ENLACE, especializada en conectar la tecnología y la innovación con el mundo inmobiliario y financiero.

En este sentido, desde la compañía se destaca que el crecimiento del sector tecnológico inmobiliario, conocido como Proptech, es la llave para la salida de la crisis, tanto por la aportación del mercado de la vivienda al PIB nacional como porque permitirá “desencallar muchas operaciones inmobiliarias que ahora mismo están paralizadas por la situación económica y legislativa”. Además, añaden que “la inversión en este cambio de paradigma y de modelo de negocio de las empresas del sector otorgará mucha seguridad tanto a los propietarios de inmuebles como a los compradores o arrendatarios a la hora de tomar decisiones y cerrar transacciones”.

 

 

 

Asesoría Jurídica Responde: «Certificado de deuda con la comunidad de propietarios por venta de Plaza de Parking»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Se nos presenta un caso, en el cual la notaría a pesar de presentar un certificado de deuda de una plaza de parking, hace la venta del esta plaza a favor de un particular (previamente ya había adquirido esta plaza la entidad bancaria que en este caso ya tenía la deuda).

¿Es esto legal o debemos iniciar alguna acción contra la notaria?

 

RESPUESTA:

Entiendemos que el certificado de deuda emitido por la comunidad figuraba la deuda que adeudaba la propiedad (vendedor) y aun así adquirió el comprador y que ello consta en la escritura de compraventa a la que se ha unido el certificado emitido por la Comunidad de Propietarios.

El certificado de deudas con la comunidad de propietarios para compraventa de vivienda se rige por lo previsto en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal y, de forma particular, en su artículo 9.1 de esta Ley,  en donde extiende la responsabilidad al nuevo comprador.

Estos gastos supondrán uno de los elementos clave en el proceso de venta de dicha vivienda o local, ya que tal y como se recoge en la misma Ley, la parte que compra la vivienda o local, responderá con la propia vivienda o local adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite de los que correspondan a la parte vencida del año en que tiene lugar la compra y a los tres años anteriores.

 Por esta razón, el vendedor de la vivienda o local debe declarar en el momento de su venta, bien que está al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad, o bien expresar lo que adeude.

Esta declaración se realiza mediante la certificación de estado de deudas, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Pero en este caso si se ha incorporado. Por ello la reclamación no es a la notaría sino al nuevo comprador que ha adquirido con esa carga.

 

 

Informe Precios de la Vivienda 2º Trimestre 2023 – Gesvalt

Gesvalt, la compañía de referencia en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas ha publicado su Informe de Vivienda correspondiente al segundo trimestre del año 2023. El estudio, realizado con datos propios por el departamento de Research de la compañía, refleja un incremento del precio de la vivienda del 6,4% con respecto al mismo periodo del año 2022.

 

Este aumento supone la segunda subida interanual superior al 6% en 2023 y la segunda más alta desde la pandemia, tras el incremento del 6,7% del primer trimestre del año. Con este nuevo registro, España ha encadenado nueve trimestres consecutivos con alzas superiores al 3%. En comparación con el trimestre anterior, el ascenso que se ha producido ha sido del 2,1%, reflejando una estabilización del precio prevista tras el repunte debido al adelanto en las decisiones de compra provocado por el aumento de tipos que se han observado durante los meses anteriores. En este sentido, desde Gesvalt apuntan a una previsible estabilización de esta estadística para los próximos meses, pudiendo encontrar incluso descensos en algunas zonas.

De esta forma, el precio de la vivienda se ha situado en los 1.568 €/m2, aunque todavía se mantiene un 26,8% por debajo del máximo histórico, registrado en el primer trimestre de 2008. Esta cifra implica que una vivienda con un valor promedio y una superficie de 90 m², que tendría un valor de 132.660€ el año pasado, actualmente implicaría un desembolso de 141.120€ en su compra.

 

Crecimiento generalizado del alquiler

En lo que respecta al precio del alquiler, la tendencia de crecimiento se mantiene estable con incrementos en la mayor parte de las provincias, siendo Cáceres, Castellón y Teruel las únicas provincias que presentan contracciones interanuales en sus precios. Las alzas superiores al 15% se presentan en Baleares (+22,4%), Málaga (+21,1%), Santa Cruz de Tenerife (+20,2%), Gerona (+20%) y Cantabria (+16,1%).

Analizando las cifras absolutas, Barcelona vuelve a encabezar el ranking de provincias con 18,91 €/m²/mes, seguida por Baleares (17,27 €/m²/mes) y Madrid (16,59 €/m²/mes). En la zona más baja del ranking, todas las provincias se han establecido en precios superiores a los 5,50€/m²/mes y solo se pueden encontrar seis regiones con rentas inferiores a los 5,50 €/m²/mes, siendo estas Teruel (5,06 €/m²/mes), Jaén (5,11 €/m²/mes), Cáceres (5,13 €/m²/mes), Zamora (5,20 €/m²/mes), Cuenca (5,32 €/m²/mes) y Ciudad Real (5,44 €/m²/mes).

 

Puedes descargar el informe completo a través de este enlace:

 

 

 

La adaptación del sector al entorno tecnológico actual en +QUE INMOBILIARIO

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Esta semana en «+QUE INMOBILIARIO», dudas resueltas en torno a la administración de fincas y facturación electrónica, han sido los temas protagonistas de la decimoquinta emisión de nuestro programa.

