¿Sabes qué actuaciones tendrán carácter obligatorio y no requerirá de acuerdo previo de la Junta de Propietarios?

Según la Ley de Propiedad horizontal “tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios”, las siguientes actuaciones:

 

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

 

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

 

c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

 

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

 

e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

 

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El IVA o Transmisiones Patrimoniales Onerosas en la compra de vivienda, APETI despeja tus dudas

En primer lugar cabe señalar que se entiende por “primera entrega” de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes.

 

Esto es, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, la entrega de las mismas suponen una “primera entrega”, no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas.

Por lo tanto, se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas.

Las primeras entregas de viviendas (viviendas nuevas) tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Las segundas y ulteriores entregas de viviendas (viviendas usadas) tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).

 

Ahora, explicaremos el concepto de vivienda y tipo de IVA aplicable a la compra y al arrendamiento con opción de compra

Tradicionalmente, la Dirección General de Tributos define la vivienda como «edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica».

La Ley 37/1992, de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido, no define expresamente qué se entiende por vivienda a efectos del IVA; sin embargo, cuando establece el tipo impositivo aplicable a la entrega de las mismas preceptúa que se aplicará el tipo impositivo reducido del 10% a la entrega de edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente y, siempre que el número de plazas de garaje a asignar a cada propietario no exceda de dos unidades.

La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la obligación de soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido. El IVA que soporta el comprador es el resultado de multiplicar el precio de la misma por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.

Los tipos impositivos establecidos actualmente son:

  • 10% con carácter general.
  • 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

IMPORTANTE: En los contratos de arrendamiento con opción de compra de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente, antes de ejercitar la opción (prestación de servicios), se aplicarán los tipos impositivos del 10% y, del 4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

La compra de una vivienda usada supone para el comprador el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que ingresará él mismo en la Hacienda Autonómica correspondiente al lugar en que se halle situado el inmueble.

 

Para determinar si una compra de vivienda tributa por IVA o ITP puede utilizar el servicio de ayuda de la Agencia Tributaria: https://www2.agenciatributaria.gob.es/wlpl/AVAC-CALC/CalificadorInmobiliario

 

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Requisitos básicos de la edificación, según la Ley de Propiedad Horizontal

Para aquellos que desconozcan este punto, recordamos que según el artículo 3 del Capítulo I (“Disposiciones generales” de la Ley de Ordenación de la Edificación) los requisitos básicos de la edificación son los siguientes:

 

  1. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, se establecen los siguientes requisitos básicos de la edificación, que deberán satisfacerse, de la forma que reglamentariamente se establezca, en el proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso de los edificios y sus instalaciones, así como en las intervenciones que se realicen en los edificios existentes:

 

1.a) Relativos a la funcionalidad:

a.1) Utilización, de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio.

a.2) Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los términos previstos en su normativa específica.

a.3) Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con lo establecido en su normativa específica.

a.4) Facilitación para el acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las instalaciones apropiadas para la entrega de los envíos postales, según lo dispuesto en su normativa específica.

 

1.b) Relativos a la seguridad:

b.1) Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b.2) Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.

b.3) Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.

1.c) Relativos a la habitabilidad:

c.1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.

c.2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.

c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.

c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

 

  1. El Código Técnico de la Edificación es el marco normativo que establece las exigencias básicas de calidad de los edificios de nueva construcción y de sus instalaciones, así como de las intervenciones que se realicen en los edificios existentes, de acuerdo con lo previsto en las letras b) y c) del artículo 2.2, de tal forma que permita el cumplimiento de los anteriores requisitos básicos.

 

Las normas básicas de la edificación y las demás reglamentaciones técnicas de obligado cumplimiento constituyen, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, la reglamentación técnica hasta que se apruebe el Código Técnico de la Edificación conforme a lo previsto en la disposición final segunda de esta Ley.

 

 

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APETI te explica los aspectos claves de la certificación de la eficiencia energética de un edificio

APETI te explica los aspectos claves de la certificación de la eficiencia energética de un edificio, diferenciando en primer lugar los términos calificación y certificación y certificado energéticos.

 

Por un lado tenemos el concepto de certificado, el cual es un documento suscrito por un técnico competente y que contiene tanto información sobre las características energéticas del edificio o unidad del edificio como su calificación energética.

El real decreto establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que deberá incluir información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética.

La calificación es una medida de la eficiencia energética de un edificio o parte de él, que se mide mediante un método determinado y se expresa a través de una serie de indicadores energéticos. Esta medida queda representada mediante la etiqueta que corresponde al distintivo de escala de letras y colores que se suele asociar con este proceso, y que en algunos edificios permanece a la vista del público.

Por último encontramos la definición de certificación energética, la cual es el proceso que conduce a la expedición del certificado en sí.

Para ella es importante tener en cuenta que:

  1. El promotor o propietario del edificio o de parte del mismo, ya sea de nueva construcción o existente, será el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética del edificio, o de su parte, en los casos que venga obligado por este real decreto. También será responsable de conservar la correspondiente documentación.
  2. Para las unidades de un edificio, como viviendas, o para los locales destinados a uso independiente o de titularidad jurídica diferente, situados en un mismo edificio, la certificación de eficiencia energética se basará, como mínimo, en una certificación única de todo el edificio o alternativamente en la de una o varias viviendas o locales representativos del mismo edificio, con las mismas características energéticas.

Los locales destinados a uso independiente que no estén definidos en el proyecto del edificio, para ser utilizados posteriormente, se deben certificar antes de la apertura del local. En el caso de que el uso del local tenga carácter industrial no será obligatoria la certificación.

  1. La certificación de viviendas unifamiliares podrá basarse en la evaluación de otro edificio representativo de diseño y tamaño similares y con una eficiencia energética real similar, si el técnico competente que expide el certificado de eficiencia energética puede garantizar tal correspondencia.
  2. El certificado de eficiencia energética dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética del edificio y no supondrá en ningún caso la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible al edificio. Éste deberá cumplir previamente con los requisitos mínimos de eficiencia energética que fije la normativa vigente en el momento de su construcción.
  3. Durante el proceso de certificación, el técnico competente realizará las pruebas y comprobaciones necesarias, con la finalidad de establecer la conformidad de la información contenida en el certificado de eficiencia energética con el edificio o con la parte del mismo.
  4. El certificado de eficiencia energética del edificio debe presentarse, por el promotor, o propietario, en su caso, al órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios, para el registro de estas certificaciones en su ámbito territorial.
  5. Los certificados de eficiencia energética estarán a disposición de las autoridades competentes en materia de eficiencia energética o de edificación que así lo exijan por inspección o cualquier otro requerimiento, bien incorporados al Libro del edificio, en el caso de que su existencia sea preceptiva, o en poder del propietario del edificio o de la parte del mismo, o del presidente de la comunidad de propietarios.
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Las compraventas de viviendas inscritas disminuyen un 12,1% respecto a agosto de 2019

Según los datos del INE, el número de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad el pasado agosto es de 135.593, lo que supone un 11,0% menos que en el mismo mes de 2019.

 

En el caso de las compraventas de fincas registradas, estás han sido 68.220 teniendo una disminución anual del 7,8%.

El 85,1% de las compraventas registradas en agosto corresponde a fincas urbanas (siendo el 54,1% compraventa de viviendas) y el 14,9% a rústicas.

Sin embargo, el número de compraventas de fincas rústicas aumentó un 5,0% en agosto en tasa anual, mientras que el de fincas urbanas disminuyó un 9,7% suponiendo para estas últimas una bajada anual del 12,1%.

A su vez, 90,9% de las viviendas transmitidas por compraventa son libres y el 9,1% protegidas, lo que supone una disminución del 12,7% para las viviendas libres transmitidas y un 6,3% el de las protegidas.

Por otro lado, el 21,6% de las viviendas transmitidas por compraventa en agosto son nuevas y el 78,4% usadas.

Con estos datos se deduce que el número de operaciones sobre vivienda nueva ha subido un 6,4% respecto al año anterior, bajando a un 16,1% las operaciones sobre vivienda usada.

 

 

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La creación de sociedades mercantiles asciende un 14% en septiembre

Según el INE, en el mes de septiembre se crearon 6.599 sociedades mercantiles, lo que supone un 14,0% más que en el mismo mes de 2019.

 

El capital suscrito para su constitución supera los 223 millones de euros, con un incremento anual del 11,5% mientras que el capital medio suscrito (33.825 euros) disminuye un 2,2%.