 

El martes 18 de julio, Gracia Calleja junto con Luis Guirado, Presidente de APETI, y Fernando Fernández Duque, Vocal de APETI, comentaron la ‘Actualidad Inmobiliaria’, centrada en las siguientes cuestiones:

1. La adaptación del sector inmobiliario al entorno entorno tecnológico actual.

2. Radiografía del mercado inmobiliario: menos oferta, menos hipotecas y más nuda propiedad.

3. La predicción de CaixaBank sobre el precio de la vivienda en 2024 .

4. Madrid y la nueva prohibición de construir viviendas de menos de 40 m2 con nuevas normas urbanísticas y la regulación del cohousing y coliving.

 

Además, en la sección de la ‘Entrevista con el Experto’, tuvimos ocasión de despejar todas las dudas relativas a la obligatoriedad de la factura electrónica para empresas y autónomos, de la mano de Leandro González, asesor fiscal y fundador y Director General de BKF Asesores. Puedes ver parte de esta entrevista que podéis ver en nuestro canal de YouTube:

 

 

Y una semana más, en la sección de ‘Tu Admnistrador Responde’, el Presidente de APETI, Luis Guirado, dio respuesta a algunas de las cuestiones que llegan a nuestro programa, relacionadas con las comunidades de propietarios y la administración de fincas. En esta ocasión hablamos de: la forma de pago de la obra total de individualización de los contadores de agua y de la rehabilitación integral de fachada.

 


 

Si no pudiste escuchar el programa de esta semana, aquí te dejamos el enlace del vídeo emitido en directo en la página corporativa de Gran Vía Radio:

 

 

Y recuerda, como siempre, que te esperamos el próximo martes, 25 de julio a las 11:00h a través de cualquiera de estos canales:

Sintonizando desde cualquiera de estas ciudades las siguientes frecuencias…
  • Barcelona: 95.8 FM
  • Madrid: TDT y Dab+
  • Valencia: 93.7 FM y Dab+
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Indice de precios de consumo. IPC. Junio 2023

La tasa de variación anual del IPC del mes de junio se sitúa en el 1,9%, un punto y tres décimas por debajo de la registrada en mayo. La tasa anual de la inflación subyacente disminuye dos décimas, hasta el 5,9%. La variación mensual del índice general es del 0,6%. El Índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA) sitúa su tasa anual en el 1,6%, un punto y tres décimas inferior a la del mes anterior.

 

Evolución anual de los precios de consumo

La tasa anual del Índice de Precios de Consumo (IPC) general en el mes de junio es del 1,9%. Esta tasa es casi un punto y medio inferior que la registrada el mes anterior. Los grupos que destacan por su influencia en la disminución de la tasa anual son:

• Transporte, que sitúa su tasa en el –7,6%, casi cuatro puntos por debajo de la del mes pasado. Este descenso se debe a que la subida de los precios de carburantes y lubricantes para vehículos personales es menor que la de junio del año pasado.

• Alimentos y bebidas no alcohólicas, con una tasa del 10,3%, más de un punto y medio por debajo de la del mes anterior. Este comportamiento es debido, principalmente, a que los precios de las frutas, el pan y cereales y la carne han aumentado menos que en junio de 2022. También influye la estabilidad de la leche, queso y huevos, frente a la subida del año anterior, y la bajada de los precios de las legumbres y hortalizas, que aumentaron en junio del año pasado.

Cabe señalar, aunque en sentido contrario, la subida de los precios del aceite y grasas, frente a la bajada de junio de 2022.

• Vivienda, que disminuye su variación más de dos puntos, hasta el –12,7%. Este comportamiento es debido a que los precios de la electricidad aumentan menos que el año pasado y a que los combustibles líquidos bajan, frente a la subida en el mismo mes de 2022.

Por su parte, entre los grupos con influencia positiva destaca:

• Ocio y cultura, con una tasa del 5,2%, nueve décimas superior a la del mes anterior. Esta evolución se debe a que los precios de los paquetes turísticos aumentan más que en junio de 2022.

 

 

[Fuente «Instituto Nacional de Estadística»]

 

Asesoría Jurídica Responde: «Cambio de cuota lineal a cuota de participación»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Una vecina ha comprado recientemente una vivienda en una comunidad que administramos, en la cual se realiza el pago de la cuota de forma lineal, tal y como acordaron en un Acta del año 2004, fecha en que se constituye la comunidad.

Esta nueva vecina no está de acuerdo con esto y quiere que se pague por coeficiente de participación ya que su vivienda es más pequeña que las demás. Se realiza votación en la última junta y no se aprueba esta propuesta, por lo cual se sigue pagando de forma lineal.Esta ve cina sigue sin estar de acuerdo y dice que la Ley establece que deben pagar por coeficiente.

Entiendo que al estar aprobado en Acta, debe haber mayoría para modificar este acuerdo… ¿no?.

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que comprobar el título constitutivo y que figure que la participación en los gastos de comunidad se realiza en la forma que indica (de forma lineal: entiendo que es por partes iguales y no por superficie) variando lo previsto en el art. 3 de la LPH se debe haber votado en Junta de Propietarios y  se requiere:

1.- Que la propuesta de modificación se incluya como punto del orden del día de la Junta.

2.- Que se haya discutido en la Junta de propietarios.

3.- Exigencia de la unanimidad.

4.- Que el acuerdo se lleve al Registro de la Propiedad para que vincule a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo.

 

Si es así será la forma que la comunidad se ha organizado y para modificarlo deberá cumplirse los requisitos delo art. 17.6 de la citada LPH:

  1. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.