Por actividades, el 14,1% de las sociedades mercantiles creadas en septiembre corresponde a Inmobiliarias, financieras y seguros mientras que la construcción se sitúa en el12,8%.

Por otro lado, entre las sociedades mercantiles disueltas el 10% pertenece a inmobiliarias, financieras y seguros junto al 13,1% de la construcción.

 

 

Asimismo la actividad con mayor capital suscrito de sociedades mercantiles creadas también son las actividades inmobiliarias, financieras y seguros, con 122,13 millones de euros.

Interpretando los resultados se puede dejar entrever una buena marcha en el sector inmobiliario y de la construcción, el cual a pesar de la situación provocada por el COVID19 se encuentra entre los mejor posicionados en cuanto a la creación de negocios además de no ser de las más disueltas este año.

Merc

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La Agencia Tributaria pone a su disposición preguntas frecuentes sobre el arrendamiento de inmuebles

El pasado día 4 de noviembre, la Agencia Tributaria publicaba en su web las preguntas más frecuentes que nos solemos hacer (profesionales o no del sector) a la hora de arrendar un inmueble.

 

 

Entre ellas destacamos:

 

Un empresario traspasa la totalidad del negocio excepto el local, que lo arrienda al adquirente ¿la venta del negocio lleva IVA?

A lo que la Agencia Tributaria nos responde lo siguiente:

“No queda sujeta al IVA en el caso de que los bienes transmitidos se acompañen de la necesaria estructura organizativa de factores de producción para desarrollar la actividad empresarial por sus propios medios.

En otro caso estará sujeta.”

 

¿El alquiler de una vivienda a una agencia inmobiliaria lleva IVA?

Sí, es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21% (el arrendatario no lo utiliza como vivienda, sino que a su vez lo arrienda)

 

¿Pueden deducirse facturas de los gastos correspondientes a periodos de tiempo en que un local se encuentre vacío?

Sí, siempre que se encuentre en espera de un nuevo contrato de alquiler.

 

Si el arrendador es una comunidad de bienes ¿pueden deducirse facturas a nombre de un comunero?

Cuando el arrendador sea una comunidad de bienes, en la factura deben constar los datos identificativos de la misma, no dando derecho a deducción si consta sólo alguno de los comuneros.

Si el inmueble arrendado pertenece proindiviso a un matrimonio en régimen de gananciales, habiéndose dado de alta en el censo de empresarios como arrendador sólo uno de los cónyuges, la factura se emitirá a nombre de este último.

 

El propietario que alquila una vivienda ¿debe emitir factura?

No tiene obligación de expedir factura salvo que la operación tenga por destinatario otro empresario, una persona jurídica (Fundación, Asociación) o una Administración Pública.

También deberá emitir factura si el destinatario, siendo particular, así lo exige para el ejercicio de cualquier derecho de naturaleza tributaria o cuando se derive de otra normativa (por ejemplo, defensa de los consumidores y usuarios).

En estos casos deberá emitir una factura completa, donde se identifique al cliente.

 

Para acceder a todas las preguntas y respuestas completas puede consultarlas en:

https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Ciudadanos/Vivienda/Tributacion__del_alquiler_de__vivienda/Arrendador_IVA/Preguntas_frecuentes_arrendamientos/Facturacion/El_propietario_que_alquila_una_vivienda__debe_emitir_factura__.shtml

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¿Cómo será el futuro del mercado inmobiliario este invierno?

Tras un primer confinamiento el pasado mes de marzo, el sector inmobiliario se encuentra inquieto respecto a lo que puede pasar o no estos próximos meses debido a la crisis sanitaria y económica que varea a nuestro país.

 

Como ya hemos comentado en este blog, el uso de vivienda turística extrahotelera bajó este pasado verano al igual que así lo hizo la compra-venta de inmuebles, por otro lado aumentó la vivienda de alquiler poniendo más oferta en el mercado pero bajando los precios del alquiler de los inmuebles.

Pese a ello, el mercado inmobiliario se mantiene positivo, Inmodiario apunta que “Según los datos ofrecidos por el Consejo General del Notariado, en el mes de julio la compraventa de vivienda se situó en 48.586 transacciones, con una caída interanual de tal solo 5%”

Esto se debe a la reanudación de las actividades de compraventa que se vieron afectadas y paralizadas en el primer confinamiento. En el ámbito de los arrendamientos apuntamos que tras la “normalidad” de la desescalada los estudiantes, trabajadores y demás personas volvieron a las grandes ciudades retomando así el alquiler de inmuebles que dejaron en el confinamiento.

En resumidas cuentas, todo el sector inmobiliario permanece inquieto a pesar de los resultados “positivos” ya que una nueva crisis parece haberse instalado en nuestro país a raíz de un virus que está cambiando los motores económico y por ende nuestra forma de vida.

 

 

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SIMED celebra su 16º edición entre los días 5 y 7 de noviembre en Málaga capital

Esta edición está organizada por el Ayuntamiento de Málaga y FYCMA, teniendo como partners a la Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infrestructuras y el Instituto Municipal de la Vivienda.

 

El acceso al Salón Inmobiliario es público y gratito siempre que se haga con previa inscripción a través de la web, además cuenta con dos inscripciones más para los profesionales: un acceso gratuito previa inscripción y un acceso PREMIUM abonando tan solo 30€.

 

 

La edición comenzó el día 5 de esta semana con una bienvenida en el Auditorio 1 y una ponencia impartida por D. Ignacio de la Torre, socio y economista Jefe de Arcano Partners.

A las 17 horas de la tarde se realizó la primera mesa de debate con el título “Coyuntura y Tendencias del Mercado Inmobiliario” la cual estuvo moderada por Juan Antonio Gómez Pintado,  Presidente de la Asociación de Promotores de España (APCE), D. Juan Velayos, Socio Fundador de JVInvestment & Advisory, D. Mikel Echavarren, CEO Colliers Internacional y por último D. Tomás Gasset, CEO Urbania.

Seguidamente se realizó la segunda mesa de debate “El sector inmobiliario ante el COVID: Estrategias empresariales” moderada por Francisco Martínez-Cañavate, Presidente de la Federación Andaluza de Promotores (FADECO PROMOTORES), D. Borja Garcia-Egotxeaga, CEO Neinor Homes, D. Jorge Pérez de Leza, CEO Metrovacesa y D. José Carlos Saz, CEO Habitat Inmobiliaria.

La jornada fue clausurada a las 19 horas mediante un acto institucional teniendo presentes a D. Francisco de la Torre, Alcalde de Málaga, D. Juan Manuel Rosillo, Presidente de la Asociación de Constructores y Promotores de la Provincia de Málaga, D. Francisco Salado, Presidente de la Diputación Provincial de Málaga y Dña. Marifrán Carazo Villalonga, Consejera de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía.

Paralelamente se realizaron diferentes charlas y ponencias además del resto de las jornadas que pueden consultar en:

https://simed.fycma.com/wp-content/uploads/2020/10/Programa-completo-SIMED-2020.pdf

 

 

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Luis Guirado, Presidente de APETI, asiste a las jornadas EXPOFINANCIAL VIRTUAL 2020.

Fruto de la colaboración de APETI con AIF, el Presidente de la Asociación ha asistido a las jornadas EXPOFINANCIAL 2020 realizadas de forma virtual este viernes 6 de noviembre.

 

Fruto de la colaboración de APETI con AIF, asociación de referencia de los asesores de inversión y financiación, que agrupa a más de 500 profesionales de toda España y que acoge y coordina también a los diferentes profesionales del peritaje judicial en diversas especialidades, el Presidente de la Asociación ha asistido a las jornadas EXPOFINANCIAL 2020 realizadas de forma virtual este viernes 6 de noviembre.

 

 

Las jornadas han contado con ponentes de prestigio como MATT CALNER, Socio y cofundador de Stronghold Asset Management, TOMÁS EPELDEGUI,Director en Degussa Metales Preciosos, JORDI PANIELLO, Presidente de la Asociación Profesional Colegial de Asesores de Inversión, Financiación y Peritos Judiciales o JOSÉ MARÍA CASERO, Director de SherpaFinanciero.com y Director del Programa de Experto en Financiación Empresarial.

Las jornadas han tenido una duración de cinco horas, dando comiendo a las 09.15 horas de la mañana con una bienvenida y presentación por parte de Jordi Paniello, el Presidente de la Asociación Profesional Colegial de Asesores de Inversión, Financiación y Peritos Judiciales y siendo clausurada a las 14 horas del mediodía.

 

Si se desea ampliar información sobre el programa, puede hacerlo en: https://expofinancial.es/programa-aif-2020/

 

 

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